Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien

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Final Expense Agent Jobs sind Lucrative und es ist ein einfacher Beruf zu lernen

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Final Expense Agent Arbeitsplätze blühen derzeit, was bedeutet, dass diejenigen, die Beschäftigung suchen, sollten dieses Feld ernsthaft betrachten. Diese Jobs sind ein guter Weg, um ein gutes Einkommen zu machen – wie sind die meisten Versicherungsjobs – und bieten auch eine Umgebung, in der Sie verschiedene Menschen den ganzen Tag treffen können. Es gibt verschiedene Orte online, wo Sie über die Ins und Outs der Rolle zu lernen und wie man endgültige Kostenversicherung zu verkaufen.

Die grundlegenden Anforderungen für die Inbetriebnahme in einem endgültigen Kostenverkauf Job sind minimal – noch ein weiterer Grund, warum Diese karriere ist so verführerisch für viele. Alles, was benötigt wird, ist eine Lizenz für den Betrieb in dem Staat, in dem Sie leben, einige Kenntnisse über die Industrie und einige Unternehmen auf die Bücher, die große Preise anbieten. Schließlich ist eine kleine Präsentation, die Sie an Kunden machen können, immer einen langen Weg, um ihre Unterschrift zu sichern.

Wenn es um einen endgültigen Kostenverkauf geht, ist der Besuch des potenziellen Kunden der Schlüssel, wie dies der ist Zeit, um Ihr Produkt zu verkaufen. Einige kleine Reden plus ein bisschen Verkaufs-Geplänkel ist wichtig, und sollte es richtig gemacht werden, gibt es jede Chance, bis zu $ ​​500 auf jedem Deal. Stellen Sie sich nur die Geldmenge vor, wenn Sie dies dreimal täglich getan haben.

Mein erster Ausflug in diese Branche war, als ich auf eine Anzeige für die endgültigen Spediteure antwortete, die mir einen Job als Lebensmittel im Finale gelandet hatte Expense Versicherung co – etwas, worüber ich damals begeistert war. Es zeigte sich jedoch schnell, dass das Unternehmen nicht gut angesehen wurde und als solches nicht in der Lage war, meine Bedürfnisse zu erfüllen – sowohl finanziell als auch entwicklungsmäßig. Ich habe mich schon längst verlassen und vergaß die Arbeitsuntersuchung für eine lange Zeit.

Es war nicht, bis ich einen Artikel darüber gesehen habe, wie man endgültige Kostenversicherung online ein paar Jahre später verkaufte, dass mein Interesse an dem Feld wieder sprang. Der Artikel in Frage völlig verändert meine Aussichten auf die Industrie und gab mir das Vertrauen zu wissen, ich könnte leicht verkaufen Versicherung an Senioren, wenn ich ein Publikum mit ihnen bekommen könnte. Das würde mir erlauben, endlich mein Potenzial zu erfüllen und das Geld zu verdienen, das ich schon immer wollte.

Der Artikel hat mich so sehr beeindruckt, dass ich sofort in das Geschäft gekommen bin, und fast sofort habe ich einen Besuch besucht Meine ersten Kunden. Nach einem ausgezeichneten Treffen ging ich mit seiner Unterschrift auf einen Vertrag und den zusätzlichen Bonus von $ 1300 in Provision. Wenn es so ist, dass ich auch mit meinen nächsten beiden Klienten zusammenkomme, kam meine Provision an diesem Tag insgesamt $ 2100 – mehr als ich früher in zwei Wochen gemacht habe.

Seit diesem großartigen Start habe ich den Hafen Ich bin seither zurückgekehrt. Das Geld, das ich verdiene, ist jenseits meiner wildesten Träume und ich würde jedenfalls jeden ermutigen, einen Blick auf diese Art von Arbeit zu werfen. Immerhin gibt es nicht viele Jobs da draußen, die dir die Freiheit geben, dein eigener Chef zu sein und die echte Chance, $ 20.000 im Monat zu verdienen.

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Source by Jody Haworth

Gewerbeimmobilien: Das Leben eines Maklers

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Ein kommerzieller Immobilienmakler stellt einen Dienst zwischen Käufern, Verkäufern und Mietverträgen von Immobilien zur Verfügung. Makler sind verantwortlich für die Verwaltung eines Teams von Immobilienmaklern, um Menschen beim Kauf, Verkauf, Leasing oder Vermietung von Gewerbeimmobilien zu unterstützen.

Eigenschaften, die von kommerziellen Broker gehandhabt werden, beinhalten oft Bürogebäude, Hotels, Wohnungen, Einzelhandel, Gastfreundschaft, Einkaufszentren und Industrieimmobilien. Für Kunden, die auf Rohland aufbauen, können Broker helfen, den Kunden bei der Verwaltung des Bauprozesses zu unterstützen, einschließlich Inspektionen, Identifizierung von Zoning-Beschränkungen und Bauvorschriften und Anleitungen, um sicherzustellen, dass notwendige Schritte unternommen werden, um sicherzustellen, dass das Gebäude pünktlich abgeschlossen ist , Und innerhalb des Budgets.

Bei der Arbeit für einen Verkäufer oder Vermieter eines Gewerbeimmobilien, hat der Broker eine unterzeichnete Vereinbarung mit dem Kunden und macht sich auf den bestmöglichen Preis mit den besten Bedingungen für ihre Kunden zu erreichen. Während ein Makler für den Verkäufer oder Vermieter arbeitet, können sie auch Käufer bei der Suche nach einem Gewerbeimmobilien für ihre Bedürfnisse und Budget zu unterstützen. Aber in diesen Fällen gibt es nie eine vorherige schriftliche Vereinbarung, im Auftrag des Käufers.

In den meisten Staaten, um ein Immobilienmakler zu werden, ist eine Lizenz erforderlich. Dies ermöglicht dem Broker, Geld für Gegenleistung zu erhalten. Es ist illegal für einen Makler, Geschäfte ohne Lizenz zu führen, es sei denn, sie sind ein praktizierender Anwalt, der nicht verpflichtet ist, für eine Maklerlizenz zu sitzen, um eine Provision zu erhalten.

Es ist wichtig, dass diejenigen, die daran interessiert sind, ein Makler zu werden, sicherstellen, dass sie in ihre jeweiligen Zustandsrichtlinien hineinschauen, um ein kommerzieller Immobilienmakler zu werden, da Anforderungen und Vorschriften zwischen den Staaten erheblich voneinander abweichen können.

In vielen Staaten werden Lizenzen für einen bestimmten Zeitrahmen ausgegeben. Danach ist der Makler verpflichtet, die Weiterbildung abzuschließen, um seine Lizenzen zu verlängern. Diese Weiterbildungsanforderungen sind besonders wichtig, um sicherzustellen, dass der Makler auf dem Laufenden gehalten wird mit Immobilienrecht Updates und Änderungen in der Branche.

Wie man ein Immobilien-Broker
Broker in der Regel beginnen als Immobilienmakler. Dies ist, wo sie ihre Branchenerfahrung zu gewinnen, und dann beschließen, eine lizenzierte kommerzielle Immobilienmakler zu werden. Um eine Broker-Lizenz zu bekommen, muss der Immobilienmakler eine Broker-Staatsprüfung absolvieren, sowie eine Kursarbeit oder eine Ausbildung absolvieren. In der Regel, nach der Akkreditierung, wird der Makler entweder weiterhin für einen anderen Makler arbeiten, als Associate Broker, oder starten Sie ein Geschäft von ihren eigenen, wo sie ein Team von Immobilienmaklern zu verwalten.

Broker, die haben Ihr eigenes Brokerage-Geschäft mit Immobilienmaklern zu verwalten, muss eine sehr gute Kenntnisse der rechtlichen Verfahren und Anforderungen haben. Es ist ihre Aufgabe zu erziehen, und beraten sowohl ihre Immobilienmakler, als auch Kunden, die zu ihnen kommen für Beratung über kommerzielle Verkauf, Vermietung oder Gebäude.

Was Dienstleistungen ein kommerzieller Broker bietet
A Broker bietet Dienstleistungen wie einen geschätzten Wert einer Immobilie, Vermarktung dieser Eigenschaft und Unterstützung für einen Käufer oder Verkäufer mit dem Kauf, Leasing oder Verkauf einer Immobilie. Makler können aufgefordert werden, für den Verkauf von Inhabern (FSBO) Dokumentenvorbereitung und Papierkram, aber in kommerziellen Eigenschaften zu verkaufen, dies ist viel weniger ein Auftreten als bei privat geführten Wohnimmobilien.

Ein Makler wird auch Führer anbieten Zu den Eigentümern, wie man verkauft oder vermietet ihr Eigentum, und helfen bei der Verwaltung von Immobilien-Management. Ein Makler wird oft die Papierarbeit ausfüllen, die benötigt wird, um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, obwohl sie nicht die Befugnis erhalten, Papiere im Namen ihrer Kunden zu unterzeichnen.

Kommissionen
Kommerzielle Broker erhalten eine Provision von der Verkauf einer Immobilie. Dies ist in der Regel ein vereinbarter Prozentsatz des Verkaufspreises oder eines Teils der monatlichen Mieteinnahmen vom Vermieter. Makler in der gewerblichen Industrie müssen sehr wettbewerbsfähig sein, und haben eine gute Kenntnis von ihrem lokalen Bereich, um ein gutes Einkommen zu machen. Aber mit diesen Fähigkeiten gibt es definitive monetäre Belohnungen angeboten, um Broker. Laut Statistik ist die Mehrheit der gewerblichen Immobilienmakler auf einem jährlichen Einkommen über $ 42.000 pro Jahr, während einige verdienen ein sechs-Einkommen.

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Source by Tony Seruga, Yolanda Seruga And Yolanda Bishop

5 Tipps für den Verkauf von Collectible Barbies bei eBay

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Collectible Barbie Puppen können ein großer Verkäufer bei eBay, vor allem eBay USA. Viele Barbie-Puppen sind in der Zahl begrenzt und können sehr wertvoll sein. Barbie-Sammler befinden sich auf der ganzen Welt und haben nichts dagegen, die internationalen Versandkosten zu bezahlen, die erforderlich sind, um die Puppe an sie zu schicken. Hier sind ein paar Tipps für den Verkauf von sammelbaren Barbie-Puppen bei eBay.

Der erste Schritt beim Verkaufen bei eBay ist es, die Forschung zu erledigen und den Preis zu bestimmen. EBay ist sein eigenes kleines Universum und Sie müssen eBay-Daten verwenden, um den Wert eines Artikels im eBay-Markt zu bestimmen. Der Wert eines Artikels wird bestimmt, was jemand dafür bezahlen wird, nicht was du denkst, was es wert ist. Schauen Sie sich die besondere Barbie bei eBay mit ein paar relevanten Keywords. EBay-Titel werden von jedem einzelnen Verkäufer geschrieben. Wenn Sie also zu viele Keywords verwenden, erhalten Sie möglicherweise nicht genug Daten in Ihren Suchergebnissen. Zum Beispiel, wenn Sie eine Bob Mackie Göttin der Sun Barbie haben, sollten Ihre Suchbegriffe "Bob Mackie Göttin Barbie" sein. Bei der Suche wählen Sie "abgeschlossene Auflistungen". Sie werden nicht viel Aufmerksamkeit auf das, was jemand für die Barbie fragen, Sie wollen wissen, was ein Käufer tatsächlich dafür bezahlt zu zahlen. Historische Daten sind, wo Sie konzentrieren, wenn die Forschung auf eBay-Preisgestaltung. Sie müssen auch aktuelle Listen überprüfen, um zu sehen, was andere Verkäufer für das gleiche Einzelteil bitten.

Nachdem du einen vergleichbaren Artikel gefunden hast, der tatsächlich verkauft hat, ist der nächste Schritt, ein Keyword-reichen Titel zu erstellen. EBay sucht Arbeit etwas wie Google sucht, passend zu Keywords. Ihr Ziel ist es, hoch zu suchen, so dass Ihr Titel optimiert werden muss. Mit dem obigen Beispiel wäre ein richtig optimierter Titel, "NEW Bob Mackie Göttin der Sonne Barbie NRFB 1995." NRFB ist eine Abkürzung für "nie aus der Box entfernt." Viele Barbie-Sammler werden nach NRFB suchen und das Jahr, in dem die Barbie veröffentlicht wurde. EBay erlaubt nur 55 Zeichen für den Titel, also willst du diesen Raum mit den richtigen Schlüsselwörtern maximieren, die die Käufer zu deinem Item führen werden.

Die nächste wichtige Komponente des Verkaufs von Barbies (oder irgendetwas) bei eBay ist Klare fotos geben Beim Verkauf von dreidimensionalen, raten Experten, die mindestens drei Fotos zeigen. Denken Sie daran, dass Ihr Käufer nicht abholen und das Produkt untersuchen kann, das Sie verkaufen. Gute Bilder verkaufen Ihren Artikel. Viele eBay-Shopper lesen nicht einmal die Beschreibungen. Ihre Augen greifen automatisch auf die Fotos zu. Wenn Sie NRFB Sammler Barbies verkaufen, möchten Sie Fotos von der Vorderseite und Rückseite der Box, das Puppen Gesicht, die Puppe Kleidung und ein Preisschild, wenn es eine ist. Wenn Sie einen NRFB Barbie verkaufen, nehmen Sie sie nicht aus der Box, um das Foto zu machen!

Nachdem du die Preisforschung gemacht hast, den Titel geschrieben und die Fotos gemacht hast, musst du ein Schlüsselwort schreiben, um eine Beschreibung zu schreiben. Deutsch:. Englisch: www.magazine-deutschland.de/issue/S…6_ENG_E1.php. Stellen Sie sicher, dass die Beschreibung mindestens 200 Wörter lang ist und den Namen der jeweiligen Barbie mindestens dreimal enthält.

Fügen Sie internationale Versandoptionen auf Ihrem Eintrag hinzu. Barbie-Sammler leben auf der ganzen Welt und sie werden die Versandkosten bezahlen, solange der Preis fair und vernünftig ist. Die meisten Barbies wiegen weniger als vier Pfund, wenn sie verpackt werden, damit sie First Class International durch den United States Postal Service versendet werden können.

Wenn Sie diese fünf Tipps befolgen, sollten Sie beim Verkauf Ihrer sammelbaren Barbie bei eBay Erfolg finden. Deutsch: www.tab.fzk.de/de/projekt/zusammenf…ng/ab117.htm. Englisch: www.tis-gdv.de/tis_e/containe/arten…/index.htm

Nehmen Sie sich Zeit, folgen Sie den Schritten und warten Sie auf den richtigen Käufer. Ihr Barbie darf nicht innerhalb einer Woche verkaufen, aber das ist okay.

Für weitere Informationen über den Verkauf von Sammlerstücken bei eBay besuchen Sie den eBay Coach Blog

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Source by Suzanne Arant-Wells

Das Handwerker-Special – wie man ein Haus in Verlegenheit verkauft oder ein Haus ohne Kaution kaufen kann

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Stellen Sie sich vor:

• Sie müssen Ihr Haus verkaufen, aber Sie können nicht, weil Sie es gelassen haben

• Du kannst es nicht reparieren, weil du nicht das Bargeld hast.

• Du stehst auf der Hypothek zurück Zahlungen

Wenn das klingt wie das Haus, das Sie jetzt haben, dann lesen Sie weiter. Die Lösung für den Verkauf dieser schwierigen Häuser ist überraschend einfach und unglaublich effektiv.

Hier geht es:

Das Handwerker-Special

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• Die Situation – Sie sind ein Verkäufer mit einem Haus in einem schlechten Zustand der Reparatur. Es ist derzeit im Wert von $ 200 000. Alle anderen Häuser in Ihrer Gegend sind im Wert von $ 300 000.

• Die Nachbarn sind auf dem Rücken zu Renovieren Ihr Haus, weil es bringt den Wert ihrer Häuser.

• Du hast professionelle Handwerker gehabt, um dir Zitate über die Reparaturen zu geben. Sie können es sich nicht leisten, die $ 30.000 für die Reparaturen zu bezahlen und Sie konnten nicht die Zeit zu DIY finden. Du bist zu beschäftigt, um zu versuchen, die Hypothekenzahlungen dafür zu bezahlen.

Hier ist was du tust – "Machen Sie Ihr Haus einfach zu kaufen, also wird es einfach zu verkaufen". Mit der Handyman-Spezialstrategie sind hier die Schritte zu folgen:

1. Nehmen wir an, dass, wenn Ihr Haus in gutem Zustand war, wäre es wert, 300 000 Dollar.

2. Lassen Sie uns auch (konservativ) davon ausgehen, dass die Bank gerne ein 80% Darlehen an Wert verleihen würde. Dies bedeutet, dass sie einen Käufer $ 240 000 verleihen werden, um ein $ 300 000 Haus zu kaufen.

3. Nächste Sache zu tun ist, setzen Sie Ihr Zuhause zum Verkauf an sagen, $ 270 000. In Ihrem Marketing, fragen Sie nach Menschen, die gut mit ihren Händen sind. Ja, du wirst viel Interesse bekommen, weil es gut unter dem Flächenwert von $ 300 000 liegt. Wenn aber ein Käufer in die Inspektion kommt, solltest du sie erwarten (wenn sie Augen in ihrem Kopf haben), um zu dem Preis zu bauen, wenn sie die Armen sehen Zustand Ihres Hauses

4. Jetzt erklären Sie dem Käufer, dass Sie es zu einem Preis von $ 30 000 zu beheben, aber wenn der Käufer wäre glücklich, die Arbeit selbst zu tun, stattdessen würden Sie glücklich sein, um $ 30 000 zu klopfen und verkaufen sie an sie für $ 240 000 statt . Dies bedeutet, dass Sie eine $ 30.000 Kaution in Form von "Sweat Equity" akzeptieren werden. Der Käufer braucht keine CASH DEPOSIT. Der Käufer macht $ 30.000 Arbeit statt.

So – Was ist für den Verkäufer? Der Verkäufer muss nicht mehr $ 30 000 für Reparaturen und Renovierungen zahlen. Der Verkäufer erhält $ 40 000 mehr als erwartet ($ 240 000 anstatt aktueller Wert von $ 200 000). Der Eigentumsurteil bleibt im Namen des Verkäufers, bis die Renovierungsarbeiten zu ihrer Zufriedenheit abgeschlossen sind. Der Verkäufer muss nicht kostbare Zeit damit verbringen, DIY Renovationen zu verbringen.

So – Was ist für den Käufer? Der Wert des Hauses wird $ 300 000 sein, wenn es fixiert ist. Der Käufer zahlt nur $ 240 000 an den Verkäufer. Der Käufer weiß, dass DIY viel billiger ist als die $ 30 000, die an den Verkäufer zitiert wird – sagen Sie $ 4000 bis $ 8000, mit ihren eigenen Fähigkeiten und Netzwerk (Verwandte, Freunde, professionelle Kontakte).

Der Käufer wird am Ende mit einem Haus im Wert von $ 300 000, für die er bezahlt nur $ 240 000 (plus Kosten für die Festlegung). Er / sie hat $ 60 000 von "Equity" im Haus, bevor sie sich sogar bewegen (das sind 20% des Hauswertes).

Fazit: Wie endet das alles?

• Die Bank sieht ein Haus im Wert von $ 300 000 und einen Käufer, der einen Kaufvertrag für $ 240 000 hat. Sie freuen sich, 80% der Bewertung an den Käufer zu leihen ($ 240 000). Happy Bank!

• Der Verkäufer bekommt $ 40 000 mehr als er / sie jemals geglaubt hat und musste keinen Pfennig ausgeben oder einen Hammer anheben, um ihn zu bekommen. Glücklicher Verkäufer!

• Der Käufer bekommt ein schönes Haus dekoriert und renoviert, um ihre Geschmäcke und das einzige Geld ausgegeben wird etwa $ 8000. KEIN KAUTION erforderlich Die Bank gab ihnen das ganze Geld, das sie brauchten, um das Haus zu kaufen, um den Preis des Verkäufers von $ 240 000. Wow – ein schönes $ 300 000 Haus für nur $ 8000 Bargeld. Glücklicher Käufer

So hat die "Handyman Special" -Strategie für den Verkauf eines Hauses in diesem Fall zu Happy Seller, Happy Buyer und Happy Banker geführt. Nun, das ist eine WIN – WIN – WIN – Situation.

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Source by Inezmaree Stockley

Dubai Immobilien zum Verkauf

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Wo platzieren und wachsen Sie Ihr Geld ist nicht leicht zu tun. Wie bei allen anderen Investitionen können die Risiken sehr hoch sein. In einem Jiffy, alle Ihre Einnahmen werden weg sein, wenn externe und interne Faktoren nicht gut gehen. Allerdings kann Ihre Investition in Supergewinne mit sorgfältiger Planung, viel harter Arbeit, Entschlossenheit und Leidenschaft rechen.

Es gibt viele Möglichkeiten, aus, wann es kommt, wo Sie Ihr Geld investieren können. Eine lukrative Industrie ist jedoch Immobilien und überraschend, Dubai ist eines der Top-Destinationen für Immobilien.

Während Sie in Dubai gehen oder sogar, wenn Sie online gehen, ist das "Dubai Property for Sale" -Zeichen bereits eine gemeinsame Sehenswürdigkeit. Dies liegt vor allem daran, dass Dubai zu den sich schnell entwickelnden Geschäftsfeldern gehört.

Warum hat Dubai eine so aufsteigende Entwicklung erlebt und warum ist seine Immobilienbranche boomend?

Abgesehen davon, dass ein entwickelter Bereich, wurde Dubai von bewertet Interpol als eines der sichersten Länder zu leben. Darüber hinaus ist Dubai strategisch in der Mitte von Europa, Afrika, Asien und dem Rest des Nahen Ostens gelegen.

Dieses Prestige und Bild macht Dubai zu einem immer berühmteren Reiseziel und Geschäftsbereich. Im Laufe der Jahre hat Dubai in der Tourismusbranche eine Wachstumsrate von 16% erreicht. Im Jahr 2001 wählten über 3,4 Millionen Touristen Dubai für ihren Urlaub und Statistiken zeigen, dass diese Zahl auf 6 Millionen in vier Jahren aufblasen wird, mit schätzungsweise 200.000 Besuchern pro Tag! Die Tourismusbranche entwickelt sich so schnell, dass die Versorgung von Hotels, Eigentumswohnungen und anderen Einrichtungen bis zu einem Jahrzehnt dauern wird, um die Nachfrage aufzuholen.

Eine heiße Dubai-Immobilie zum Verkauf wäre Eigentumswohnung Hotels. Condo Hotels erlauben den Besitzern, ein Ferienhaus in Dubai zu besitzen und trotzdem Gewinne zu erzielen, wenn es nicht in Gebrauch ist. Das Konzept ermöglicht es den Besitzern, die Einheiten zu mieten, wenn sie nicht besetzt sind. Mit der steigenden Nachfrage nach Hotels und Unterkunft in Dubai, Eigentumswohnung Hotels gebaut werden und verkauft werden und das sind gute Investitionen. Um Ihren Geist mehr zu beruhigen, zeigen Immobilienmarktforschungen, dass Investoren sehr gut eine Rückkehr von mindestens 30% auf ihre Eigenschaften erwarten können. Investoren können einen schnellen Umsatz in ihrer Hauptstadt erwarten.

Eine weitere heiße Dubai Immobilien zum Verkauf ist Bürogebäude. Mit der strategischen Lage und der boomenden Wirtschaft werden gewerbliche Gebäude vor allem im Zentrum der Stadt gebaut. Manche sagen, dass fast 1/3 der Kräne der Welt in Dubai für den Bau von Neubauten sind.

Die Wirtschaft von Dubai wächst weiter und es ist sehr gut auf dem Weg zu einem der besten Handelsbezirke Oder Geschäftsfelder der Welt. Mit mehr und mehr Firmen, die Büros in Dubai gründen, ist die Vermietung oder der Verkauf von Bürogebäuden eine sehr weise Investition.

Überprüfen Sie die Statistiken. Überprüfen Sie den Immobilienmarkt. Dann können Sie davon überzeugt sein, dass die Investition in Immobilien in Dubai Ihr Ticket für Reichtum und finanzielle Sicherheit sein kann.

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Source by Junaid Ashraf Mianoor

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Angenommen, du möchtest deinen Laden abschließen, egal ob du in den Ruhestand gehst, der Markt ist hart oder einfach nur bereit, auf etwas anderes zu ziehen.

Erste Idee, die in viele Einzelunternehmer eindringt?

Ausgehend von Geschäftsverkäufen. Nun, in der Tat diese Art von Verkauf ist die Antwort auf die Liquidierung Inventar schnell, aber einfach Posting ein paar gehen aus Business Sales Zeichen auf Ihren Fenstern nicht verkaufen Inventar.

Wenn die Konsumenten ein solches Zeichen sehen, schreit es nur eine Sache, "Angebote". Ihnen ist es ein Verkauf, aber für sie ist die Gelegenheit, ihre Gier zu befriedigen und alles zu kaufen, was sie für Groß- und Kleinhandel haben können. Sie erwarten alles, um 70% bis 80% Rabatt zu haben, aber das ist nicht das, was du als Unternehmer willst.

Überhaupt nicht.

Einfache, heißt es Strategie.

Sehen Sie sich auf ein paar Laden schließen Zeichen auf Ihrem Fenster erhalten Sie etwas Verkehr, aber es wird wahrscheinlich nicht der Verkehr sein, den Sie wollen. Das ist aber immer noch ein wichtiger Bestandteil eines erfolgreichen Verkaufs und man muss wissen, wie man das richtig macht.

Die Zeichen an den Fenstern allein machen den Job nicht. Stattdessen musst du sicherstellen, dass die Leute es sehen und ihm folgen können.

Hast du jemals ein offenes Hausschild gesehen, während du durch die Vorstädte gehst? Einige dieser Agenten sind wirklich gut in der Platzierung Zeichen in jedem möglichen Punkt, wo sie den Verkehr verlieren können und andere nicht. Ich weiß nicht, ob das wegen eines Mangels an Budget ist, aber etwas so einfaches, wie das der Unterschied zwischen einem erfolgreichen Verkauf und einem nicht erfolgreichen machen kann.

Nun, wenn Ihr wird die falschen Leute zeichnen, wie bekommst du die richtigen Leute? Der erste Platz ist Ihre Kundendatenbank.

Es gibt einen großen Fehler, den die Leute machen, wenn sie ihren eigenen Kunden erzählen, dass sie aus dem Geschäft gehen und das ist das Timing.

Du willst es nicht erzählen Jeder auf einmal, was ist das, was die meisten Unternehmer tun.

Letzt haben wir Schulden. Leider für viele Unternehmer, sie schließen ihre Läden und sind mit riesigen Schulden verlassen, um sich auszahlen. Geheimlich haben viele Unternehmer ihre Läden geschlossen und alle Schulden loszuwerden und viele Male Gewinn zu machen, weil dieser Tipp, den ich im Begriff bin zu teilen.

Wenn du aus dem Geschäft gehst, kannst du verhandeln Deine Schulden 10 mal besser, aber du musst es zur richtigen Zeit und in der richtigen Weise machen. Wenn du nicht weißt, wann du das tust, kann ich dir sagen, dass du es dir in Kürze tun wirst.

Leider gibt es keine festgelegte Zeit, die ich mit dir teilen kann, sonst würde ich. Es hängt alles von deinem Inventar und von der spezifischen Situation ab.

Hier ist, was ich für Sie von diesem nehmen möchte. Wenn Sie planen, einen Laden zu verbringen, der den Verkauf selbst abschließt, kann ich fast garantieren, dass Sie nicht fast so gut tun werden, als wenn Sie einen Profi mieten, um es für Sie zu tun.

Ich habe gerade einen getroffen, der getan hat Das seit 25 Jahren und ich dachte mir Aus dem Geschäft ist nicht etwas, was du jeden Tag tust. In der Tat ist es in der Regel ein einmaliges Ereignis und es gibt einfach keine Möglichkeit, dass man fast so gut tun kann wie jemand, der das schon seit Jahren gemacht hat.

Jetzt, bevor du dich irgendjemanden professionell beendest, lass mich Gib dir einen Tipp, dich jemanden zu stellen, der dir dabei hilft. Sie wollen nicht Liquidation Unternehmen, die nur suchen, um Ihre Inventar Großhandel kaufen. Sie wollen jemanden, der sich darauf spezialisiert hat, diese Verkäufe zu betreiben und auf Leistung zu arbeiten. Mit anderen Worten, sie werden nicht bezahlt, wenn es Ihnen nicht gelingt.

Das allein wird 90% der Firmen herausfinden und Ihnen eine gute Chance geben, erfolgreich zu sein. In der Regel wird sich ihre Gebühr für viele Male bezahlen.

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Source by Jorge Zarate

Haus zu verkaufen Cleveland Ohio in-law Suite bewaldeten großen Schule

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Wenn Sie nach Cleveland Ohio oder Upgrade auf ein besseres Zuhause in Cleveland Ohio bewegen, ist diese Vorstadt Heimat fantastisch für eine Familie, die 4 Schlafzimmer und eine in-law-Suite mit benötigt Ein wunderschöner bewaldeter Hinterhof – wirklich bewaldet – mit großen Bäumen. Dieses Haus landete mit Bäumen statt Sträuchern
Der North Royalton Vorort von Cleveland macht dieses Haus ideal für einen Cleveland Executive oder Umzug Manager, da es 19 Minuten von der Innenstadt von Cleveland oder der Innenstadt von Akron und zentral zwischen Interstate 77, 71 und I 480 und ist nur wenige Minuten von überall.
Ein frisches Dach und frische neutrale Farben malen auf der Innenseite macht das Anpassen dieses Hauses in ein Haus sehr einfach.
216-215-7542 frage Debbie, um Ihnen dieses Haus und Haus zum Verkauf in Cleveland Ohio zu zeigen www.oceandiane.com
Www.oceandiane.com Eingebettet in einem von Cleveland Ohios feinsten Vorstädten North Royalton, hat dieses schöne Haus zum Verkauf 4 Schlafzimmer und 4 Bad und ist ein fantastischer Ort zum Leben und Kinder zu erziehen
North Royalton wurde Amerikas 5. besten Schulwert von Forbes Magazine On line Rankings …

Frisches Dach und frische Farbe überall in neutralen Farben macht dies ein bereit, sich zu Hause mit Farben zu bewegen, die es einfach machen, dieses Haus zu personalisieren und es zu Ihrem neuen Zuhause zu machen.
Wenn Sie In-Laws oder einen Teenager haben, der seine eigene Suite mögen würde, ist dieses Haus perfekt für Sie, da es eine In-Law Suite mit 2 separaten Eingängen von außen und schöner Aussicht hat.
Umzug nach Cleveland wird belohnen, wenn Sie in diesem wunderschön eingerichteten 4 Schlafzimmer Tudor mit 4 Vollbad und das Master-Schlafzimmer ist gut, ganz besonderes voll mit Whirlpool und alle Termine und hohe Decken mit Blick auf einen privaten Baum Top Wald direkt vor dem Schlafzimmer Fenster leben . Du wirst aufwachen, um zu lieben Gesang der Vögel und wird serenade, wie Sie schlafen gehen. Alles in deinem Hinterhof.
Der Hinterhof ist großartig für die Anhebung der Kinder auch, da es eine volle hölzerne Schaukel-Set, dass die Kinder spielen in Ihrem Hinterhof und nicht wollen, weit weg von Mom's wachsamen Augen zu gehen und um die Kinder, die sie auf dem Wrap-around-Deck mit Gazebo geht zu bekommen Und genießen Sie die Privatsphäre eines hervorragenden Hauses in einer Park-Einstellung 216-215-7542 fragen Debbie, um Ihnen dieses Haus zu zeigen
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Source by Strongsville Vacuum

Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

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Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Das bedeutet, neben der Miete zahlen auch die Mieter für die Grundsteuern, die Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles was Sie tun ist, nehmen Sie die Miete Scheck an die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Leute müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants aus der Sicht der Anlage nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio während der Zeit von 1996 bis 1999 ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben der wirtschaftlichen Versagen, die Gründe für Restaurants Schließung gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter weiterhin die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B im Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht auf Platz drei (durchschnittliche Umsatz von $ 1,2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist die Nummer zwei mit $ 11.4B im Verkauf, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offensichtlich nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten von Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 ), Back Yard Burger (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist Oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% änderung
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% ändern.
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Die Hühnerfinger der Flügel mit 206 Millionen Dollar Umsatz und 18,2% änderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

Lease & Rent Guaranty

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder gemeinschaftlichen Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie, desto geringer die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantien von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald-Unternehmensleasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantieren (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz Durch Franchisenehmer) kann 5-6% Mütze anbieten. Also herauszufinden, die Höhe der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen, sowohl geringe Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird eine Multi-Location-Franchise bilden eine Muttergesellschaft, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant wiederum ist im Besitz einer einzigen Gesellschaft Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten abzuschirmen. Also die Mietgarantie durch die Ein-Entität LLC bedeutet nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie beurteilen
  4. Die Garantie ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seinen Betrieb durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und hält die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). Also ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es geschieht, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. Sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun Gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz generieren und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden in das Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein wichtiges Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass er es überspringen wird und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beziehen Sie sich auf die Ertragsquote im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein erträglicher Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz Ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als Der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie übernehmen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in der nahen Zukunft wird erwartet, dass höher aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Die Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Umsatzes sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. Es steht für ] [19459019] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L von einem unabhängigen Restaurant, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich werden wir unserstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Das scheint am meisten betroffen zu sein, wenn nicht alle, Restaurants überall. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte-Score. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 entspricht der FICO-Punktzahl von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete machen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des beurteilten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast Food Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz des Eigentums zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch Mieteinnahmen für 12-24 Monate deckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er um die Miete bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich bezahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Das bedeutet neben der minimalen Grundmiete, der Betreiber zahlt auch einen Prozentsatz seines Umsatzes, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Steigerung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, wie die Miete erhöht jedes Jahr so ​​auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapelle gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren aus dem Mietvertrag, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie angezogen werden, um eine brandneue Franchise-Restaurant zum Verkauf angeboten von einem Entwickler. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Die Anleger sind begeistert von der hohen Rendite; Allerdings kann dies eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, während der harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisegebers ausfallen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familie Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurücklehnen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, so dass er das Eigentum verkaufen muss, um für seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann das Geld nicht ausgleichen, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie werden oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien sehen, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren an, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine risikoarme Investition für einen Investor sein, weil der Mieter eher in der Lage ist, die Miete zu leisten.
  2. Deutlich höher als Marktmiete : Der Betreiber will sein Geld ausschöpfen, indem er die Immobilie viel höher als sein Marktwert, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

]

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Sie kaufen das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel unterzeichnet eine 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgesandt. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie kaufen Land und Gebäude.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist Für sein Geschäft. Darüber hinaus, wenn der Mieter nicht die Mietzahlung zu machen oder nicht zu verlangsamen, das Gebäude mit erheblichem Wert wird Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal daran, die Mietschecks nicht zu schicken. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die großen Nachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS Ihnen nicht erlaubt, ihren Grundstückswert abzuschreiben. So sind Ihre Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% des Wertes der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, einige Leasingverhältnisse können den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Liegenschaften in den letzten Jahren des Mietverhältnisses wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuer Rechnung.
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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Source by David V. Tran

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