Manche Immobilienlebenszyklen laufen sehr schnell ab, so dass zwischen der ersten Bauphase und der Endphase wenige Jahre oder sogar Monate liegen. In anderen Fällen kann ein Nachlass mehrere Jahrhunderte in einer einzigen Phase seines Lebenszyklus verbleiben. Es ist unmöglich, den durchschnittlichen Zeitraum für den Lebenszyklus eines Anwesens anzugeben, um seine Revolution abzuschließen, aber bei gewöhnlichen Wohngebäuden in traditioneller Bauweise ist eine Laufzeit von 60-100 Jahren üblich. Es zeichnet sich jedoch ab, dass sich dieser Zeitraum mit dem zunehmenden Tempo der technologischen Entwicklung tendenziell verkürzt.
Im Zentrum unserer älteren Städte gibt es viele Beispiele von Anwesen, die eine Reihe von Lebenszyklen durchlaufen haben, und aufeinanderfolgende Gebäude wurden errichtet und später ersetzt, aber häufiger ist das Anwesen, das sich jetzt in einigen Phasen seines ersten Zyklus befindet . Ein Gebäude veraltert vollständig oder stirbt ab, wenn es physisch erschöpft ist oder es sich wirtschaftlich nicht mehr lohnt, es zu nutzen. In der Praxis ist letzteres in der Regel der bestimmende Faktor, da das Tempo der physischen Veralterung durch Reparaturen und Verbesserungen gesteuert werden kann, sofern ein wirtschaftlicher Anreiz zur Übernahme der Kosten besteht. Ein Sonderfall ist der eines Gebäudes von herausragendem historischem Interesse, das als lebendes Fossil noch lange nach einem erwarteten Untergang erhalten bleiben kann.
Obwohl es nicht möglich ist, das Muster des Lebenszyklus eines Anwesens im Detail zu beschreiben, ist es einfach genug, die wichtigsten Phasen anzugeben, die die meisten Anwesen von der anfänglichen Entwicklung bis zur Erneuerung durchlaufen, und die wichtigsten Probleme der Grundstücksverwaltung für jede Phase zu beschreiben wie folgt
1) Die Vorentwicklungsphase.
2) Die neu entwickelte Bühne.
3) Die mittlere Lebensphase.
4) Die Altersstufe.
5) Die totale Veralterungsphase.
Die Vorentwicklungsphase
Das für die Entwicklung zur Verfügung stehende Grundstück kann entweder eines sein, auf dem noch nie zuvor gebaut wurde, oder sein vorheriges Gebäude wurde geräumt. Grundstücke in dieser Phase der Nutzungsdauer werden tendenziell vernachlässigt, da der Eigentümer die Ausgaben für die bestehende Nutzung einschränkt, was auch immer dies sein mag, wie Landwirtschaft, Markt, Garten, Parkplatz, es ist zu beachten, dass jede Verbesserungsinvestition als sobald die Entwicklung stattfindet. Folglich sind Grundstücke, die auf eine Entwicklung warten, oft Opfer von Belästigungen und können, selbst wenn sie gut eingezäunt sind, Müllkippen, Hausfriedensbruch, Fliegenposten und anderen ähnlichen Leiden ausgesetzt sein. Wenn die Vorentwicklungsphase kurz ist, sind diese Schwierigkeiten nicht gravierend, aber wenn die Dauer dieses Zeitraums ungewiss ist, kann eine wirksame Bewirtschaftung und Nutzung des Landes unmöglich werden.
Die Neuentwicklungsphase
Wenn ein Anwesen neu erschlossen wird, sollte es in jeder Hinsicht zu seiner Nutzung passen und somit nicht von Veralterung beeinflusst werden. In der Praxis erfüllen jedoch auch im Neuzustand nur sehr wenige Gebäude diesen Standard. Unvollkommene Planungen, äußere Veränderungen zwischen der Planungs- und Bauphase und möglicherweise leichte Konstruktionsfehler können Elemente der Veralterung mit sich bringen. Dennoch ist der Nutzen eines Gebäudes im Neubau in der Regel größer als zu jedem späteren Zeitpunkt. In den ersten Lebensjahren wird die Obsoleszenz wahrscheinlich häufiger und regelmäßiger stattfinden, da die Vorteile des Neu- und Modernseins verloren gehen. Dies wird maßgeblich von der Geschwindigkeit bestimmt, mit der vergleichbare neue und modernere Gebäude errichtet werden, die im Wettbewerb höhere Standards erzwingen. Gelegentlich, wie bei einer spekulativen Entwicklung, die keinen Nutzer findet, kann ein Neubau nach seiner Fertigstellung obsolet sein.
Die mittlere Lebensphase
Dies ist normalerweise die längste Phase im Lebenszyklus und kann fast dauerhaft verlängert werden. Sie beginnt, sobald die Vorteile der Neuheit und Modernität in der ersten Ausbaustufe weggefallen sind und sich das Gebäude auf seinen langfristigen Nutzen- und Wertgrad eingependelt hat. Wo der Wert von Neubauten jedoch tendenziell sehr viel höher ist als der von Altbauten, kann der Anreiz, das Erneuerungstempo zu erhöhen, zu einer Verkürzung der mittleren Lebenszeit führen. Während der mittleren Lebensphase wird der physische Verfall normalerweise durch sachgemäße Wartung und die jährliche Wertminderung aufgrund von Änderungen, Erweiterungen, Verbesserungen und möglicherweise Umbauten in Schach gehalten, die so groß sein können, dass sie einen virtuellen Ersatz und einen Neubeginn des gesamten Lebenszyklus darstellen .
Die Altersstufe
Das Ende des mittleren Lebens wird markiert, wenn der Status der Immobilie rapide zu sinken beginnt. Es zeigt die äußeren Zeichen der Veralterung wie physischer Verfall, Anpassung an eine schlechtere Nutzungsklasse als die, für die es entworfen wurde, veraltete Ausstattung und Ausrüstung, und seine verbleibende Lebensdauer wird vorhersehbar. Die Probleme des Managements in dieser Phase werden von der kurzen verbleibenden Lebensdauer dominiert, die normalerweise weniger als fünfzehn (15) Jahre beträgt. Neue Investitionen, um die Räumlichkeiten zu verbessern oder gar in einem effizienten Nutzungszustand zu erhalten, werden schwieriger, da die voraussichtlich daraus resultierende Steigerung eines Jahreswertes nicht ausreicht, um eine angemessene Kapitalrendite zu erzielen und sinkende Fonds, um die Kapitalsumme zu ersetzen durch das Ende des Anlagelebens. Dadurch werden Verbesserungen und Anpassungen, die zur Erhaltung des Anwesens notwendig sind, zunächst begrenzt und dann ganz vernachlässigt. Wenn dieses Stadium erreicht ist, ist es oft die Politik eines Nachlasses, alle Ausgaben auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Vermögenswerte, die auf die Entwicklung warten, abzubauen. Bei der Anmietung von Räumlichkeiten ist zudem die Gewährung neuer Mietverträge zu begrenzen, damit deren Laufzeit nicht über den Zeitpunkt der Erschließung hinausgeht. Mieter, die kurzfristige Beteiligungen bis zur Erschließung halten, haben normalerweise wenig Anreiz, die Immobilie über die niedrigsten Standards in Bezug auf Reparatur und physischen Zustand hinaus zu erhalten, und können zu anderen Managementproblemen in Bezug auf ihre Nutzung und Pflege führen.
Totale Obsoleszenz
Erstens ist das Stadium der völligen Veralterung erreicht, wenn die alten Gebäude und die Grundrisse in ihrer jetzigen Form wenig oder keinen Wert haben. Wenn alles gut geht, folgen schnell Aufräumung und Sanierung, aber es kann Faktoren geben, die dies verhindern. Der erste ist, dass der Wert des Geländes möglicherweise nicht ausreicht, um den Abriss der alten Strukturen und deren Ersatz durch etwas Neues zu rechtfertigen. Mit anderen Worten, der wirtschaftliche Druck reicht möglicherweise nicht aus, um die Erneuerung voranzutreiben. Zweitens kann das Sanierungsmuster Veränderungen in der Größe und Form des Geländes erfordern, die nicht einzeln gesichert werden können. Diese entsteht dort, wo eine umfassende Erneuerung für moderne Verkehrsverhältnisse erforderlich ist und die bestehenden kleinen Bebauungseinheiten zum Wiederaufbau zusammengelegt werden müssen. Unter diesen Umständen ist es oft erforderlich, dass einzelne veraltete Gebäude so lange stehen bleiben, bis die gesamten Bereiche vollständig geräumt werden können. Drittens kommt es vor, dass ein Gebäude total abgenutzt und nach heutigen Maßstäben nicht mehr bewohnbar ist. Aber wegen des Mangels an Unterkünften verfügt es weiterhin über eine Nutzung und ein Einkommen. Es behält daher einen manchmal hohen Wert und ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht unbedingt veraltet, obwohl es in sozialer Hinsicht so betrachtet werden kann.
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