Bedauerlicherweise ist dies der Tag und das Alter, an dem eine Vielzahl von Zwangsvollstreckungen immer dichter wird und näher an die Heimat herankommt. Viele hoffnungsvolle Verkäufer fragen sich, was mit einer Abschottung zu tun hat und welche Schritte unternommen werden können, um ein solches Ereignis zu verhindern. Es folgt eine Zeitleiste von Ereignissen, bei denen eine Eigenschaft bei Zahlungen "strafbar" wird.
Bruchbuchstabe
Das Breach-Schreiben ist ein formelles Schreiben, in dem der Kreditgeber versucht, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu vermeiden. Die kreditgebende Stelle hofft, dass dieses Schreiben Sie dazu auffordert, sich an sie zu wenden, um eine Vereinbarung namens Foreclosure Workout auszuarbeiten. Im Zeitalter der Zwangsvollstreckungen haben wir einen Fall gesehen, in dem ein Hausbesitzer 3 Monate oder mehr straffällig geworden ist und diesen Brief noch immer nicht erhalten hat.
Foreclosure Workout (Wiedererhebung, Nachsicht, Darlehensänderung)
Unterstützung beim Abschottungstraining wird in der Regel in der Anfangsphase der Phase der Zwangsvollstreckung durchgeführt. Kreditgeber sind mehr als bereit, ein plausibles Szenario zu versuchen, um die Delinquenz zu stoppen und das Darlehen zu aktivieren. Es gab Fälle, in denen der Kreditgeber bereit ist, die Zinssätze zu senken, die Hypotheken mit variabler Verzinsung in feste Zinssätze zu ändern, den geschuldeten ausstehenden Betrag zu verzeihen und sogar die Pfandrechte der Junioren zu streichen, die sie halten können, wenn der Wert der Immobilie unter dem geschuldeten Wert liegt. Wenn ein Trainingsplan nicht innerhalb von etwa 45 Tagen nach dem Breach Letter erstellt wird, wird Ihr Fall normalerweise an einen Anwalt verwiesen, der eine Zwangsvollstreckungsklage einreicht.
Anwaltsempfehlung
Der Darlehensgeber wird Ihren Fall (delinquent loan) an einen Anwalt oder Treuhänder weiterleiten, der in der Regel zwischen 90 und 120 Tagen besteht. Dieser Antrag wird vor Gericht eingereicht, um Ihre Hypothek abzuschließen, und der Darlehensgeber wird befugt, das Haus zu verkaufen, um den ausstehenden Restbetrag zurückzuzahlen von Ihrem Darlehen Die durchschnittliche Zeit zwischen dem Anwalt und der Zwangsversteigerung ist von Staat zu Staat unterschiedlich. In Kalifornien kann 90 Tage nach Fälligkeit einer Hypothek eine NOD (Notice of Default) eingereicht werden. Aufgrund der geltenden Bestimmungen in CA muss der Kreditgeber nun den Hausbesitzer persönlich kontaktieren, um ihn über seine Rechte, die Schritte usw. zu informieren, bevor ein NOD eingereicht werden kann.
Junior Lien Inhaber
Diese sind auch als sekundäre oder andere Pfandbesitzer bekannt. Es bezieht sich auf Kreditgeber, Personen oder die Regierung, die möglicherweise ein Pfandrecht gegen die Immobilie haben. Ihr Hauptdarlehensgeber kann sich mit den Inhabern eines jungen Pfandrechts in Verbindung setzen, um den Status Ihres Darlehens mit ihnen zu bestimmen. Nach dem Kontakt mit diesen anderen Pfandrechten können Inhaber einer gesonderten Zwangsvollstreckungsklage ihre Interessen gemäß den Bedingungen der Hypothek oder des Treuhandvertrags schützen. Auf dem heutigen Markt sehen wir immer weniger Inhaber von Juniorpfandrechten, die einen NOD beantragen, da der Wert der Immobilie geringer ist als der Wert, den ein Juniorpfandrecht bei einem Treuhandgeschäft erzielen würde. Für Pfandrechte haftet weiterhin jeder Inhaber eines Grundpfandrechts.
Hinweis: Die meisten Pfandgläubiger können einer Teilnahme an der Trainingslösung zustimmen.
Vorübergehende Verwöhnung
Eine Gnadenfrist, normalerweise 30 bis 60 Tage, kann gewährt werden, um die Hypothek zu aktivieren. Wenn Sie dazu aufgefordert werden, müssen Sie den Nachweis erbringen, dass Sie das Darlehen kurzfristig anbieten können, beispielsweise den Nachweis, dass Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
1. Sie haben einen Vertrag über den Verkauf der Immobilie und ein Abschlussdatum.
2. Haben Sie einen Versicherungsabschluss oder eine anhängige Versicherung.
3. Haben oder haben noch eine genehmigte Finanzierung aus einer anderen Quelle.
4. Lassen Sie ein genehmigtes Fertigstellungsdatum "Relief Provision".
Besondere Nachsicht
Die Aussetzung von Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel nicht mehr als 18 Monate, ab dem Datum der ersten Zahlung. Nach Ablauf der Aussetzung kann davon ausgegangen werden, dass der Darlehensnehmer die Zahlung im Rahmen eines Liquidationsplans wieder aufnimmt. Dieser Plan wird verwendet, um Kreditnehmer zu unterstützen, die einen vorübergehenden Verlust oder eine Verminderung des Einkommens erleiden, von dem erwartet wird, dass er zu einem späteren Zeitpunkt wiederhergestellt wird. Die meisten Kreditgeber bieten besondere Nachsicht in allen Situationen, für die Unterlagen vorliegen, und eine Erleichterung ist geboten.
Langfristige besondere Nachsicht
In bestimmten Situationen kann die besondere Nachsicht auf bis zu 24 Monate verlängert werden.
Militärischer Genuss
Wenn Sie eine zivilrechtliche Hypothek hatten und später beim Militär eingezogen wurden, haben Sie möglicherweise Anspruch auf militärischen Nachlass, der unter den Bedingungen der Soldaten und Matrosen gewährt wird. Zivilhilfegesetz. Es gibt zwei Komponenten dieser Bestimmung:
1. Zinssenkung
Dies setzt voraus, dass der Kreditgeber den Zinssatz von dem Zeitpunkt, ab dem der Kreditnehmer seinen aktiven Dienst beginnt, bis zum Zeitpunkt der Freigabe auf 6% reduziert. Es reicht jedoch nicht aus, nur das Militär zu betreten. Sie müssen nachweisen, dass Ihr Einkommen durch den Eintritt in den aktiven Dienst erheblich gemindert wurde und dass dies Ihre finanzielle Not verursacht hat. Wenn Sie sich qualifizieren, wirkt sich diese Leistung auf Ihr Eintrittsdatum aus.
2. Zusätzliche Nachsicht
In bestimmten Fällen im Zusammenhang mit der finanziellen Härte, die normalerweise mit dem Verlust höherer ziviler Bezüge verbunden ist, kann der Veteran eine besondere Gegenleistung in Form einer Verringerung der monatlichen Hypothekenpflicht verlangen. Die Differenz zwischen der geplanten Zahlung und der reduzierten Zahlung wird von Fannie Mae als Zahlungsrückstand bezeichnet. Bei Entlassung aus dem aktiven Dienst ist der Kreditnehmer für die Anhebung des Grundstromes verantwortlich. Hinweis: Die meisten Kreditgeber werden normalerweise keinen kriminellen Kreditnehmer abschotten, dem ein Militärischer Ablass gewährt wurde. Tatsächlich ist es die Politik von Fannie Mae, dem Darlehensnehmer in dieser Situation zusätzliche Nachsicht anzubieten. Wenn Sie keine Zahlungen leisten können, sollten Sie eine gerichtliche Anordnung beantragen, mit der die Hypothekenverpflichtung aufrechterhalten wird, bis Sie aus dem aktiven Dienst entlassen werden.
Annahme: Auf eine vollstreckbare "due-on-sale" -Klausel wird verzichtet, damit ein qualifizierter Käufer die Hypothek eines delinquenten Kreditnehmers übernehmen kann.
Pre-Foreclosure-Verkauf
Um die Abschottung zu vermeiden, erklären sich der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer einverstanden, den Verkaufserlös zur Erfüllung einer ausgefallenen Hypothek zu akzeptieren, auch wenn der Verkauf dazu führt, dass das Hypothekensaldo darunter leidet. Um für diese Option in Betracht zu kommen, müssen Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden, die sich aus einer unfreiwilligen Einkommensreduzierung und einer unvermeidbaren Erhöhung der Ausgaben ergibt, die über dem Einkommen liegen. Zu den unvermeidbaren Ursachen gehören:
1. Entlassung oder Verlust des Arbeitsplatzes
2. Behinderung oder anhaltende Krankheit
3. Tod eines Pfandgläubigers
4. Wenn Sie selbstständig sind, ein geschäftlicher Rückschlag
Sie müssen die folgenden Bedingungen akzeptieren:
1. Durch die Auflistung der zum Verkauf stehenden Immobilie wird die Einleitung oder Fortsetzung der Zwangsvollstreckung nicht verzögert, sondern die
Die Bedingungen der Vereinbarung werden vor dem Zwangsversteigerungsdatum für einen Verkauf berücksichtigt
2. Sie stimmen zu, das Eigentum zu erhalten
3. Sie erklären sich damit einverstanden, Verluste der Kreditgeber auszugleichen (normalerweise verhandelbar).
4. Sie können eine Steuerschuld haben, wenn eine der Schulden verzichtet wird. Es gibt bestimmte Gesetze
(sowohl Bundesstaat als auch Staat), die diese Möglichkeit außer Kraft setzen.
5. Die Liegenschaft ist frei von Grundpfandrechten. Wenn andere Pfandrechte vorhanden sind, muss der Kreditgeber dem Training zustimmen
zur Erreichung der Voraussetzungen für eine Annahme
6. Der Kreditgeber behält sich das Recht vor, die Transaktion auszuhandeln und zu genehmigen.
Tatbestand der gerichtlichen Verfallserklärung
Diese Methode, die von den säumigen Kreditgebern für Eigenheimbesitzer angeboten wird, wurde festgelegt, um eine Abschottung zu vermeiden, indem die Immobilie freiwillig aufgegeben wird, indem sie dem Kreditgeber zur Befriedigung der Schulden überlassen wird. Es ist angebracht wann. . .
1. Die Immobilie war bereits vor dem Zwangsversteigerungsverkauf für drei oder mehr auf dem Markt.
2. Es bestehen rechtliche Verpflichtungen zur Abschottung
3. Die Hinterlegungsurkunde ermöglicht es dem Kreditgeber, die Immobilie früher in Besitz zu nehmen, als dies möglich wäre
durch Abschottung.
Möglicherweise haben Sie Anspruch auf diese Option, wenn Sie bestimmte in diesem Dokument beschriebene Härtebedingungen erfüllen und alle Pfandrechte der Junioren entfernt werden. Viele Personen, die diesen Weg gegangen sind, erkennen später, dass ihre Gutschrift nicht durch eine Tat in Lieu gerettet wird und in ihrer Kreditauskunft ebenso abschätzend wie eine tatsächliche Abschottung erscheint.
Nachsicht (Rückzahlungsplan)
Dies ist ein formeller Rückzahlungsplan, der auf der Special Forbearance-Bestimmung basiert und die bevorzugte Trainingsoption ist, da dies die kostengünstigste Trainingsalternative ist. Es wird normalerweise in Betracht gezogen, wenn Delinquenz das Ergebnis von ist;
Der Tod eines Sponsors an der monatlichen Hypothekenzahlung und dies muss nicht zwangsläufig eine Person sein, die die Hypothek trägt; Ägypten Krankheit, Katastrophe oder Naturkatastrophe, für die der Kreditnehmer nicht versichert ist; Ägypten Ähnliche oder beitragende Faktoren. Rückzahlungspläne können an die meisten Bedürfnisse oder Lösungen angepasst werden, jedoch nicht länger als 24 Monate.
Änderung (Ersatzhypothek)
Dies ist eine Änderung der Bedingungen der Hypothek, um eine Delinquenz zu beseitigen und eine Abschottung zu vermeiden. Die Modifizierung umfasst die Senkung des Zinssatzes, die Verlängerung der Laufzeit der Hypothek, die negative Amortisation, den Ersatz eines einstellbaren Zinssatzes durch einen festen Zinssatz und die Aktivierung der ausstehenden Zahlungen. Eine Änderung ist angebracht, wenn das Potenzial für einen Rückzahlungsplan aufgrund einer dauerhaften oder langfristigen Einkommensverringerung erforderlich ist. Andere Inhaber von Grundpfandrechten, die ein eingetragenes Interesse an Ihrer Immobilie haben, müssen damit einverstanden sein, ihre Zinsen dem neuen Darlehen unterzuordnen.