Hallo. Ich arbeite seit 2006 als Immobilienmakler in Bangkok. In dieser Zeit habe ich einige Veränderungen gesehen, aber überraschenderweise hat sich sehr wenig geändert. Lassen Sie mich erklären.
Wohnungsmietpreise Bangkok 2008 – 2018
Die Mietpreise der meisten Mehrfamilienhäuser sind in den letzten 10 Jahren nur geringfügig gestiegen. Während eine geräumige 3-Zimmer-Wohnung im Sukhumvit-Gebiet vor 10 Jahren 70.000 Baht gekostet hätte, kann es Sie heute 85.000 Baht kosten. Das ist nur eine Steigerung von 20 % über 10 Jahre, tatsächlich weit weniger als die Inflation, und in vielerlei Hinsicht ist eine Wohnung heute billiger als vor 10 Jahren.
Wieso den? Es ist schwer zu sagen, aber ich würde vermuten, dass anhaltende politische Probleme, 2 Staatsstreiche und eine ziemlich stagnierende Wirtschaft, die jedes Jahr mit einem BIP-Wachstum von etwa 3 % kaum anspringt, die Gründe dafür sind. Dieses Wachstumsniveau mag für eine weltweit führende Industrienation akzeptabel sein, aber für Thailand, das (seien wir ehrlich) in Bezug auf die Entwicklung noch einiges zu tun hat, ist es nicht sehr gut.
Der Mietwohnungsmarkt in Bangkok wird hauptsächlich von Expats bestimmt. Thailänder mieten nicht zu diesen Preisen, entweder verdienen sie nicht genug oder sind vernünftig genug, um eine Immobilie in den Vororten zu kaufen, oder sie gehören zur immens wohlhabenden Elite und besitzen bereits mehrere Blocks im Zentrum von Bangkok. Da die Zahl der Expats ziemlich konstant geblieben ist, sind auch die Mietpreise geblieben.
Neu gebaute Eigentumswohnungen haben einen Anstieg der Mietpreise erlebt, und es wird immer einen kleinen Prozentsatz von Menschen geben, die über ein ausreichendes Budget verfügen und nur an einem sehr neuen Ort wohnen möchten, was besonders für japanische Mieter gilt, aber die Neubauten werden alt und sobald sie gebaut sind und ein Mietpreis festgelegt wurde, werden Sie feststellen, dass der Preis von da an relativ stagniert.
Genauso verhält es sich mit Eigentumswohnungen. Nach Fertigstellung eines Gebäudes wird ein Verkaufs- und Mietpreis festgelegt, der über Jahre hinweg auf diesem Niveau stagnieren wird.
Aber die Preise sind in Bangkok gestiegen, das weiß jeder!! Also liege ich falsch?
Verkaufspreise für Eigentumswohnungen Bangkok 2008 – 2018
Ich glaube nicht, dass ich falsch liege. Es gibt einige Eigentumswohnungen, die in den letzten Jahren einen sehr guten Wertzuwachs erfahren haben, aber "im Durchschnitt" nicht.
Ja, die Preise sind in Bangkok erheblich gestiegen, und dies ist etwas, das alle Entwickler Ihnen gerne mitteilen werden, wenn sie Ihnen ihr brandneues Projekt verkaufen. Sie zeigen Ihnen Grafiken mit einem Aufwärtstrend der Preise und zeigen Ihnen, dass die Preise jährlich um mindestens 5-10% steigen.
Die Preise für brandneue Gebäude sind Jahr für Jahr um 5-10 % gestiegen, aber nicht für fertiggestellte Gebäude.
Das liegt vor allem an steigenden Grundstückspreisen. Mit steigenden Grundstückspreisen (und in gewissem Umfang Baukosten) steigen auch die Kosten für neue Gebäude. Neubauten werden also immer teurer, aber ziehen fertige Gebäude nach?
Nein. Und deshalb liege ich nicht falsch. Ein Gebäude, das 150.000 Baht/m² gekostet hat. Vor 5 Jahren dürfen es jetzt nur noch 160.000 Baht qm sein. In diesem Beispiel etwa 1,5 % zusammengesetztes Wachstum. Dieses Gebäude war vor 5 Jahren brandneu, und ein brandneues Gebäude, das heute noch im Bau ist, könnte Sie 200.000 Baht/m² kosten. Das sind 33 % mehr als beim Neubau vor 5 Jahren, daher das zusammengesetzte Wachstum von 5 %++.
Aber die Tatsache bleibt bestehen, dass das Gebäude, das SIE vor 5 Jahren gekauft haben, möglicherweise nur 1,5 % Zinsen pro Jahr zugelegt hat.
Dies ist der anhaltende Trend bei Immobilien in Bangkok. Neubauten setzen immer wieder neue Maßstäbe bei den Preisen und bleiben dann gleich. Mit noch neueren Gebäuden, die eine Schicht darüber legen, neue Maßstäbe setzen und dann auf dem gleichen Niveau bleiben. Auch bei neueren Gebäuden fügen Sie einfach immer wieder eine weitere Ebene hinzu.
Aus diesem Grund finden Sie zwischen Gebäuden so große Preisunterschiede, selbst wenn sie direkt nebeneinander liegen. Ein Beispiel wäre Lumpini 24, eine neue Eigentumswohnung in der Sukhumvit Soi 24, wo die Preise um die 250.000 Baht/m² erreichen werden. Eine 60 m² große, winzig kleine Einheit mit 2 Schlafzimmern kostet also etwa 15.000.000 Baht.
Gleich nebenan befindet sich eine ältere Eigentumswohnung namens President Park, wo die Preise bei rund 60.000 Baht/m² stagnieren. Also eine sehr geräumige 3-Zimmer-Einheit von 260 qm. kostet dich rund 15.000.000 Baht.
Viermal größer, gleich nebenan, aber gleicher Preis! Das alte Sprichwort „Lage, Lage, Lage“ trifft hier also nicht zu. Es basiert NUR auf dem Alter des Gebäudes.
Hier ist ein Beispiel für ein neueres Gebäude zum Verkauf, 275 qm. 80.000.000 Baht verlangen: http://www.property-bangkok.com/viewproperty.asp?id=587
Hier ist ein Beispiel für ein älteres Gebäude zum Verkauf in ähnlicher Lage, 366 m². verlangt 21.000.000 Baht: http://www.bangkokcondo.org/viewproperty.asp?id=614
Ja, die neue Eigentumswohnung ist viel schöner, besseres Design mit einer neueren Lobby und funkelnden Einrichtungen. Aber ist der Preisunterschied völlig gerechtfertigt? Ich meine, den 4-fachen Preis!
Denken Sie daran, dass das Innere der neuen Eigentumswohnung altert und ersetzt werden muss, und wenn Sie in dem älteren Gebäude gekauft haben, können Sie das Innere so renovieren, dass alles brandneu ist.
In jedem Fall ist es weder hier noch dort, ob Sie in die neue Eigentumswohnung oder in ein älteres Gebäude kaufen. Das Hauptproblem, das in diesem Artikel angesprochen wird, ist, dass die Preise für neue Projekte möglicherweise gut gestiegen sind, aber sobald Sie in Ihre Eigentumswohnung investiert haben, Sie möglicherweise nicht das gleiche Wachstumsniveau, das Ihnen vom Entwickler mitgeteilt wurde.
Die einzigen, die wirklich ein enormes Kapitalwachstum sehen, sind die Landbesitzer. Und das sind meist schon sehr wohlhabende Thailänder, da Nicht-Thailänder kein Land besitzen können. Es hilft der Mehrheit der nicht wohlhabenden Thailänder nicht, die immer noch finanziell angeschlagen sind.
Auch die Büromieten sind recht stabil geblieben. In den letzten 10 Jahren sind die Mietpreise für Büros, ähnlich wie bei Mehrfamilienhäusern, leicht gestiegen. Da die meisten Investoren (sowohl aus Thailand als auch aus dem Ausland) jedoch auf Eigentumswohnungen fixiert zu sein scheinen, ist der Preis für zum Verkauf stehende Büroflächen ebenfalls ziemlich stabil geblieben, und zum Verkauf stehende Büroeinheiten bieten wohl die beste Option für Mietrenditen, da Büromieten normalerweise der Fall sind Mindestens 3 Jahre, und Sie müssen die Büroräume nicht wie bei einer Eigentumswohnung renovieren, wobei ersteres einen weißen Anstrich erfordert, letzteres neue Möbel, neue Badezimmer, neue Küche usw.
Das soll nicht heißen, dass es eine schlechte Idee ist, in Immobilien in Bangkok zu investieren. Aber Sie müssen Büroflächen und Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien in Betracht ziehen, und Sie müssen das Gebäude sehr sorgfältig prüfen, wie ich bereits erwähnt habe, einige Eigentumswohnungen haben in den letzten 10 Jahren ein gutes Wachstum erlebt, während die meisten dies nicht getan haben.
Sie müssen ein gutes Auge haben. Viel Glück!
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