Es ist interessant, wie Mietwohnungen als Investition behandelt werden. Wie Rodney Dangerfield bekommt es keinen Respekt. Während herkömmliche Investitionen wie Aktien und Anleihen die Financial Post und das Wall Street Journal erhalten, suchen Sie nach "Wie kaufe ich Immobilien?" Und Sie werden alle Arten von No-Cash-Down-Programmen entdecken, die stattdessen Bücher und Kassetten verkaufen von Anlageliegenschaften. Im Fernsehen gibt es einen Bericht über Business-TV, aber für Immobilien sehen Sie Flip-Shows oder Infomercials. Es erscheint mir erbärmlich, dass solch ein solides Anlagevehikel einen solch schlechten Ruf bekommt.
Es ist möglich, ohne Geld zu kaufen, aber es bedeutet, eine Hypothek mit hohem Verhältnis zu arrangieren, und bei Mietobjekten macht man das nur wenn Sie Eigenkapital in anderen Eigenschaften haben. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Eigenschaft frei haben, ist es relativ einfach, eine Kreditlinie bei Prime zu arrangieren. Ein $ 100,000 Eigentum würde ungefähr $ 400 pro Monat plus Steuern und Wartung von ungefähr $ 200 kosten. Kurz gesagt, es würde sich selbst tragen und Ihnen Einkommen geben, um die Finanzierungskosten zu bezahlen.
Eine gebräuchlichere Methode zum Kauf von Einkommen Immobilien ist mit einer Anzahlung. In der Regel können Sie Investment Property selbst machen mit weniger als 40%, wahrscheinlich ist es ein gutes Geschäft. Solche Immobilien sind in stabilen Märkten leichter zu finden.
Es gibt viele Gründe für den Besitz von Anlageliegenschaften.
Grund Nr. 1 zur eigenen Einkommenimmobilie ist, weil Ihre Mieter sie kaufen für dich. Selbst wenn die anderen Vorteile nicht anfallen würden, rechtfertigt dies die Investition. Tatsache ist aber, dass der Kauf von Mietobjekten mehr Vorteile bringt
Grund # 2 ist Hebelwirkung. Die effektivste Beschreibung, wie Hebelwirkung funktioniert, stammt aus dem Buch Buy, Rent, Sell von Lionel Needleman (Needleman ist kein schneller Redner; tatsächlich ist er ein versierter Autor und Professor mit vielen veröffentlichten Büchern und Artikeln über Wohnungen in Großbritannien und Kanada. Seine Annahmen und Mathe sind ein wenig vereinfacht und müssen für Ihren lokalen Markt optimiert werden, aber das Buch ist es wert, betrachtet zu werden.
Er erklärt Hebelwirkung in folgender Weise: John und Mary kaufen jeweils ein Eigentum $ 100.000. Nach einem Jahr haben beide Häuser um 10% an Wert zugenommen. Beide Käufer verkaufen die Immobilien und vergleichen die Gewinne.
John begann mit $ 100.000 und hat jetzt $ 110.000, was bedeutet, dass er eine Rendite von 10% auf seine Investition verdient hat. Maria dagegen legte 10.000 Dollar auf ihr Grundstück und verpfändete den Restbetrag für 90.000 Dollar. Wenn sie verkauft, löscht sie die Hypothek und summiert alles. Sie erhielt auch einen Gewinn von 10.000 Dollar, aber da sie nur 10.000 Dollar in die Einkommensimmobilie investierte, hat sie ihre Anzahlung zu 100 Prozent zurückbekommen. Wie Sie vielleicht vermuten, ist der wahre Kicker, dass, während John in ein Haus investierte, es für ein Jahr hielt und es dann mit einem Gewinn von 10.000 Dollar verkaufte, Mary 10 Häuser erwarb, sie ein Jahr lang behielt und sie dann für einen Gewinn von 100.000 Dollar verkaufte. Beide begannen mit $ 100.000, aber nach einem Jahr hat John nur $ 110.000, während Mary $ 90.000 mehr hat. Die Zahlen sind in diesem Beispiel vereinfacht, aber sie demonstrieren entscheidend die Magie der Hebelwirkung.
Grund # 3 ist Steuern. In den meisten Steuerbezirken fallen Kosten für Investment-Immobilien aus dem Einkommen. Und Sie können im Allgemeinen Abschreibungen auf die Struktur, die in der Tat sind, Papierverluste, die die Steuerlast verringern. Die Abschreibung funktioniert folgendermaßen: Wir wissen, dass der Wert eines dauerhaften Gegenstands wie einer Struktur mit den Jahren abnimmt. Selbst wenn das Anwesen perfekt gepflegt wird, ist ein altes Haus nicht so viel Geld wert wie ein neues Haus. Dieser Verlust ist eine Abschreibung, und Sie können diesen Abschreibungsverlust verwenden, um die zu zahlende Gesamtsteuer zu senken.
Natürlich erwarten wir, dass wir, wenn wir in Renditeliegenschaften investieren, im Preis und langfristig steigen werden oft. Was passiert mit der Abschreibung in diesem Fall? Dem Steuereintreiber wurde mitgeteilt, dass die Immobilie durch Abschreibungen abgewertet wurde, aber am Ende des Prozesses verkauften wir mit Gewinn. Der Steuermann sagt normalerweise, dass du die Abschreibungs- und Abgabensteuer "zurückerobert" hast.
Re-capture macht keinen Spaß. Es ist so, als ob du entdeckst, dass du bereits das Geld ausgegeben hast, das du für die Zukunft ausgeben wolltest.
Es gibt eine großartige Lösung. Wenn Sie die Investition kaufen, zerlegen Sie die ursprüngliche Investition zwischen dem Gebäudewert und dem Immobilienwert. Ohne zu mogeln, setzen Sie den Wert des Landes so niedrig wie möglich und die Struktur so hoch wie vernünftig (machen Sie die Mathematik und Sie werden sehen, dass es sich lohnt, auf Ihren Splits vernünftig zu sein). Wenn das Eigentum im Preis steigt und Sie liquidieren, sagen Sie dem Steuermann, dass Sie keine Abschreibung zurückerobert haben, seitdem die Struktur abwertete, während das Land im Wert anstieg. Dieser Gewinn ist Kapitalgewinn, und Kapitalgewinn wird normalerweise mit niedrigeren Raten als Einkommen wie … Miete besteuert. Sie werten das Geld ab, das Sie verdienen, wenn Sie es als Miete verdienen, und besteuern es, wenn es aus Kapitalgewinnen kommt.
Wenn Sie ein Einkommen erzielen, können Sie auch die Kosten für Dinge, die Sie gekauft haben, abschreiben sowieso, von Bürobedarf zu einer Reise, um das Eigentum zu sehen.
Grund # 4 ist Kapitalgewinn. Kapitalgewinn passiert nicht immer, aber oft. Wie wir bei der Hebelwirkung gesehen haben, kann der Kapitalgewinn genutzt werden. Noch besser, der Kapitalgewinn kann manchmal größer sein als das, was manche Leute in einem Jahr Arbeit verdienen.
Grund # 5 bringt alles zusammen, indem es Cash-Flow, Leverage und Steuerplanung kombiniert. Mietobjekte generieren Cashflow. Anfangs könnte der Cashflow neutral oder sogar negativ sein, aber nach einiger Zeit wird er oft positiv. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie die Einkommensteuer auf die überschüssige Miete bezahlen. Die Lösung dafür ist eine erneute Hypothek und zusätzliche Zinskosten, die Ihre Steuern reduzieren. Sie nutzen auch Ihre ursprüngliche Eigenschaft wieder. Der nächste Schritt ist, dieses Geld zu nehmen und ein anderes Einkommen Eigentum zu kaufen. Sie zahlen keine Einkommenssteuer, verursachen mehr Abschreibung und verdienen trotzdem einen Kapitalgewinn. Besser noch, mit zwei Eigenschaften verbreitest du das Risiko, und wenn die Zeit kommt zu verkaufen, kannst du die Zeitlinie strecken und die Immobilien in verschiedenen Jahren verkaufen, um die Steuern zu minimieren.
Es kann nicht genug wiederholt werden müssen Einkommen Eigentum weise kaufen. Sie müssen den Standort und den potenziellen Mieter kennen. Eigenschaften, die wünschenswert sind und in einem wünschenswerten Bereich bleiben, bleiben vermietet. "Erwünscht" muss nicht "Villa" sein, aber warm, sauber, trocken und günstig. Ob Sie ein 1-Zimmer-Apartment oder ein 3-Schlafzimmer-Haus mit einer Suite kaufen, ist nicht wichtig.
Die Metriken sind kritisch. Das erste ist das Preis-Miet-Verhältnis. Was das bedeutet ist, dass Sie den Preis nehmen, sagen wir $ 100.000, und teilen Sie die Miete, sagen wir $ 1000 / Monat, darin ein. In diesem Fall wäre das Ergebnis 100. Zahlen zwischen 75 und 175 sind großartig, aber vergiss nie, dass die projizierten Kapitalgewinne und Zinssätze sich darauf auswirken, mit welchen Zahlen du gehst. Niedrige Zinsen erlauben höhere Zahlen, und solide Kapitalgewinnprognosen werden höhere Zahlen verlangen. Mehr als 200 sind an fast jedem Ort nicht gut, es sei denn, Sie benötigen nur verlässliche Einkünfte, sind nicht besorgt über Kapitalzuwachs oder wollen niemals verkaufen.
Eine weitere hervorragende Kennzahl ist die Gewinnschwelle. Dies ist der Prozentsatz des Preisbedarfs für eine Anzahlung, um die realistische Miete die Immobilie zu tragen. Die Miete muss a) Marktmiete, nicht "erhoffte" Miete und b) Nettomiete, nicht Bruttomiete sein. Wenn die Investition weniger als 45% weniger wert ist Wenn die Zinssätze niedrig sind, wird die Nettomiete natürlich mehr tragen, was bedeutet, dass die Break Even Rate hoch sein kann. Denken Sie daran, dass niedrige Zinsen nicht ewig andauern. Wenn Sie sich also nicht langfristig festsetzen können, müssen Sie davon ausgehen, dass die Breakeven-Rate in Niedrigzinsumgebungen niedrig ist und in Umgebungen mit höheren Zinsen höher sein kann.
Wenn Sie ein Stück Eigentum entdecken, das ein wünschenswertes Mietpreisverhältnis und eine wünschenswerte Pausenquote hat (und sich in einer guten Gegend befindet und keine schlechte Idee ist), lohnt es sich, die Zahlen in eine Tabelle zu legen und zu bestimmen die interne Rendite (eine Immobilieninvestitionsmetrik, die verschiedene Einkommensströme kombiniert) und prognostizierte Barmittel beim Verkauf. Es gibt Tabellen und Programme, die das für Sie berechnen können, aber der Schlüssel ist "GIGO" – Müll in, Müll raus. Verwenden Sie korrekte Steuern, die korrekten Zinssätze, Ihre Prognosen der Einkommenssteuerrate und realistische Schätzungen des Kapitalgewinns und der Kapitalerhaltung. Immobilien in geschäftigen städtischen Gebieten steigen im Allgemeinen mehr als in ländlichen oder deprimierten Gebieten. Sie haben auch oft, was scheint minderwertige Metriken zu sein – eine Innenstadt-Stadt Wohnung könnte einen viel schlechteren Preis zu mieten und punkten als ein kleines Haus in einer Mühlenstadt. Kapitalzuwachs in einer ländlichen Region ist jedoch wahrscheinlich viel riskanter. Wenn Sie die Hypothekenzahlungen und Steuervorteile in einer detaillierten Tabelle messen, können Sie die Konkurrenzsituation der Investitionen genau bewerten.
Es wäre töricht, das Problem einer Immobilienblase oder eines Crashs zu ignorieren. Der Kauf von Metriken hilft und behindert. Es hilft, weil, wenn Sie hartnäckig mit Break-Even-Raten und mieten Multiplikatoren sind, würden Sie nicht kaufen überteuerte Anlageidee (unterbewertet Einkommen Eigenschaft nicht wirklich in einer Blase auftauchen, und es nicht im Wert abstürzt). Es behindert, weil Sie in einer Blase keine Metriken kaufen können, egal wie viel Sie wollen, weil metrische konforme Eigenschaften nicht existieren.
Die andere Seite davon ist, dass wenn ein Markt abstürzt, es gibt viele metrisch konforme Immobilien, aber oft wenig Hypothekenfinanzierung und viele verängstigte Käufer und gestresste Verkäufer.
Alles in allem ist ein ausgewogener Markt das Optimum für Käufer, obwohl Käufer, die auf Metriken kaufen und den Markt in der Nähe verlassen die Spitze fühlt sich oft an, als hätten sie den Jackpot geknackt.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Rob Chipman