Immobilien: Käufer-Agent, Verkäufer-Agent & Dual-Agent (definiert und erklärt)

Es gibt eine relativ neue und nicht immer gut verstandene Praxis im Immobilienverkauf; Es wird als Buyer Agency oder Buyer's Agent bezeichnet. Bis vor kurzem vertraten Makler und Makler den Verkäufer im Gegensatz zum Käufer in der Regel während der Immobilientransaktion. Selbst der Immobilienmakler, der Sie von Haus zu Haus gefahren hat, hat nicht wirklich für Sie gearbeitet. Laut Gesetz war der Agent verpflichtet, auf der Seite des Verkäufers zu arbeiten, um den höchsten Preis und die besten Konditionen für den Verkäufer zu erhalten – Zeitraum! Einige Agenten arbeiten immer noch so.

In den letzten Jahren hat sich zunächst das Gesetz und jetzt die Praxis der Vertretung geändert. Beim Kauf von Immobilien haben wir ganz andere Optionen und Vereinbarungen. Diese Optionen waren bisher nur für große Unternehmen oder vermögende Privatpersonen verfügbar und wurden von diesen genutzt. In der Vergangenheit hat der Käufer einen Vertreter des Käufers erhalten, indem er eine Gebühr im Voraus und normalerweise stundenweise gezahlt hat, bis die Transaktion abgeschlossen war.

Vor 25 Jahren berechnete und arbeitete ich als persönlicher Agent für vermögende Kunden und Unternehmen durchschnittlich 20 Stunden pro Woche für 30 USD pro Stunde zuzüglich Kosten zuzüglich 10% der Transaktion (oder als ich Käufer war & # 39) ; s Agent, zunächst eine Rücknahmegebühr von 2.000 USD und dann 30 USD pro Stunde und 10% des Betrags unter dem angegebenen Preis, den ich für meinen Käufer erhalten konnte. Wenn es sich um eine Finanzierung handelte, wurde ich auch dafür bezahlt, und zu finden die beste Finanzierung erhalten).

Das hat sich dramatisch geändert. Als Vertreter eines Käufers beginnt die Transaktion mit einer Unterschrift auf dem Vertretungsvertrag eines Käufers von meinem Käufer. Normalerweise wird dieselbe ursprüngliche Provisionsgebühr, die der Verkäufer gezahlt hätte, aufgeteilt und die Hälfte geht an den Vertreter des Käufers. In einigen Fällen erhebt der Verkaufsagent keine Gebühr für den Käuferagenten oder eine sehr reduzierte Gebühr, z. B. für Agenturen, die den Verkäufern 2% oder 3% oder 4% Provisionen anbieten usw. In diesem Fall nur für den Käufer nimmt die fehlende Provision auf und bei der Abrechnung kommen weitere 4% oder 5% aus der Transaktion und gehen an uns als Vertreter des Käufers. Mit anderen Worten, es gibt eine Garantie von uns, dass wir NUR für Sie als Käufer arbeiten, und im Gegenzug garantieren Sie uns eine Provision von 5% – die normalerweise bereits beim Verkäufer & # 39 erledigt wird oder zumindest teilweise davon ; s Kommission.

Ich kann diese Aufteilung der Gebühren bei Bedarf auf Papier aufzeichnen, wenn wir uns zum ersten Mal treffen. Endeffekt; Sie zahlen nicht mehr und erhalten die absolut beste Darstellung.

Die Agenturvereinbarung des Käufers beginnt mit dem ersten Interview und setzt sich mit einer ersten Auswahl von Immobilien fort, die untersucht und angezeigt werden sollen, und anschließend mit Vertragsverhandlungen. Dies gipfelt in der endgültigen Abrechnung und Übertragung von Geldern für Immobilien. Der Käufer kann sich dafür entscheiden, einen Vertreter zu beauftragen, der sich ausdrücklich zur Vertretung seiner Interessen verpflichtet.

Der große Teil für den Käufer ist, dass er / sie von jahrzehntelanger Erfahrung und Fachwissen, all unseren Verbindungen und unserem Ruf mit diesen Verbindungen profitiert und bis zum endgültigen Abschluss der Transaktion nichts bezahlt. Wo sonst können Sie den bestmöglichen professionellen Service erhalten und nichts bezahlen, bis er vollständig und zufriedenstellend ist. Wird Ihr Arzt, Anwalt, Buchhalter, Maurer oder Zimmermann das tun … NEIN. Wir tun es, wenn Sie zuerst einen Vertrag mit uns abschließen. Ansonsten vertreten wir den Verkäufer auf Ihre Kosten! Dies gilt für alle Makler gesetzlich. Welches möchtest du?

In letzter Zeit werden Immobiliengesetze in praktisch jedem Bundesstaat neu geschrieben, um zuzulassen und vorzuschlagen, dass der Käufer seinen eigenen Vertreter hat. Wenn Sie der Käufer sind und einen Vertreter des Käufers haben, wird Ihr Vertreter versuchen, Ihnen das bestmögliche Angebot zu unterbreiten, auch wenn dies NICHT im besten Interesse des Verkäufers liegt.

Rechtlich: "Buyer's Agency" ist eine Beziehung, in der der Immobilienmakler für Sie mit treuhänderischer Verantwortung (finanzielle und rechtliche Verantwortung) arbeitet. Der Agent ist dann gesetzlich nur an den Käufer gebunden und schuldet seine gesamte Loyalität und Treue allein dem Käufer.

In der Vergangenheit und sogar die meiste Zeit heute vertreten alle Immobilienmakler und Makler nur den Verkäufer. um den höchsten Preis für den Verkäufer zu erhalten. Tatsächlich dürfen die Vertreter des Verkäufers dem Käufer NICHT alles, was sie über eine Immobilie wissen, vollständig offenlegen, da sie den höchsten Preis anstreben. Die Beziehung zwischen Makler und Makler wird schriftlich mit dem Verkäufer hergestellt, wenn die Immobilie im "Listing Agreement" zum Verkauf angeboten wird.

In Delaware müssen wir jede Person, mit der wir arbeiten, angeben. Käufer oder Verkäufer; eine schriftliche Erklärung zum Agenturstatus. Wir haben professionell verfasste Broschüren, in denen die "Agentur des Verkäufers" und das Gegenteil der "Agentur des Käufers" erläutert wird. Diese Offenlegung der Agentur muss beim ersten wesentlichen Kontakt des Maklers mit dem Käufer oder Verkäufer schriftlich erklärt werden.

Agenten in unserem Büro sprechen telefonisch mit einer großen Anzahl von Fernkäufern. Wenn wir uns endlich persönlich treffen, müssen wir offenlegen und bestimmen, welche Position wir mit der Person einnehmen werden, mit der wir sprechen. Einige Agenten arbeiten hauptsächlich als Verkäuferagenten. Einige arbeiten hauptsächlich als Vertreter des Käufers und andere als Doppelvertreter (wobei wir sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer als vollständiger Vertreter fungieren). Unabhängig von der Rolle, die der Agent einnimmt – sie sollte allen beteiligten Agenten, Käufern und Verkäufern vollständig und vollständig bekannt sein – und sie sollte schriftlich erfolgen.

Lassen Sie uns dies jetzt noch einmal vortragen:

Verkäufer Agent: hat die volle und vollständige und alleinige Pflicht, das beste Angebot für den Verkäufer zu erhalten. Der Vertreter des Verkäufers darf dem Käufer NUR wesentliche Fakten über die Immobilie mitteilen. Es ist üblich, dass ein kooperierender Makler und Agent ein Subagent der Agentur des Verkäufers ist, die von dem Makler gegründet wurde, der den schriftlichen Vertrag mit dem Verkäufer über den Verkauf der Immobilie abgeschlossen hat.

Vertreter des Käufers: hat die volle, vollständige und alleinige Pflicht, das beste Angebot für den Käufer zu erhalten. Der Vertreter des Käufers kann alle auf irgendeine Weise erhaltenen Informationen übermitteln, einschließlich eingehender Untersuchungen über den Verkäufer oder die Immobilie.

Dual Agent: muss beiden Parteien rechtlich und finanziell treu sein. Duale Agentur entsteht, wenn eine Immobilienagentur mit dem Verkauf eines Eigenheims beauftragt wird. Das heißt, sie haben die Auflistung, und ein Agent desselben Maklers, der als Vertreter des Käufers arbeitet, zeigt diese Auflistung. Die Doppelagentur muss von allen Parteien offengelegt und schriftlich vereinbart werden. Einige Leute glauben, dass Dual Agency möglicherweise ein Interessenkonflikt ist. Dies kann der Fall sein, es sei denn, der Agent ist allen Parteien gegenüber völlig ehrlich und sie sind sich dieser Beziehung voll bewusst und stimmen ihr zu. Hier besteht der gesamte Zweck des Doppelagenten darin, sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer das bestmögliche Angebot in allen Komponenten zu erhalten.

Im Allgemeinen gibt es zwei Hauptpersönlichkeiten von Käuferagenten. Erstens ist der Agent, der nur und immer Käufer vertritt. Der andere ist der Agent, der jede Transaktion und jeden Kunden berücksichtigt, bevor er diese Entscheidung trifft. Ein Agent, der normalerweise beispielsweise als Agent eines Käufers arbeitet, möchte möglicherweise einen bestimmten Käufer aus dem einen oder anderen Grund NICHT als Agent dieses Käufers darstellen. Der Grund ist normalerweise einer der Persönlichkeitsunterschiede. Wie ich es ausdrückte, wenn ich mit einem Käufer spreche, den ich vertreten möchte: "Ich werde Ihr Gladiator sein. Ich werde in Ihrem Namen und auf Kosten und gegen die Interessen des Verkäufers und des Verkäufers kämpfen." Agent."

Der Vertreter des Käufers muss immer noch ehrlich sein, aber er muss nicht fair sein. Wenn der Vertreter des Käufers beispielsweise feststellen kann, dass der Verkäufer in großen finanziellen oder persönlichen Schwierigkeiten steckt und der Verkäufer eine kleine Hypothek auf die Immobilie hat oder dass eine Frist für den Verkauf der Immobilie bevorsteht, dann Der Vertreter des Käufers teilt dies dem Käufer mit. Zusammen werden sie diese Informationen nutzen, um auf Kosten des Verkäufers viel für den Käufer zu bekommen … es ist möglich.

Wenn ich ein Käufer wäre, würde ich nicht einmal in Betracht ziehen, eine Immobilientransaktion ohne den Vertreter eines Käufers durchzuführen, der in meinem Namen handelt. Ich schlage vor, dass Sie klug sind, dasselbe zu tun. Wenn es detaillierte und umfangreiche Verhandlungen gibt, die durchgeführt werden müssen; B. eindeutige und schwierige Bedingungen, die dann ausgehandelt werden müssen (als Käufer). Ich möchte den Käufer und den Verkäufer bitten, mich als Doppelagenten zu haben. Unabhängig von Ihrer Wahl sollte dies schriftlich bei Ihrem Vertreter erfolgen und allen Beteiligten bekannt sein.

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