Kauf von Immobilien in Nicaragua

Kostenlose Immobilienbewertung

Der erste Schritt zum Einkauf für Immobilien in Nicaragua ist, alles zu vergessen, was Sie über den Prozess zu Hause wissen … egal wo zu Hause sein mag.

Lassen Sie mich von Anfang an eines klarstellen. In Nicaragua gibt es unglaubliche Schnäppchen zu machen. In der Tat gibt es auf dem amerikanischen Kontinent keinen anderen Markt, auf dem eine Kapitalrendite von 40% oder besser zumutbar ist. Es gibt jedoch nur wenige Ähnlichkeiten zwischen den Regeln und Vorschriften für die Immobilienbranche in Nordamerika oder Europa und Nicaragua. Aufgrund dieser fehlenden Ähnlichkeiten geraten ausländische Investoren häufig in Schwierigkeiten. Es gibt eine vorgefasste Vorstellung von Ausländern, dass die Immobilienbranche in Nicaragua genauso sorgfältig reguliert ist wie anderswo, und diese falsche Annahme lässt ausländische Investoren betrügen. Die einzige universelle Regel für Immobilieninvestitionen, die in Nicaragua genauso gilt wie in allen anderen Ländern, ist der Haftungsausschluss.

Immobilienmakler

Grundsätzlich gibt es in Nicaragua keine Immobilienvermittlung, die ein Kanadier, Amerikaner oder Europäer als repräsentativ erachten würde. Es gibt Maklerbüros. Einige haben sogar bekannte Franchise-Namen, aber hier endet die Ähnlichkeit.

Es gibt weder eine vorgeschriebene, formelle Ausbildung von Immobilienverkäufern noch spezielle Lizenzanforderungen. Jeder kann ein "Makler" werden, indem er eine Händlerlizenz bezahlt oder eine nicaraguanische Firma gründet. Ich behaupte nicht, dass dies bedeutet, dass "alle" Immobilienverkäufer inkompetent oder ungeschult sind … viele sind es. Tatsächlich gibt es eine Reihe von Immobilienmaklern im Ruhestand, die nach Nicaragua gezogen sind und erfolgreiche, aufstrebende Geschäfte unterhalten. Es gibt jedoch noch viele andere, die überhaupt nicht kompetent sind und zwischen ehrlichem Geschäft und regelrechtem Betrug auf der Messerskala liegen. Vorbehalt nochmal!

Es gibt keine Bezirks- oder Bundesregulierungsbehörden für die Immobilienbranche. Immobilienverkäufe sind nicht stärker reguliert als ein von einem Straßenhändler getätigter Fahrzeugverkauf. Die völlige Kriminalität wird von den Behörden nicht ignoriert, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass die Inhaftierung des Täters zur Rückerstattung von verlorenem Geld führt. Die Rache sollte einen gereizten Käufer jedoch besser fühlen lassen. Nicaraguanische Gefängnisse dienen dazu, Kriminelle zu bestrafen, nicht zu rehabilitieren, und sie sind die Hölle auf Erden. Leider werden die meisten Probleme, die bei einer Immobilientransaktion auftreten können, von den Strafverfolgungsbehörden als Zivilsachen betrachtet und müssen als solche behandelt werden. Kurz gesagt, egal um welches Geld du dich betrogen fühlst … halte es für verloren. Selbst bei einem Urteil zugunsten des Klägers kommt es selten vor, dass in einem Urteil geschuldete Beträge eingezogen werden. Also nochmal, Vorbehalt Emptor.

Ein schwerwiegendes Manko auf dem nicaraguanischen Immobilienmarkt ist, dass es nichts Vergleichbares zu einem Multi Listing Service (MLS) gibt. Das Fehlen jeglicher Form von MLS bedeutet, dass es weder ein zentrales Register für zum Verkauf stehende Immobilien noch Informationen darüber gibt, wofür eine Immobilie verkauft wurde. Das Ergebnis ist, dass es sehr schwierig ist zu entscheiden, was ein Haus oder ein Gewerbegebäude in einem bestimmten Viertel wert ist, da es keine vergleichbaren Immobilientransaktionen gibt, die als Leitfaden herangezogen werden könnten. Gutachter stützen ihre Gutachten hauptsächlich auf die Wiederbeschaffungskosten, und alles andere, was sie zur Verfügung stellen, ist reine Vermutungsarbeit. Ironischerweise verlangen die Banken Gutachten, die von lizenzierten nicaraguanischen Gutachtern erstellt wurden, wenn eine Hypothekenfinanzierung beantragt wird.

In Nicaragua gibt es keine vergleichbare Auflistung, wie die meisten Ausländer sie verstehen würden. Immobilienkäufer hören einen Makler sagen, dass er oder sie eine Auflistung hat, aber es ist üblich, zwei oder mehr Immobilienschilder auf einer einzelnen Immobilie zu sehen. Ebenso kann dieselbe Immobilie auf mehreren Websites von Immobilienfirmen erscheinen und von zahlreichen verschiedenen Personen online beworben werden. Verwirrender ist, dass die angegebenen Preise für dasselbe Haus variieren können, manchmal um Zehntausende von Dollar. Nicaraguaner, die ihre Häuser verkaufen, schließen sich selten mit einer Partei ab, die ihr Land, Haus oder Geschäftshaus verkaufen will. Wenn Sie etwas verkaufen möchten, ist die Annahme, dass je mehr Leute versuchen, es zu verkaufen, desto besser. Und von mehr Menschen, die Makler sein können, dem Eigentümer selbst, seiner Familie und seinen Freunden, einem Nachbarn oder einem Kutschenfahrer. Für einen Ausländer, der einen Ruhestand oder ein Feriendomizil sucht, ist dies chaotisch, für Nicaraguaner ist es jedoch durchaus sinnvoll. Ohne einen MLS-Service, der es zahlreichen Maklern ermöglicht, potenziellen Käufern eine börsennotierte Immobilie zu zeigen, scheint es der beste Weg zu sein, dass jeder versucht, eine Immobilie zu verkaufen.

Ein weiteres Missverständnis ausländischer Käufer beim Kauf von Immobilien in Nicaragua ist, dass der Verkäufer den Immobilienmakler bezahlt. Dies ist manchmal der Fall, aber selbst wenn dies der Fall ist, kann der Käufer aufgefordert werden, die Provision zu zahlen. Ja, das ist legal in Nicaragua. Tatsächlich könnte nicht nur eine Provision vom Verkäufer und Käufer gezahlt werden, sondern der Immobilienmakler hat möglicherweise einen Betrag zu dem hinzugefügt, was der Verkäufer tatsächlich in seiner Hand haben möchte. Auch das ist legal. Das schlimmste Szenario ist, dass der Verkäufer 50.000 US-Dollar für sein Zuhause wünscht. Der Verkäufer bietet jedem, der das Haus verkauft, 1000 US-Dollar oder einen Prozentsatz an. Der Immobilienverkäufer bewirbt das Haus für 59.900 US-Dollar, so dass Verhandlungsspielraum besteht. Ein Käufer rechnet mit 55.000 US-Dollar, in Nicaragua zahlt der Käufer die Provision. Eigentlich nicht die Wahrheit, aber allgemein genug, dass die Leute denken, es sei eine Regel. Die angeforderte Provision kann bis zu 10% betragen, oder es kann sich um eine Pauschalgebühr handeln. Sobald alles gesagt und getan ist, erklärt sich der Käufer damit einverstanden, die Immobilie für 55.000 USD zu erwerben. In einem solchen Fall besteht der Vermittler auf einer nicht erstattungsfähigen Anzahlung in Höhe von 5000 US-Dollar. Beim Abschluss erhält der Verkäufer die von ihm gewünschten 50.000 US-Dollar und der Verkäufer steckt den Rest ein.

Ich kenne einen Käufer, der einem Grundstücksmakler 65.000 US-Dollar für den Kauf einer 3 Hektar großen Farm mit einem kleinen Haus auf dem Grundstück ausgehändigt hat. Der Makler ging dann zum Eigentümer des Grundstücks und bezahlte ihm 20.000 US-Dollar für den Kauf des Grundstücks. Es wird noch schlimmer … der "Makler" machte sich nie die Mühe, die Eigentumsübertragung vorzunehmen, bis der Käufer feststellte, dass er nicht der Eigentümer war, als er versuchte, überfällige Steuern zu zahlen. Am Ende wurde die Immobilie von einem Bauträger für etwas mehr als die ursprünglichen 65.000 US-Dollar gekauft, aber 8 Jahre später. In einem anderen Fall kaufen die Europäer ein Eigenheim und zahlen 85.000 US-Dollar zu viel. Aufgrund der ihnen bekannten europäischen Immobilienwerte wurde natürlich angenommen, dass sie ein Schnäppchen machen würden. Der "Makler" steckte die 85.000 US-Dollar ein und eine Provision berechnete er auch für den Kauf. Wieder vollkommen legal in Nicaragua … also Vorbehalt, Emptor.

Die Art und Weise, durch das zu navigieren, was Ausländer als Marktchaos ansehen, besteht darin, einen sachkundigen Immobilienberater zu beauftragen, eine gewünschte Immobilie zu finden, den Preis und die Bedingungen zu verhandeln, die erforderliche Due Diligence durchzuführen, den Titel und die Umfrage zu validieren und so weiter. Dies ist ein kostenpflichtiger Service, der jedoch weitaus günstiger ist als eine prozentuale Verkaufsprovision und weitaus weniger als ein kostspieliger Fehler. Ein solcher Service ist Nica Investments, eine Immobilienberatung, die ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien oder Unternehmen in Nicaragua unterstützt.

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