Immobilienmakler, Investoren und Schuldner in Louisville, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie Leerverkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.
Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 USD an einen Investor vermittelt. Das Haus wurde auf 120.000 US-Dollar geschätzt, was dem Investor ein beträchtliches sofortiges Eigenkapital verschaffte. Der Kreditgeber nahm einen Verlust von 60.000 USD. Der Eigentümer / Verkäufer war gezwungen, sein Haus zu verkaufen, für das er keinen roten Cent erhielt, und musste in die Vermietung einziehen. Wie kommt es, dass alle Parteien zufrieden vom Schlusstisch weggingen?!
Am Anfang…
Wenn ein Hausbesitzer seinem Kreditgeber mehr schuldet, als er geliehen hat, soll er "seine Hypothek auf den Kopf gestellt" haben. Dies kann auf viele Arten geschehen, wobei der Auftraggeber unter ihnen auftritt, wenn er einfach aufhört, Hypothekenzahlungen zu leisten, oft weil er sich in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten befindet. Wenn seine Hypothekenzahlung 1.000 USD pro Monat beträgt und er nicht mehr oder nur zeitweise zahlt, können sich die Geldstrafen, Zinsen und Grundsätze ziemlich schnell erhöhen. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, konnte er wahrscheinlich nicht die notwendigen Reparaturen an seinem Haus vornehmen. Diese Situation geht fast immer mit Niedergeschlagenheit einher, was wiederum zur Vernachlässigung des Hauses führt.
Rühren Sie sich in die Insolvenz und vielleicht in die Scheidung, und Sie werden verstehen, dass es nicht verwunderlich ist, dass die Häuser dieser Eigentümer / Schuldner oft ernsthaft degradiert sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.
Das F-Wort
Abschottung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Bis der Schuldner jedoch den vierten Monat in Folge zu spät kommt, leitet die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein. In Kentucky dauert der Zwangsvollstreckungsverkauf des Eigenheims durch öffentliche Versteigerung in der Regel zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab Beginn der Zwangsvollstreckungsverfahren. Es kann länger dauern – ich habe gesehen, wie ein kunstvoller Schuldner das Zwangsvollstreckungsverfahren länger als 20 Monate in Anspruch genommen hat! Ihre Hypothekenzahlung betrug 1.300 USD pro Monat. Nach 20 Monaten wurde dies zu einer erheblichen Verschuldung, die durch verspätete Gebühren, Zinsen, Rechtskosten und die potenziellen Kosten für den Verkauf der Immobilie bei einem öffentlichen Zwangsvollstreckungsverkauf verstärkt wurde. Ganz zu schweigen von der anhaltenden, augenblicklichen Verschlechterung des Eigentums. Als sie auszog, hatte die Bank mehr als 80.000 Dollar abgeschrieben.
Die gegensätzlichen Interessen des Kreditgebers und des Kreditnehmers
Der Kapitalismus ist ein wunderbar erfundenes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen eine Reihe von Waffen, mit denen sie kämpfen können, sondern auch den Armen und Bedürftigen. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht ausgeglichen ist, kann ein zu tief in den Hals eines bedürftigen Schuldners gedrängter zweistelliger Zins seine "nukleare" Vergeltungsoption auslösen – Kapitel 7 Insolvenz. Und so sind diese beiden, symbiotisch miteinander verwoben, in einem eleganten Tanz gefangen, der zwischen Dividenden und Katastrophen, Profit und Armut schwankt. Ein schwerwiegender Fehltritt, und die Band hört auf zu spielen.
Aus jahrelanger bitterer Erfahrung haben Kreditgeber gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, zu versuchen, die Zusammenarbeit des Eigentümers zu gewinnen, und dass er sich bereit erklärt, sein Haus freiwillig zu verkaufen und zu räumen, anstatt ihn unter Zwangsvollstreckung zu vertreiben. Die Kreditgeber verstehen auch, dass die Chance, das ihnen vom Schuldner geschuldete Geld jemals zurückzuerhalten, gering ist. Aber viele Schuldner entscheiden sich dafür, nicht zu verkaufen, weil sie, wenn sie feststellen, dass sie ihre Zahlungen nie nachholen werden, oft ein anderes "Ah Ha!" Einsichtsblitz: Wenn sie aufhören, ihre Hypothek zu bezahlen und nur darauf warten, dass die Zwangsvollstreckungsaxt fällt (oder besser noch eine Menge Tricks anwenden, um diese Axt in Schach zu halten), können sie mindestens 6 Monate lang "mietfrei" leben . Nun wandelt sich der Schuldner vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer und sieht es als in seinem besten Interesse an, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die "Sicherheit" des Kreditgebers, in der Zwischenzeit auseinanderfallen sollte, dann sei es so.
Die Lösung
Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer eine sehr wichtige Konzession für seine Zusammenarbeit anzubieten: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer einen Käufer findet, der das Haus zu einem für den Kreditgeber akzeptablen Preis und zu für den Kreditgeber akzeptablen Bedingungen innerhalb der von der Darlehensgeber. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das fest, was sie akzeptieren werden. Sie mögen sagen, dass sie einen fairen Marktpreis brauchen, sind aber tatsächlich oft bereit, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen dieses Haus nicht zufällig versteigern und riskieren, einen sehr niedrigen Preis zu erhalten. Oder noch schlimmer: Erhalten Sie ein so niedriges Gebot, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erreicht und sie letztendlich die Immobilie besitzt. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Real Estate Owned) des Kreditgebers verwaltet, die die Immobilie dann bei einem Makler auflistet. Und der Zyklus beginnt von vorne ……
Der Kreditgeber sagte anfangs, das Willows-Haus sei 120.000 Dollar wert und wollte, dass es zu etwa diesem Preis verkauft wird. Es erhielt die 120.000-Dollar-Zahl von jemandem, den es für ein BPO engagiert hatte. BPO ist die Abkürzung für "Broker's Price Opinion". Es ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient demselben Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu ermitteln. Die meisten werden als "Drive-by" durchgeführt, was bedeutet, dass der "Fahrer" (normalerweise ein Makler, vielleicht ein Gutachter) an der Außenseite des Grundstücks vorbeifährt, ein bis drei Fotos macht und geht. Anschließend füllt er das BPO-Formular des Kreditgebers online aus und sendet es per E-Mail mit dem Bild. Manchmal wird ein "interner" angefordert. In diesem Fall betritt der Makler das Grundstück, macht etwa 3 interne und 3 externe Fotos und sendet diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiter.
Als der Schuldner begriffen hatte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten könnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen könnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung seiner Kreditauskunft, die ihn drei Jahre lang daran gehindert hätte, eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Selbst bei einer Insolvenz nach Kapitel 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre ab Entlassung. Er wollte auch, dass seine Schulden erlassen wurden. Ich konnte beide Ziele erreichen und ihm ungefähr sechzigtausend Dollar sparen.
Der Leerverkaufsprozess
Als Makler erklärte ich meinem Kunden als erstes alle seine theoretischen Optionen, einschließlich der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung, der Neuverhandlung von Krediten und anderer. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich habe The Willows aufgelistet und ihn eine Genehmigung unterschreiben lassen, damit ich den Kreditgeber kontaktieren kann, um zu sehen, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie aufführe, ist der Eigentümer / Schuldner mein Kunde (nicht Kunde). Das heißt, ich muss immer in seinem besten Interesse handeln. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Pflicht. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen, und der Käufer möchte zum niedrigsten Preis kaufen. Bei einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Wettbewerb zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und stimmt im Allgemeinen jedem angebotenen Preis zu, abhängig von der Akzeptanz des Kreditgebers. Bei einem Leerverkauf übernimmt der Kreditgeber den Mantel des "Verkäufers" gegenüber dem Käufer, und dies sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing Agent bei einem Leerverkauf bin ich oft in der eigentümlichen Lage, aktiv zu versuchen, den Verkauf zum niedrigstmöglichen Preis zu verhandeln, der für den Käufer akzeptabel ist! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers liegt und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und verhandle.
Preis, Bedingungen und Zeitpunkt
Preis: Wie viel wird der Kreditgeber von diesem Preis abziehen? Ich habe allgemein festgestellt, dass die Kreditgeber mit dem bevorstehenden Auktionstag formbarer werden. Ziemlich ineffizient, weil sie auf diese Weise viel Zeit und Geld verlieren. Ich versorgte den Kreditgeber von The Willows mit objektivem Material, das darauf hinwies, dass das vorbeifahrende BPO angesichts des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber ließ dann ein internes BPO durchführen. Das war der Schlüssel, um dieses Geschäft abzuschließen. Ich habe auch eigene Fotos und Kompositionen verschickt. In einigen Fällen habe ich den Kreditgebern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sagen mehr als Worte, und wenn das Eigentum beschädigt ist, ist es wichtig, dass der Kreditgeber die Form versteht, in der es sich befindet. Denken Sie daran – der BPO-Makler macht möglicherweise bis zu 50 BPOs pro Woche – er könnte sich weniger um diesen einen Deal kümmern. Aber als Listing Agent muss ich den Kreditgeber über alle Probleme auf dem Laufenden halten, die im besten Interesse meines Kunden liegen. Der zweite Willows BPO kam auf 100.000 US-Dollar zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu ermitteln. Mit dem Zwangsvollstreckungsverkauf am nächsten Tag reduzierte sich dieser Betrag schließlich auf 80% der 100.000 USD plus 5.000 USD, um nicht hypothekenbezogene Grundpfandrechte zurückzuzahlen. Um 16.50 Uhr erklärte sich der Kreditgeber bereit, den für 11.00 Uhr am nächsten Morgen geplanten Zwangsvollstreckungsverkauf einzustellen.
Aber hey, es ist noch nicht vorbei, bis die dicke Dame singt! Da der Verlust aus diesem Darlehen 60.000 US-Dollar betrug und der Kreditgeber befugt war, nur bis zu 30.000 US-Dollar zu begleichen, mussten wir auf das letzte Wort der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, das wir schließlich erhielten, jedoch nicht ohne viele Stunden zusätzliche Arbeit.
Wie Sie sehen, wurde der Preis für die Immobilie The Willows vom Kreditgeber unter dem Strich bestimmt – wie viel Netto würde er erhalten. Und um diese Nummer zu erhalten, fordern alle Leerverkäufer ein "gefälschtes HUD-1" oder ein "Net Sheet" an, das gleichzeitig mit dem Angebot eingereicht wird. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf wird die Titelsuche unmittelbar nach der Auflistung durchgeführt, noch bevor ein Angebot vorliegt, damit die Zahlen so schnell wie nötig auf das Netzblatt angewendet werden können.
Bedingungen: Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Geschäfte auszeichnen, sind, dass der Kreditgeber häufig Begriffe wie "verkauft wie sie sind" und "Nachweis der Finanzierung oder der mit dem Angebot erforderlichen Mittel" verlangt. Um den Verkäufer zu schützen, sollte der Makler eine Terminologie einfügen, die angibt, dass die Akzeptanz des Verkäufers unterliegt von jeglicher Haftung für Schulden zu befreien. Nichts davon ist in Stein gemeißelt, und ich habe Reparaturen und andere Zugeständnisse von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier wird jede Empörung erleiden – schreiben Sie das Angebot!
Zeitliche Koordinierung: Die Abteilungen REO, Zwangsvollstreckung und Insolvenz scheinen häufig unterbesetzt und überfordert zu sein. Erwarten Sie daher keine sofortigen Antworten. Einige werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Sobald jedoch ein Geschäft abgeschlossen ist, erwartet der Kreditgeber häufig einen unangemessen schnellen Abschluss und versucht, Sie mit Tageszinsen für den Abschluss nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Dies alles geht auf die Nettoblattberechnungen zurück; Da Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er, die Leitung zu diesem Datum zu halten, obwohl er im Allgemeinen nur sehr langsam reagiert. Der Willows-Kreditgeber gab uns, nachdem er nicht auf mehrere Kontakte geantwortet hatte, nur 2 Tage Zeit, um zu schließen! Zum Glück haben wir uns gut vorbereitet, aber es war sehr eng.
Schlussbemerkung
Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen fallen nicht in den Geltungsbereich dieses Artikels. Wenn Sie Informationen zum Umgang mit konkurrierenden Angeboten oder zur doppelten eingeschränkten Vertretung in dieser Umgebung wünschen oder eine Kopie des von mir verwendeten Netzblatts benötigen, können Sie sich an mich wenden.
Aktualisieren
Hier ist eine neue Wendung. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot über 235.000 USD für einen Leerverkauf unterbreitet (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 USD), das der Kreditgeber letztendlich angenommen hat. In seinem Zulassungsbescheid ganz unten auf dem Blatt hat der Kreditgeber jedoch festgelegt, dass er sein Rückgriffsrecht gegenüber dem Verkäufer / Kreditnehmer (meinem Kunden) behält! Und das trotz scheinbar entgegengesetzter Sprache im Hauptteil des Briefes. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Kunde dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber im Insolvenzverfahren nicht herumzureißen), darin bestand, dass er erwartete, bei Abschluss eine vollständige Befreiung von jeglicher Haftung zu erhalten. Nach ungefähr einer Woche des Streits, der Anwälte usw. "sah der Kreditgeber das Licht" und stimmte der Freilassung zu.
CMA
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