Grundlegende Immobilienstatistik erklärt
Wir werden einige der grundlegenden Immobilienstatistiken definieren, die regelmäßig herumgeworfen werden. Dazu werden wir einen Immobilienmarkt in Hood County, Texas, nutzen. Noch detaillierter werden wir die Einfamilienzahlen für Häuser in Granbury Tx verwenden, einer kleinen Stadt mit ungefähr 8.000 Einwohnern, die in den letzten 12 Monaten ein beträchtliches Immobilienwachstum verzeichnet hat. Bei der Überprüfung der Immobilienstatistik ist es wichtig, eine Gruppe von Zahlen zu verwenden, die groß genug für die Konsistenz, aber detailliert genug ist, um Ihre Geschichte zu erzählen.
Die Statistiken, auf die wir verweisen, sind für das besprochene Jahr wahr und genau, werden jedoch zur Definition der Immobilienstatistik selbst verwendet.
Wir haben Granbury Tx als unser Beispiel gewählt, weil das Wachstum des lokalen Immobilienmarktes die Statik hervorhebt.
Jedes Mal, wenn Sie Statistiken auswerten, insbesondere in Immobilien, ist die Quelle der Zahlen äußerst wichtig. In den meisten Fällen liefert der MLS (Multiple Listing Service) die genauesten Zahlen, wenn es um Immobilien geht. Dies liegt daran, dass sie alle Angebote aller lokalen Immobilienmakler in ihrer Datenbank haben. Zur Erläuterung der Daten werden wir uns die Zahlen für den Verkauf von Eigenheimen in Granbury Tx direkt von der MLS ansehen. Diese Zahlen sollen ein Beispiel dafür geben, wie die Statistiken selbst gelesen werden. Bei jeder Bewertung von Immobiliennummern ist es wichtig, genau darauf zu achten, wie die Zahlen erfasst werden. In diesem Fall werden wir NUR Einfamilienhäuser in der Stadt Granbury nutzen.
Grundlegende Immobilienstatistik
- Anzahl der Verkäufe – Dieser ist ziemlich selbsterklärend. Es ist einfach die Anzahl der in einem bestimmten Monat verkauften Einfamilienhäuser. Im Januar 2015 wurden 51 Einfamilienhäuser verkauft. Eine Sache, die Sie bei der Betrachtung dieser Statistik beachten sollten, ist, dass sie das Datum des Untervertrags oder den Tag verwenden, an dem die Immobilie tatsächlich geschlossen wurde. Diese beiden Daten liegen normalerweise zwischen 30 und 60 Tagen auseinander. Daher ist es wichtig, dass Sie wissen, auf welches Datum verwiesen wird. Darüber hinaus werden viele der Häuser, die berechnet werden, wenn Sie die Nummer "unter Vertrag" verwenden, möglicherweise nicht geschlossen! In unserem Beispiel verwenden wir die Anzahl der Häuser, die tatsächlich geschlossen wurden. Im Januar 2016 verzeichneten sie einen Anstieg von über 49%, wodurch sich die Gesamtzahl von 51 auf 77 erhöhte. Ein Wachstum dieses Niveaus ist sehr selten zu beobachten.
- Verkaufsvolumen – Das Verkaufsvolumen ist einfach der Gesamtbetrag der Dollar, die innerhalb dieses Monats für Einfamilienhäuser ausgegeben wurden. Bei der Überprüfung dieser Statistik ist es erneut wichtig, die Eigenschaftstypen konsistent zu halten. Wenn Sie zwei Gebiete vergleichen, um festzustellen, welches stärker gewachsen ist, und Sie leeres Land in die Zahl für ein Gebiet einbeziehen, müssen Sie es auch in das andere Gebiet einbeziehen. Wie bereits erwähnt, umfassen unsere Beispiele nur Einfamilienhäuser. Wenn Sie sich die Anzahl der Verkäufe der Einheiten ansehen, würden Sie erwarten, dass das Verkaufsvolumen angemessen steigt, aber in diesem Fall sogar noch mehr als die Einheiten (in Prozent). Das Gesamtumsatzvolumen von Einfamilienhäusern in Granbury betrug im Januar 2016 15.191.500 USD, verglichen mit 9.281.915 USD im Januar 2015. Das ist eine Steigerung von über 63%. Da das Verkaufsvolumen stärker gestiegen ist als die Anzahl der Einheiten, spiegelt dies den durchschnittlichen Hausverkauf wider, der 2016 viel größer war als 2015.
- Monate des Inventars – Dies ist eine häufig verwendete Statistik bei der Untersuchung eines Immobilienmarktes. Diese Statistik bezieht sich bei der aktuellen Umsatzrate darauf, wie lange es dauern wird, bis der vorhandene Lagerbestand erreicht ist. Dies spiegelt Angebot und Nachfrage für den Markt wider. In unserem Beispiel betrug der Lagerbestand im Januar 2015 9 Monate und im Januar 2016 6 Monate. Das ist ein Rückgang des verfügbaren Inventars um 33%! Dies bedeutet, wenn Sie ein Haus in Granbury Tx kaufen möchten, wird es 2016 etwas schwieriger, da weniger Inventar zum Kauf verfügbar ist.
- Median Tage zu verkaufen – Diese Statistik bezieht sich lediglich darauf, wie lange es dauert, bis Einfamilienhäuser unter Vertrag genommen werden. Lassen Sie sich nicht vom "Verkaufen" verwirren. Um die Nachfrage nach aktiven Häusern genau darzustellen, möchten Sie wirklich verfolgen, wie lange es dauert, bis Sie "unter Vertrag" sind. Der Prozess des Erwerbs der endgültigen Genehmigung durch den Kreditgeber, der Versicherung und des Abschlusses kann von einer Vielzahl von Faktoren abhängen. Im Januar 2015 lag der Median der Verkaufstage bei 88. Diese Zahl sank um über 30% auf 61. Wenn Sie nach Häusern in Granbury, TX, suchen, sollten Sie Ihre Angebote besser als die wünschenswertesten erhalten Häuser gehen schnell!
- Durchschnittlicher Preis – Diese Statistik kann auf verschiedene Arten abgeleitet werden. Wir werden es in seiner rohesten Form verwenden und einfach der Durchschnittspreis für Häuser sein Verkauft innerhalb dieses Monats. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie sich diese Statistik ansehen, die irgendwo gedruckt wird, da die Definition des Verkaufsdatums durch den Benutzer variieren kann. Es ist unnötig zu erwähnen, dass der Durchschnittspreis für aktive Häuser zum Verkauf oder für die verkauften Häuser verwendet werden kann. Der Durchschnittspreis von ACTIVE-Häusern zum Verkauf ist im Allgemeinen eine ziemlich nutzlose Zahl, da Sie ein Haus für jeden Preis auflisten können, ohne dass die Möglichkeit besteht, dass es jemals verkauft wird. Viele zum Verkauf angebotene Häuser sind zu unrealistischen Preisen, daher der Durchschnittspreis von Active Häuser zum Verkauf kann dramatisch schwanken und wenig Einblick in den Markt geben. Sie sollten sich den Durchschnittspreis von VERKAUFTEN Häusern ansehen. Im Januar 2015 betrug der durchschnittliche Hausverkauf 181.998 USD und stieg im gleichen Monat des Jahres 2016 auf 199.888 USD. Dies entspricht einer Steigerung von fast 10%. Dies ist keine Zahl, die wirklich den Anstieg der Hauswerte auf breiter Front angibt, sondern lediglich der Durchschnitt der in diesem Monat verkauften Häuser.
- Medianpreis – Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime kann durch eine Vielzahl von Faktoren verzerrt werden. Alles was es braucht ist ein 5 Millionen Dollar Hausverkauf, um diese Zahlen wegzuwerfen. Um einen besseren Überblick über die allgemeine Wertsteigerung zu erhalten, kann es besser sein, den mittleren Verkaufspreis zu betrachten. Der mittlere Verkaufspreis nimmt die Zahl an, die perfekt in der Mitte liegt. Wenn Sie beispielsweise 11 Häuser haben, die Sie in Ihrer Statistik verwenden, würden Sie den Verkaufspreis des sechsten nehmen. Dadurch bleiben 5 Häuser höher und 5 Häuser niedriger verkauft. In diesem Fall liegen sie ziemlich nahe beieinander, da der mittlere Verkaufspreisanstieg von Januar 2015 bis 2016 9,69% betrug. Dies zeigt, dass der Durchschnittspreis aufgrund eines extrem großen oder extrem kleinen Verkaufs nicht zu stark verzerrt war.
Es gibt Hunderte von Möglichkeiten, die gleichen Zahlen zu betrachten, wenn Sie sich auf Immobilien beziehen. Lesen Sie daher das Kleingedruckte genau durch, welche Zahlen genau verwendet werden. Wenn Sie Vergleiche anstellen, sollten Sie unbedingt sicherstellen, dass beide auf dieselben Eigenschaftstypen, Daten usw. verweisen. Wie das alte Sprichwort sagt … gibt es Lügen, verdammte Lügen und Statistiken.
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