In einem Einzelhandelsgeschäft bleibt eine Mietermixanalyse der wichtigste Teil der Immobilienleistung. Wenn Sie die Mieterprofile erhalten und eine ausgewogene Mischung erzielen, können Sie mehr Verkäufe an die Immobilie erzielen und die Miete für den Vermieter stärken. Es ist eine 'Gleichung' der Immobilienleistung und sollte respektiert werden.
In Zeiten, in denen die Leistung von Einzelhandelsgeschäften und Einkaufszentren unter Druck steht, ist es wichtig, dass Sie einmal pro Jahr einen Immobiliengeschäftsplan erstellen und wichtige Elemente der Aktivität und Planung in diesen Plan einbeziehen. Die Teile dieses Plans sollten Folgendes umfassen:
- Mieter-Mix-Analyse
- Mietermixstrategie
- Leasingstandards
- Ankermieter
- Stellenmanagementplan
- Stellenmarketing
- Einnahmen- und Ausgabenanalyse und Benchmarks
- Kundenprofile
- Verkaufsrekorde für Mietersegmente
- Marketingstrategien für die Immobilie
- Lebenszykluspläne des Vermieters
- Mieterbindungsprogramme
- Investitions- und Sanierungsinitiativen
- Wartungsplanung
- Wettbewerbsanalyse
Kehren wir also zum Punkt der Analyse des Mietermixes zurück. Hier sind einige Ideen, die Ihnen dabei helfen sollen, damit zu beginnen.
- Welche Ankermieter haben Sie auf dem Grundstück und wie lange sind sie noch bewohnt? Wenn Ihr Ankermieter für die Immobilie und die Mischung wichtig ist (was wahrscheinlich der Fall ist), benötigen Sie ein Erneuerungs- oder Ersatzprogramm, das vorhanden ist, um eventuelle Leerstandsbedrohungen zu beheben.
- Spezialmieter sollten gut auf die Immobilie und den Käufer abgestimmt sein. Die Platzierung von Spezialmietern sollte in „Clustern“ erfolgen, die den Verkauf und die Aufmerksamkeit der Käufer fördern. Wenn ein Käufer Waren in einem Geschäft kauft, sollten die angrenzenden Geschäfte komplementär sein, um das Verkaufspotenzial jedes Käuferkaufs potenziell zu erweitern.
- Einige Ihrer Mieter sind vom Typ "Ziel". Das heißt, Sie werden sehen, dass Leute diesen Laden besuchen, unabhängig von seinem Standort. Ein Postamt ist ein gutes Beispiel. In einem Einkaufszentrum ist es gut, einige dieser Zielmieter zu haben und sie auf Standorte zu verteilen, an denen sie dem gesamten Mietermix zugute kommen.
- Sehen Sie sich die "zulässige Nutzung" an, die in den Mietverträgen der einzelnen Mieter aufgeführt ist. Zum Beispiel und wenn es um Food Courts geht, ist es wichtig sicherzustellen, dass die in jedem Mietvertrag angegebenen „zulässigen Verwendungen“ und „Exklusivitäten“ eingehalten werden. Eines der häufigsten Probleme in einem Food Court ist der Verkauf und die Bereitstellung von „Kaffee“. Wenn Sie einen großen Coffeeshop-Einzelhändler im Einkaufszentrum haben, können Sie dessen Handel zerstören, indem Sie jedem anderen Einzelhändler erlauben, Kaffee zu verkaufen. Hier ist eine Strategie der „erlaubten Verwendung“ nützlich.
Unter Berücksichtigung all dieser Probleme können Sie den Mietermix und das Mieterprofil in der Immobilie planen. Bei einer erfolgreichen Einzelhandelsimmobilie dreht sich alles um Strategie und Planung. Wenn Sie ein Einkaufszentrum verwalten oder leasen, ist es Ihre Aufgabe, diese Tatsache zu erkennen und den Plan umzusetzen.
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