Zu Beginn waren Immobilienmakler bekannt als Zwischenhändler und optioneers. Damals war es üblich, dass ein Vermittler über eine Immobilie Bescheid wusste, diese aber vor anderen Vermittlern geheim hielt. Für diese Zwischenhändler war es schwierig, eine Gebühr für ihre Dienste zu erheben, damit sie auf Taktiken zurückgreifen konnten, die nicht immer im besten Interesse des Verkäufers lagen. Optioneers, auf der anderen Seite, waren in der Regel erfolgreicher ihre Gebühren zu sammeln, weil sie Eigentum des Verkäufers auf eine anbinden würde Kaufoption, verkaufen die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über die Option Betrag, zahlen den Optionspreis an den Anbieter, und dann den Rest der Tasche.
Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete Vermittlungsmethoden, die oft unehrlich und betrugsanfällig waren und Verkäufer und Käufer ausnutzten. Schließlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler ein Vertreter des Verkäufers ist und dem Verkäufer eine Treuhandpflicht schuldet und für seine Dienstleistungen bezahlt wird. Dieses neue Konzept zwang die Verkäufer- und Maklerbeziehung zu einem höheren Maß an Service und Pflicht. Es ermöglichte Maklern auch die Auflistung von zum Verkauf stehenden Immobilien anhand von Verträgen. Diese Verträge bezeichnen wir nun als Listings. Die früheren Listenformen haben wir angerufen offene Listings. Die offene Kotierung ist eine Art nicht exklusiver Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler ermächtigt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.
Andere Broker auch offene Angebote für die gleiche Eigenschaft haben könnten, aber nur den Makler, der der Käufer tatsächlich gefunden würde eine Provision erhalten. Außerdem würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Liste entmutigt Zusammenarbeit zwischen Maklern, da jeder Makler ihre eigenen offenen Angebot erhalten könnte. Um das offene Listing-Problem zu lösen, wird die exklusive Agentur Listing wurde populär.
Das Exklusiv-Agentur-Listing ist eine Art Listing-Vertrag, bei dem der Verkäufer nur dann eine Listing-Makler-Entschädigung anbietet, wenn der Käufer durch die Bemühungen des Maklers oder durch die Bemühungen anderer Immobilienmakler vermittelt wird. Dies bedeutet, dass in bestimmten Situationen, wie zum Beispiel beim Verkauf durch den Eigentümer, der Börsenmakler möglicherweise keine Entschädigung erhält, wenn die Immobilie verkauft wird. In der Exklusivagentur-Listung muss der Listungsmakler oder ein anderer Makler, der mit dem Listungsmakler zusammenarbeitet, den Käufer beauftragen, um einen Schadensersatzanspruch geltend zu machen.
Die exklusive Agentur-Listung ermutigt konkurrierende Broker, Käufer für die Listung zu finden, da die Listing-Brokerage die Verkaufsbrokerage-Gebühr zahlt. Allerdings ist der Verkäufer noch nicht eine Gebühr zahlen, wenn ein Verkäufer die Käufer findet. Aus dem Exklusivlisting der Agentur entstand schließlich die ausschließliches Verkaufsrecht Auflistung.
Durch die ausschließliche Verkaufsvereinbarung wird der Kotierungsvermittlung eine Entschädigung im Falle eines Verkaufs angeboten, unabhängig davon, wer den Käufer vermittelt hat. Das ausschließliche Verkaufsrecht garantiert, dass der Börsenmakler eine Gebühr erhält, auch wenn ein konkurrierender Makler oder der Verkäufer Eigentum verkauft. Es bietet den größten Schutz für den Börsenmakler und wird als im besten Interesse des Verkäufers liegend angesehen, da der Börsenmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie steckt, da eine Provision während der Vertragslaufzeit garantiert ist.
Selbst nachdem das Exklusivrecht zum Verkauf von Listings populär geworden war, gab es wenig Kooperation zwischen Maklern, da sich ein Käufer, der eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, mit dem Makler befassen musste, der exklusive Listings von Interesse hatte. Allen Parteien war auch klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.
In den 1950er Jahren bestand der Druck auf eine stärkere Zusammenarbeit zwischen den Maklern. Infolgedessen würde ein Makler, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, mit konkurrierenden Maklern Kontakt aufnehmen, um Informationen zu deren Bestand und möglichen Übereinstimmungen für ihre Kunden zu erhalten. Angebote ergaben sich oft, wenn der Verkäufer den Verkäufer oder dessen Vertreter nicht kannte und die einzigen Geschäfte des Verkäufers mit dem Käufer waren. Plötzlich das Konzept, dem der Verkaufsvermittler seine treuhänderische Pflicht verdankt nur Der Verkäufer war kein ordentliches und logisches Konzept mehr. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die nicht umsetzbaren Agenturkonzepte aussortiert würden und zur Vertretung der Käufer führen würden.
Im Laufe der 1950er und 1960er Jahre entwickelte sich ein stärker formalisiertes kooperatives Maklersystem mit der Bezeichnung Multiple Listing Service (MLS) wurde entwickelt. Durch die MLS wird das Konzept von Subagenz entwickelt. Einfach ausgedrückt bedeutete dies, dass der Börsenmakler der Agent des Verkäufers war und nur diesen vertrat. Das Listing Brokerage würde Vertriebsmitarbeiter einstellen, die in Betracht gezogen wurden Subagenten des Verkäufers. Das Listing MLS Brokerage war erforderlich, um das Listing zur Verfügung zu stellen alle kooperierende Vermittlung innerhalb ihres MLS. Diese kooperierenden Makler wurden auch als Subagenten der Listing-Makler angesehen, die Vertreter des Verkäufers waren. Wenn der kooperierende Makler Vertriebsmitarbeiter hatte, waren diese Subagenten des kooperierenden Maklers, Subagenten des Listing-Maklers, der der Vertreter des Verkäufers war. Während dieser Zeit war eine Agenturbeziehung mit einem Käufer nicht möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer bestand. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, bestand darin, nicht zu lügen, wenn ihm Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept "Käufer aufgepasst" entsprach der Realität des Maklergeschäfts, und Käufer waren stets nicht vertreten.
Die Zunahme des Konsums, die sich in zahlreichen Gerichtsentscheidungen manifestierte, setzte das Maklergeschäft unter Druck, sich stärker mit den Interessen des Käufers zu befassen. Aus diesem Grund hatten Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiteten, eine positive Verpflichtung, bekannte Sachverhalte, die eine Immobilie betrafen, offenzulegen. Wenn der Makler beispielsweise wüsste, dass ein Dach undicht ist, müsste er dies offenlegen. Dieses Offenlegungskonzept wurde später von den Gerichten um die von den Maklern festgelegten Bedingungen für die Immobilie erweitert sollte oder hätte wissen können.
In den 1980er Jahren stellte eine Regierungsstudie fest, dass fast drei Viertel aller Käufer der Meinung waren, dass der Makler, mit dem sie zusammengearbeitet haben, sie als Kunden vertritt. Dieselbe Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer der Meinung waren, dass die kooperierende Vermittlung die Interessen des Käufers vertrete. Es stellte sich bald heraus, dass die Konzepte des Agenturrechts, die die Industrie und die staatlichen Regulierungsbehörden zur Vereinfachung und Klärung der Beziehungen zwischen den Agenturen auferlegt hatten, nicht funktioniert hatten. Anhaltender Druck von Verbrauchergruppen und den Gerichten führt schließlich zum Käufer Darstellung Bewegung der 1990er Jahre.
1991 bildete die National Association of REALTORS® eine Beratergruppe, die sich mit Vertretungsfragen von Agenturen befasste. Immobilienfachleute, Branchenexperten, die Öffentlichkeit und staatliche Aufsichtsbehörden gaben Zeugnis. Der Bericht der Beratergruppe enthielt folgende Empfehlungen:
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Die Richtlinien für die Mehrfachauflistung der NAR sollten geändert werden, damit Angebote von Subagenturen optional sind. Wenn subagency nicht von einem kooperierenden Makler akzeptiert wurde, dann waren die Auflistung Broker auf die Vermittlung zu bieten Entschädigung, die die Käufer.
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Die NAR würde die Landesverbände ermutigen, Änderungen der Immobiliengesetze und -vorschriften voranzutreiben, um die Offenlegung von Agenturoptionen zu fördern. Diese Optionen umfassen Verkäuferbüro, Käuferbüro und offengelegtes Doppelbüro. Der Zweck dieser Empfehlung bestand darin, die Verbraucher bei fundierten Vertretungsentscheidungen zu unterstützen.
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Der NAR sollte Immobilienmakler dazu ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien für die Abwicklung von Agenturbeziehungen mit seinen Kunden und Kunden zu erlassen.
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Der NAR würde die Aufklärung aller Mitglieder zum Thema Vertretung von Agenturen fördern. Staatliche Aufsichtsbehörden würden auch ermutigt, die Behörde als verbindliches Thema in die Weiterbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.
Ab 1992 hat die Nationale Vereinigung der REALTORS® die folgenden Richtlinien verabschiedet:
"Die Nationale Vereinigung der REALTORS® erkennt die Verkäuferagentur, die Käuferagentur und die offen gelegte Zweifachagentur mit Einverständniserklärung als geeignete Formen der Vertretung der Verbraucher bei Immobilientransaktionen an. Die Vereinigung respektiert die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® in der Lage sind, individuelle Geschäftsentscheidungen zu treffen Unternehmen Agentur Praktiken. Darüber hinaus unterstützt NAR Wahlfreiheit und informierte Zustimmung für die Verbraucher oder Immobilien-Dienstleistungen, wenn Agentur Beziehungen mit Immobilien Lizenznehmer zu schaffen.“
Diese NAR-Änderungen an der Repräsentationsrichtlinie haben die Art und Weise, wie die Branche vorgeht, geändert. Ausschließliches Vertretungsrecht Käufervereinbarungen ermöglichen es dem Käufer nun, einen Vertrag mit einem Makler abzuschließen, um den Kauf von Immobilien zu finden und zu verhandeln. In der Regel gelten diese Vereinbarungen für einen bestimmten Zeitraum und verpflichten den Käufer, beim Abschluss der Immobilientransaktion eine Provision zu zahlen. Als Vertreter des Käufers schuldet der Makler des Käufers alle treuhänderischen Pflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung) seinem Auftraggeber, dem Käufer.
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