Leasing-Option und Miet-Eigentum – 11 Möglichkeiten, sie zu finden, wenn sie nicht im MLS sind

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Leasingoptionen (auch Mietkaufoptionen genannt und mit Leasingkäufen oder Grundstücksverträgen vergleichbar) sind eine gute Möglichkeit, Immobilien zu finden, wenn Sie sie traditionell nicht kaufen können. Möglicherweise haben Sie schlechtes Guthaben oder keine Anzahlung. Oder vielleicht sind Sie sich bei einer neuen Nachbarschaft nicht sicher und möchten vor dem Kauf mieten. Das Problem ist: Mietoptionen können schwierig zu finden sein. Viele sind im MLS ("Multiple Listing Service" – die von Immobilienmaklern verwendeten Immobiliendatenbanken) nicht als "Leasingoptionen" aufgeführt, andere überhaupt nicht im MLS. Hier sind einige wenig bekannte Möglichkeiten, eine Leasingoption zu finden, wenn sie nicht im MLS aufgeführt sind.

Aber zuerst die Grundlagen:

Eine Leasingoption kombiniert ein Leasingverhältnis für ein Grundstück mit einer Option zum Kauf des Grundstücks zu einem späteren Zeitpunkt. Es gibt keinen "normalen" Mietvertrag. Der Mietvertrag kann jedoch typisch für Ihre Region sein. (Das Geheimnis dieser Technik liegt in der Option.) Der Mietvertrag besagt, dass der Mieter das Recht hat, die Immobilie für 12 (oder 24, oder was auch immer Sie wählen) Monate zu bewohnen und eine Miete von x USD pro Monat zu zahlen. Es enthält die gleichen grundlegenden Bestimmungen wie jeder Mietvertrag: Halten Sie die Immobilie sauber, vermeiden Sie illegale Aktivitäten, zahlen Sie die Miete pünktlich usw. Der Mietvertrag hat nichts Ungewöhnliches an sich.

Die Magie ist in der Option. Die Option gibt dem Mieter-Käufer (dem Mieter, der Eigentümer werden kann) das Recht, die Immobilie für einen bestimmten Betrag in einem bestimmten Zeitraum zu kaufen, solange er die Bedingungen des Mietvertrags einhält.

Das sind also die Grundlagen. Das Problem ist: Wie findest du sie? Wenn Sie zu einem Makler gehen, wird er / sie nicht viele – wenn überhaupt – auf der MLS finden. Aber lass dich nicht davon aufhalten. Es gibt viele, viele von ihnen da draußen. Sie müssen nur wissen, wo Sie suchen müssen.

Nicht-MLS-Vermietungen

Viele Mietobjekte – Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen – werden direkt vom Eigentümer der Immobilie vermietet. Denken Sie daran, wie wir oben ausgeführt haben, dass viele Eigentümer "nur ungern Vermieter" sind. Alle oben genannten Punkte gelten für nicht aufgeführte Vermietungen. Darüber hinaus sind diese Besitzer mit dem Ärger konfrontiert, Anrufe von vielen "Reifen-Kickern" und weniger als seriösen Anrufern zu bearbeiten. So werden viele ziemlich schnell frustriert.

Und die Person, die eine Mietoption sucht, hat einen weiteren Vorteil: Die Möglichkeit, direkt mit dem Eigentümer zu sprechen. Selbst wenn eine Immobilie bei einem Makler gelistet ist, können Sie jetzt technisch direkt mit dem Eigentümer sprechen. Der Eigentümer hat sich jedoch entschlossen, einen Immobilienmakler zu beauftragen, um all diesen Ärger zu vermeiden. Es ist eine schlechte Form und normalerweise keine gute Idee, direkt mit einem Verkäufer zu verhandeln, wenn dieser Verkäufer von einem Immobilienmakler vertreten wird. Bei nicht aufgeführten Anmietungen gibt es keinen solchen Puffer. Sie können anrufen und in den meisten Fällen direkt mit dem Eigentümer sprechen.

Es kann noch einen weiteren Vorteil geben: Sich nicht mit einem Immobilienmakler befassen zu müssen, der die Mietoptionen nicht versteht, nicht "an sie glaubt" oder der denkt, dass er oder sie die Interessen der Eigentümer durch ungenaue Maßnahmen schützt Präsentieren Sie Ihr Angebot den Eigentümern.

Sie finden diese Objekte in den Rubriken der Anzeigen in Zeitungen. Sie können sie auch auf Online-Diensten wie Craigslist finden. Und Sie können sie finden, indem Sie in Ihrem örtlichen Supermarkt oder an einem anderen Ort in Bulletin Boards nachsehen. Und wenn Sie nicht genug finden können, platzieren Sie Ihre eigenen Anzeigen in der Zeitung, auf Craigslist und in Bulletin Boards.

Hier sind einige Hinweise auf Eigenschaften, die sich als Leasingoptionen herausstellen könnten:

Zum Verkauf durch Eigentümer (FSBOs) Eigenschaften

Dies sind Immobilien, die die Eigentümer selbst zu verkaufen versuchen. Die Leute versuchen oft, Immobilien aus zwei Gründen selbst zu verkaufen: Auf dem Verkäufermarkt – wenn mehr Nachfrage als Angebot besteht – gehen die FSBOs davon aus, dass das Haus so gut wie verkauft wird, unabhängig davon, wer der Agent ist, wie viel Marketing verwendet wird oder auch nur Preis des Hauses. Also, warum, fragen sich FSBOs, sollten sie einem Agenten 4%, 5%, 6% oder noch mehr zahlen, wenn alles, was es braucht, ein "For Sale" -Zeichen ist. In einem Verkäufermarkt ist es sehr schwierig, Mietoptionsobjekte zu finden, insbesondere bei FSBOs.

Auf dem Käufermarkt ändert sich das Bild stark – wenn es mehr Angebot als Nachfrage gibt. In einem langsamen Markt glauben einige Verkäufer, dass sie es sich nicht leisten können, eine Maklerprovision zu zahlen. Sie denken, dass sie am Ende mehr Geld in der Tasche haben, wenn sie das Haus selbst verkaufen. Sie liegen oft falsch, aber das ist ihre Strategie.

Eine andere Sache, die man bei FSBOs beachten sollte: Der Angebotspreis ihres Hauses ist viel wahrscheinlicher zu hoch als zu niedrig oder sogar zu angemessenen Preisen. Zum Teil haben sie nicht Zugriff auf alle Tools, die ein Immobilienmakler ausführt. Zum Teil sind sie emotional an ihre Häuser gebunden.

Manchmal hatten sie eine Einschätzung ihres Eigentums für einen bestimmten Zweck, wie zum Beispiel eine Refinanzierungs- oder Eigenheimkreditlinie (in diesen Fällen tendieren die Einschätzungen dazu, auf der hohen Seite zu stehen), und sie denken, dass die Einschätzung eine genaue Reflektion war der Wert beim Weiterverkauf. Ist es nicht. Und manchmal haben sie einen der vielen Online-Dienste wie Zillow genutzt, um ihre Häuser zu bepreisen. Diese Dienste sind manchmal ziemlich genau. Oft sind sie nicht.

In jedem Markt, egal ob heiß oder kalt, sind FSBOs wahrscheinlich überteuert. Und in einem langsamen Markt bedeutet das, dass die meisten dort sitzen und einfach nicht verkaufen. Deshalb sollten Sie als Käufer einen Immobilienmakler in Ihrem "Dream Team" haben, auch wenn Sie vorhaben, die Immobilie selbst zu finden. Ihr Makler kann Ihnen schnell sagen, ob der vom Verkäufer verlangte Preis angemessen ist.

Wenn es sich um einen FSBO handelt, kann ein Käufer einer Leasingoption näher an das heranreichen, was der FSBO eigentlich will. Der Haken ist natürlich, dass der Verkauf ein Jahr oder länger in der Zukunft stattfinden wird, nicht heute. Wenn der FSBO sein gesamtes Eigenkapital aus dem Grundstück benötigt, funktioniert diese Strategie nicht. Wenn der FSBO jedoch ein oder zwei Jahre warten kann, ergeben sich für den Käufer der Leasingoption goldene Chancen. Der Mieter-Käufer erklärt dem FSBO, dass er bezahlen kann, was der FSBO verlangt (oder in der Nähe dessen, was der FSBO verlangt). Nur nicht gleich. Es ist die gleiche grundlegende Strategie, die oben verwendet wurde, für zum Verkauf stehende Immobilien. Aber jetzt können Sie Ihren Fall direkt an den Verkäufer richten.

Vom Eigentümer angekündigte Leasingoptionen

Manchmal werden Vermieter für Mietoptionen werben. Sie verstehen die Vorteile von Leasingoptionen für sie – sofortiger Cashflow, häufig bei überdurchschnittlichen Mieten, plus eine gute Gelegenheit, ihre Häuser zu verkaufen – und entscheiden sich, es selbst zu versuchen. Sie finden diese überall dort, wo Eigentümer für lokale Zeitungen, Bulletin Boards, Craigslist usw. werben. In strukturierten Formaten wie Zeitungen und Craigslist finden Sie sowohl Miet- als auch Verkaufsobjekte.

Vom Eigentümer beworben: Andere verzögerte Einkäufe

Stellen Sie sicher, dass Ihr Agent auch nach anderen Begriffen sucht, die ähnliche Strukturen beschreiben. Diese Begriffe umfassen "Mietkauf", "Mietkauf", "Mietkauf", "Grundstücksvertrag" und "Kaufvertrag". In jedem Fall signalisiert der Eigentümer, dass er verkaufen möchte, aber bereit ist, auf den Verkauf zu warten. Einige dieser Techniken und einige dieser Begriffe werden in bestimmten Landesteilen häufiger verwendet als in anderen. Also suche sie alle.

Eigentümerfinanzierung

Suchen Sie nach Immobilien, für die der Eigentümer bereit ist, eine Finanzierung zu halten. Dies bedeutet, dass der Eigentümer bereit ist, als Bank zu fungieren. Er braucht nicht das ganze Geld zum Schließen. Er ist bereit, im Laufe der Zeit Zahlungen zu leisten, während der Mieter zu Hause wohnt. Und viele Eigentümer haben keine so strengen oder unflexiblen Kreditvergabekriterien wie die großen Banken.

Aber hör da nicht auf. Denken Sie daran: Eine Leasingoption verbindet ein Leasing mit einer Kaufoption. Suchen Sie also nach Eigentümern, die versuchen, ihre Immobilien zu vermieten, aber zum Verkauf offen sind, oder nach Eigentümern, die versuchen, zu verkaufen, aber zur Vermietung offen sind.

Immobilien zur Miete und zum Verkauf

Der erste Schritt ist die Suche nach Miet- und Verkaufsobjekten. Auch wenn sie nicht als "Leasing-Optionen" aufgeführt sind, sind die Eigentümer bereit zu leasen und zu verkaufen. Alles, was Sie verlangen, ist, dass sie jetzt leasen und später verkaufen.

Ehemalige "For Sale" -Immobilien jetzt zu vermieten

Dies können Immobilien sein, die bei einem Immobilienmakler gelistet waren, oder Immobilien, die der Eigentümer selbst verkaufen wollte. Es spielt keine Rolle. Aber das Haus hat sich nicht verkauft, und jetzt kann es gemietet werden. Dies sind Immobilien, die die Eigentümer wirklich gerne verkaufen würden. Aber sie waren nicht in der Lage, also sind sie bereit zu mieten. Wieder bieten Sie eine Lösung für ihr Problem an. Sie sind bereit, jetzt zu mieten und möglicherweise später zu kaufen.

Ehemalige Vermietungen jetzt zu verkaufen

Suchen Sie nach Eigenschaften, die zuerst als Vermietungen aufgeführt waren, jetzt aber zum Verkauf angeboten werden. Es wird wahrscheinlich weniger davon geben als diejenigen, die zuerst zum Verkauf stehen, jetzt zur Miete, aber es schadet nie, danach zu schauen. Auch dies sind Immobilien, die der Eigentümer sowohl zu vermieten als auch zu verkaufen bereit ist.

Bisher haben wir Immobilien identifiziert, von denen wir wissen, dass die Eigentümer bereit waren, sowohl zu vermieten als auch zu verkaufen. Jetzt wenden wir uns den Eigentümern zu, die möglicherweise bereit sind, sowohl zu vermieten als auch zu verkaufen.

Freie Häuser zum Verkauf

Beginnen Sie mit Eigentümern, die versuchen zu verkaufen, und deren Haus frei ist. Diese Eigentümer haben möglicherweise ein neues Haus gekauft, das alte aber noch nicht verkauft. Sie zahlen zwei Hypotheken – normalerweise eine unangenehme Situation. Sie können helfen, indem Sie eine schnelle Einnahmequelle – Ihre Mietzahlungen – bereitstellen und gleichzeitig die Möglichkeit eines zukünftigen Verkaufs bieten. Wenn Sie in der Lage sind, zielen Sie auf die Immobilien ab, die am längsten auf dem Markt waren.

Vermietungen

Sie finden mehr Aussichten unter den Eigentümern, die ihre Häuser vermieten. Möglicherweise ist es ihr ehemaliger Hauptwohnsitz, und sie sind in ein neues Zuhause gezogen. Oder es kann sich um eine Immobilie handeln, die sie eine Zeit lang als Finanzinvestition gehalten haben. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass viele Eigentümer "nur ungern Vermieter" sind. Es war nicht ihre ursprüngliche Absicht, ihr Eigentum zu vermieten. Sie genießen den gesamten Vermietungsprozess nicht sonderlich und sie mögen den stressigen Umgang mit Mietern nicht. Aber irgendwie sind sie Vermieter geworden und versuchen, das Beste daraus zu machen.

Für diese Eigentümer ist die Lösung, die Sie anbieten, die sofortige Befriedigung einer Anmietung und die längerfristige Möglichkeit eines Verkaufs. Es kann hilfreich sein, wenn die Immobilie frei ist, aber auch wenn Vermieter, deren Mieter ordnungsgemäß gekündigt haben und noch nicht ausgezogen sind, nicht bereit sind, ihre Mietprobleme zu beenden.

Investoren

Einige Investoren stellen Mietoptionen zusammen und vermarkten diese dann mit einem Aufschlag an den Mieter-Käufer. Diese werden "Sandwich-Leasing-Optionen" genannt, da die Struktur einem Sandwich ähnelt: Ein Eigentümer auf einer Seite (eine Scheibe Brot im "Sandwich") mietet die Immobilie an einen Investor; der Investor in der Mitte (das Fleisch im Sandwich) und der Mieter-Käufer auf der anderen Seite (die andere Scheibe Brot im "Sandwich").

Dies sind also viele Möglichkeiten, wie Sie eine Leasingoption oder ein Mietobjekt finden können, auch wenn die Immobilie möglicherweise nicht im Mehrfacheintragsservice aufgeführt ist. Und der Punkt, den es zu wiederholen gilt, ist: Einige Häuser werden als Leasingoption "beworben". Viele werden es nicht sein. Sie reduzieren oder eliminieren Ihre Konkurrenz, indem Sie schauen, wo andere nicht hinschauen.

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