Was ist Whole-Tailing bei Immobilieninvestitionen?

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Ich bin mir nicht sicher, ob wir ursprünglich "Whole-Tailing" entwickelt haben, aber einer unserer Mentor-Studenten hat es für uns benannt. Dieser Verkauf von Einzelhandelsimmobilien ist die Kombination der Namen Groß- und Einzelhandel und richtet sich speziell an konventionelle Endkäufer, die Einzelhandelspreise für ihre Häuser zahlen.

Grundsätzlich sind die einzigen Immobilien, die für diese Verkaufstechnik gekauft werden, solche, bei denen die Anzahl der Reparaturen auf ein oder zwei Wochen Flicken und Lackieren begrenzt ist – keine größere Arbeit. Wenn größere Arbeiten durchgeführt werden müssen, wird die Immobilie geflickt und gestrichen und als "Handyman Special" verkauft.

Während ich diese Art der eingeschränkten Reha seit 1975 durchführe, habe ich ihre Bedeutung erst erkannt, als mich ein Mentor-Student mit dem Vorschlag ansprach: "Ist es möglich, Immobilien zu 80% – 85% des in der MLS angegebenen Preises zu kaufen? und zum vollen Marktwert weiterverkaufen? " Ich hatte es jahrelang getan, indem ich nach abgelaufenen Angeboten gesucht hatte, weil die Hausbesitzer fast immer den Makler für den Mangel an Käufern verantwortlich machten.

In Wirklichkeit war es oft die Schuld des Maklers, weil er die Auflistung "verkaufte", indem er einen zu hohen Marktpreis versprach und die Hausbesitzer den anfänglichen Auflistungspreis nicht zurücknahmen, wie es der Auflistungsagent von ihm erwartet hatte. Und es gibt viele Fälle, in denen ein Hausbesitzer völlig schuld daran ist, einen von ihm gewünschten unrealistischen Preis nicht zu senken. Die andere Beschwerde von Hausbesitzern war, dass der Listing Agent niemals einen Käufer durch die Immobilie brachte und niemals ein "Open House" durchführen würde.

Die erfolgreichsten Makler verkaufen keine Häuser, sie verkaufen Angebote und lassen andere Makler die Käufer finden – das ist die Realität der Branche. Sie machen im Allgemeinen auch keine Open Houses, weil sie nicht sehr oft arbeiten. Natürlich gibt es die intelligenten Makler, die Open Houses verwenden, um ihre Käuferliste zu erstellen, aber das ist mühsam.

Wir hatten kürzlich die erste Immobilie eines Mentor-Studenten zum Verkauf in einer exklusiven Nachbarschaft von 300.000 US-Dollar. Er hatte es im Großhandel vom Hausbesitzer gekauft und umgebaut. Am Wochenende, als wir seinen Verkauf hatten, gab es einen Makler, der ein Tag der offenen Tür etwa 10 Häuser entfernt hatte. Der Makler hatte in der gesamten Nachbarschaft etwa zwanzig rot-weiße Open House-Schilder angebracht. Wir löschten vierzehn Schilder und warteten ab, was passiert war. Wie erwartet begann der Verkehr innerhalb von zehn Minuten und am Ende des ersten Tages kam der Makler, der das Open House machte, vorbei, um unser Eigentum zu besichtigen.

Er erklärte, er habe zwei Paare durchkommen lassen und keines habe ein Angebot gemacht. Wir zeigten ihm unser Anmeldebuch und ließen 104 Personen das Hauptbuch und vier Angebote auf dem Grundstück unterschreiben. Er sagte, es sei unmöglich, aber ruhig, als er die Angebote sah, sagte aber immer noch, er könne es nicht glauben. Am Sonntag, dem Ende des Verkaufs, hatten sich 173 Personen angemeldet und ungefähr 20, die ihre Kontaktinformationen nicht hinterlassen wollten. Der Makler kam wieder vorbei und sagte, er habe das ganze Wochenende über 8 Personen und keine Angebote.

Dieser Makler sah unsere Beschilderung und sah zu, wie die Staus vor unserem Grundstück kamen und gingen, und er glaubte es immer noch nicht. Er beschwerte sich sogar darüber, dass sein Angebot in einem besseren Zustand war, größer und zu einem niedrigeren Preis als unser Angebot angeboten wurde! Ich gab ihm die Adresse unseres Verkaufssystems im Internet, aber ich weiß, dass er sich nicht die Mühe gemacht hat, es anzusehen, weil ich später nachgesehen habe, ob er es gekauft hat.

Dies war ein Beispiel für einen "Whole-Tail" -Deal für den Studenten, und er verdiente über 80.000 US-Dollar für seine Bemühungen. Ich muss Ihnen sagen, dass das größte Problem darin bestand, die lokalen Kreditgeber dazu zu bringen, zu glauben, dass es sich nicht um Betrug handelte. Ein Kreditversicherer sprach mit mir und fragte: "Wie viel hatten Sie in Reparaturen?" Ich erklärte, dass es keine Rolle spielt, denn der Kreditgeber sollte sich nur um den Kreditnehmer und den Wert der Immobilie heute kümmern.

Sie sagte schließlich: "Ich glaube nicht, dass ein Verkäufer sein Haus so weit unter dem Marktwert verschenken würde!" Ich erklärte freundlich, dass motivierte Verkäufer sich nicht mit dem Preis befassen, insbesondere wenn sie möglicherweise mehr Geld in die Immobilie stecken müssen, bevor sie sie verkaufen können. Obwohl der Kreditnehmer / Käufer ein Verpflichtungsschreiben ohne Eventualverbindlichkeiten des Kreditgebers hatte, lehnte sie den Kredit ab.

Dieser Prozess des Kaufs von "leicht belasteten" Immobilien, die nicht mehr in der MLS aufgeführt sind, und des Pattens und Malens dieser Objekte funktioniert sehr gut. Der Student, den ich erwähnte, hat innerhalb eines Jahres fünf dieser Geschäfte mit mir als Partner abgeschlossen und macht immer noch Tonnen davon in diesem verblüfften Markt. Sein Schlüssel dazu ist die Verwendung des von mir entwickelten proprietären Verkaufssystems. Selbst wenn die Immobilie am ersten Wochenende verkauft wird, verkauft er sie immer wieder weiter. Die zusätzlichen Käufer werden zu Eventualkäufern, falls sein vorheriger Käufer keine Finanzierung erhalten kann oder seine Meinung ändert. Alle Personen, die ihre Kontaktinformationen hinterlassen, werden über den nächsten Verkauf informiert und werden Teil seiner "Preferred Buyers List". Er hat dann Käufer, die auf seine Sonderverkäufe warten, und er hat die Zeit, dann mit kreditbehinderten Käufern zusammenzuarbeiten.

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