Immobilien oder Immobilien gelten nicht als wirklich liquide Anlageinstrumente, da einzelne Immobilien oder Immobilien nicht austauschbar sind. Die Identifizierung von Grundstücken oder Immobilien, in die investiert werden soll, kann daher viel Zeit und Mühe in Anspruch nehmen und hängt stark davon ab, wie gut die Anleger mit dem jeweiligen Marktsegment vertraut sind, das ihren Interessen entspricht. Immobilien- oder Grundstücksinvestoren wenden häufig verschiedene Bewertungsmethoden an, um ihr Leben durch Preisvergleiche etwas zu erleichtern. Zu den Informationsquellen in Bezug auf Preise können gehören: öffentliche Auktionen, private Verkäufe, öffentliche Stellen, Marktnotierungen oder Immobilienmakler.
Immobilien oder Grundstücke sind viel teurer als Anleihen oder Aktien. Daher nutzen Anleger meist ein Hypothekendarlehen, das durch das Grundstück oder die Immobilie selbst besichert werden kann. Dementsprechend verwenden wir normalerweise die Begriffe * Eigenkapital * oder * Hebel * in Bezug auf das vom Anleger gezahlte Geld im Gegensatz zu dem von der Bank verliehenen Betrag. Ihr Verhältnis wird als Loan-to-Value (LTV) bezeichnet, das das vom Anleger eingegangene Risiko darstellt. Die meisten Banken betrachten 20% des geschätzten Wertes als Mindestkapitalanforderung. Eine ganze Reihe von Pensionsfonds und REITs oder Real Estate Investment Trusts kaufen regelmäßig Grundstücke oder Immobilien mit einer Hebelwirkung von * null *, wodurch ihre Risiken minimiert werden, aber auch ihr Return-on-Investment (ROI) begrenzt wird.
Wenn der Kauf des Grundstücks oder der Immobilie wirksam eingesetzt wird, können die erforderlichen monatlichen Raten oder "Übertragungskosten" unmittelbar nach dem Kauf zu einem negativen Cashflow für den Anleger führen. Zusätzlich zu möglichen positiven Cashflow-Elementen, wie sie durch Abschreibungen, Kapitalaufbau und Kapitalzuwachs entstehen, können Anleger die "Buchkosten" auch teilweise oder vollständig durch das sogenannte Net Operating Income (NOI) ausgleichen. Dieser Fachbegriff bedeutet in der Regel * weniger Mieten * und wird in anderen Ländern als den USA häufig als Netto-Cashflow bezeichnet. Das Verhältnis * NOI / Kaufpreis * wird als Kapitalisierungsrate bezeichnet. Sie gibt indirekt an, in wie vielen Jahren sich die Immobilie in einem zinslosen finanziellen Umfeld amortisiert.
Z.B. Wenn ein Investor ein Grundstück oder eine Immobilie für 800.000 USD gekauft hat, was ein positives Betriebsergebnis von 40.000 USD pro Jahr ergibt, beträgt die Kapitalisierungsrate der Immobilie 5%. Es zeigt dem Investor, dass sich das Grundstück in 20 Jahren in Bezug auf den Netto-Cashflow amortisiert.
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