Herkömmliche Kredite sind für Immobilieninvestoren in der Regel am schwersten zu bekommen. Bei einigen Kreditgebern ist es nicht möglich, die Einkünfte aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in die Gesamteinnahmen einzurechnen, was das globale Underwriting für bestimmte Anleger problematisch machen kann, insbesondere für diejenigen, die bereits über mehrere konventionelle, konforme Immobiliendarlehen verfügen, die über ihre Kredite berichten. In diesen Fällen muss der Anleger für seine Investitionen außerhalb der konventionellen Finanzierung suchen. Zwei der beliebtesten Optionen für alternative Finanzierungen sind Portfoliokredite und Hartgelddarlehen.
Portfolio-Darlehen
Bei diesen Darlehen handelt es sich um Darlehen von Banken, die die Hypothek nicht an andere Investoren oder Hypothekenunternehmen verkaufen. Portfoliokredite werden mit der Absicht aufgenommen, sie bis zur Auszahlung des Darlehens oder zur Fälligkeit in den Büchern zu behalten. Banken, die diese Art von Darlehen vergeben, werden als Portfolio-Kreditgeber bezeichnet und sind in der Regel kleinere, auf die Gemeinschaft ausgerichtete Geschäfte.
Vorteile von Portfolio-Darlehen
Da diese Banken nicht wie die Geschäftsbanken in großen Mengen Geschäfte tätigen oder antworten, können Portfoliokreditgeber Kredite aufnehmen, die die Geschäftsbanken nicht berühren würden, wie die folgenden:
- kleinere Mehrfamilien-Eigenschaften
- Eigenschaften in der Reparatur
- Eigenschaften mit einem nicht realisierten Wert nach Fertigstellung
- vorstabilisierte Geschäftsgebäude
- Einzelmieter-Operationen
- Gebäude für besondere Zwecke wie Kirchen, Selbstlager oder Produktionsräume
- Bau- und Reha-Projekte
Ein weiterer Vorteil von Portfolio-Kreditgebern ist, dass sie sich in ihre Community einbringen. Portfoliokreditgeber verleihen gerne Immobilien, die sie besuchen können. Sie verleihen selten außerhalb ihrer Region. Dies gibt auch dem Portfoliokreditgeber die Möglichkeit, Richtlinien zu verschieben, wenn die Zahlen eines Deals möglicherweise nicht herausragend sind, der Kreditgeber jedoch die Immobilie besuchen und den Wert der Transaktion klar erkennen kann. Wenn überhaupt, wird ein Bankier bei einer Geschäftsbank Ihre Immobilie selten besuchen oder mehr davon sehen als das, was sie dem Bewertungsbericht entnehmen kann.
Nachteile von Portfolio-Darlehen
Portfoliokredite haben nur drei Nachteile. Meines Erachtens lohnt es sich, die oben genannten Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen:
- kürzere Kreditlaufzeiten
- höhere Zinssätze
- konventionelles Underwriting
Ein Portfolio-Kredit hat normalerweise eine kürzere Laufzeit als herkömmliche, konforme Kredite. Das Darlehen wird eine 30-jährige Standardabschreibung beinhalten, wird jedoch in 10 Jahren oder weniger eine Zahlung per Überweisung erhalten. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie das Darlehen in bar auszahlen oder es refinanzieren.
Portfoliokredite sind in der Regel auch etwas höher als der Marktzinssatz, normalerweise um einen halben bis einen vollen Prozentpunkt höher als das, was Sie von Ihrem großen Hypothekenbanker oder Ihrer Einzelhandelskette erwarten würden.
Während Kreditgeber für Portfolios gelegentlich außerhalb der Richtlinien für eine großartige Immobilie bleiben, besteht die Chance, dass Sie sich nach herkömmlichen Richtlinien qualifizieren. Das bedeutet akzeptable Einkommensquoten, globales Underwriting, hohe Deckungsquoten für Schuldverschreibungen, überdurchschnittliche Kredite und eine gute persönliche Vermögensrechnung. Wenn Sie eines dieser Kriterien nicht erfüllen, wird Ihr Kredit bei den meisten herkömmlichen Kreditgebern außer Acht gelassen. Zwei oder mehr werden Sie wahrscheinlich für ein Portfolio-Darlehen aus dem Rennen bringen.
Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Ihre Qualifikationskriterien leiden und die nicht für einen herkömmlichen Kredit oder einen Portfoliokredit genehmigt werden können, müssen Sie wahrscheinlich einen lokalen Geldverleiher aufsuchen.
Hartes Geld und private Gelddarlehen
Hartgelddarlehen sind vermögensbasierte Kredite, d. H. Sie werden vorrangig unter Berücksichtigung des Wertes des verpfändeten Vermögenswerts als Sicherheit für den Kredit gezeichnet.
Vorteile von Hartgelddarlehen
Selten betrachtet kreditgebende Geldgeber die Kreditwürdigkeit als Faktor für das Underwriting. Wenn diese Kreditgeber Ihre Kreditauskunft erstellen, wird höchstwahrscheinlich sichergestellt, dass der Kreditnehmer derzeit nicht in Konkurs geht und keine offenen Urteile oder Zwangsvollstreckungen hat. In den meisten Fällen können diese Dinge nicht einmal einen harten Geldkredit aus dem Underwriting schlagen, aber sie können den Kreditgeber dazu zwingen, die Dokumente genauer zu betrachten.
Wenn Sie eine Immobilie zu einem steilen Preisnachlass erwerben, können Sie möglicherweise 100% Ihrer Kosten mit hartem Geld finanzieren. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar für nur 45.000 US-Dollar erwerben, können Sie möglicherweise den gesamten Betrag von einem Kreditgeber erhalten, der einen Kredit zu einem Darlehens-zu-Wert-Verhältnis von 50% (LTV) bereitstellt. Das können sowohl konventionelle als auch Portfolio-Kreditgeber nicht.
Private Kreditgeber prüfen zwar die Ertragsfähigkeit der Immobilie, sie befassen sich jedoch mehr mit dem Ist-Wert der Immobilie, definiert als Wert der betreffenden Immobilie, da die Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe existiert. Leerstandobjekte ohne Mieteinnahmen werden selten von herkömmlichen Kreditgebern genehmigt, sind jedoch bevorzugte Ziele für private Kreditgeber.
Die Geschwindigkeit, mit der eine Hartgelddarlehenstransaktion abgeschlossen werden kann, ist möglicherweise die attraktivste Qualität. Die Geschwindigkeit des Kredits ist für viele Immobilieninvestoren ein großer Vorteil, insbesondere für diejenigen, die Immobilien auf einer Auktion erwerben, oder als Leerverkäufe oder Abschottungen von Banken, die über kurze Kontraktsicherungen verfügen. Hartgelddarlehen können in nur 24 Stunden geschlossen werden. Die meisten dauern zwischen zwei Wochen und 30 Tagen, und selbst die längeren Zeitspannen für hartes Geld liegen immer noch unter den meisten herkömmlichen Zeichnungsperioden.
Nachteile von Hartgeld und privaten Geldkrediten
Normalerweise gewährt ein privater Kreditgeber ein Darlehen zwischen 50 und 70 Prozent des aktuellen Betrags. Einige private Kreditgeber verwenden einen eher konservativen Istwert, der als "Schnellverkaufswert" oder "30-Tage-Wert" bezeichnet wird. Beide Werte können erheblich unter dem Standardwert liegen. Die Verwendung eines schnellen Verkaufswerts ist eine Möglichkeit für den privaten Kreditgeber, einen konservativeren Kredit zu vergeben oder seine Investition mit einem niedrigeren effektiven LTV-Verhältnis zu schützen. Zum Beispiel könnten Sie einen Vertrag mit einer Immobilie abgeschlossen haben, die mit anderen Einfamilienhäusern vergleichbar ist, die kürzlich für 150.000 US-Dollar mit einer durchschnittlichen Vermarktungszeit von drei bis vier Monaten verkauft wurden. Einige harte Geldverleiher können Ihnen 50% dieses Kaufpreises verleihen, indem Sie ihn als Wert angeben und Ihnen 75.000 $ für den Kauf geben. Andere private Kreditgeber können ein BPO durchführen und bei einer Marketing-Expositionszeit von nur 30 Tagen einen schnellen Verkaufswert verlangen. Dieser Wert kann bis zu $ 80.000 betragen, um einen schnellen Verkauf an einen reinen Käufer zu ermöglichen. Diese Kreditgeber würden daher einen Kredit in Höhe von nur 40.000 USD (50% des schnellen Verkaufspreises von 80.000 USD) für einen effektiven LTV von nur 26% gewähren. Dies ist in den meisten Fällen ein Streitpunkt bei Transaktionen, die sich beim Underwriting mit harten Geldgebern ergeben. Da ein Hard-Money-Darlehen zu einem viel niedrigeren Prozentsatz des Wertes vergeben wird, besteht wenig Raum für Fehler bei der Schätzung des tatsächlichen Werts Ihrer Immobilie.
Der andere offensichtliche Nachteil eines harten Geldkredits sind die Kosten. Geldkredite werden fast immer einen höheren Zinssatz als Marktzinsen, Emissionsgebühren, Aktiengebühren, Rücknahmegebühren und manchmal sogar noch höhere Anwalts-, Versicherungs- und Titelgebühren tragen. Während einige Geldgeber die Möglichkeit haben, diese Gebühren zu finanzieren und in die Gesamtkreditkosten einzubeziehen, bedeutet dies immer noch, dass Sie weniger zahlen, wenn der Kredit schließt.
Wiegen Sie das Gute und das Böse
Wie bei jedem Darlehen müssen Sie das Gute und das Schlechte wiegen, einschließlich der Kreditbedingungen, des Zinssatzes, der Punkte, der Gebühren und des Zugangs zum Kundensupport. Bei alternativen Krediten gibt es immer einen Kompromiss. Wenn Sie schlechte Kredite aufweisen und kein Geld für die Anzahlung haben, können Sie sicher sein, dass der Kreditgeber höhere Zinssätze berechnet und die Bedingungen reduziert, um das zusätzliche Risiko auszugleichen.
Beim Umgang mit privaten Kreditgebern sollten Sie unbedingt nach ihrer Bewertungsmethode fragen.
Bei harten Geldgebern sollten Sie außerdem sorgfältig recherchieren und die Hintergrundinformationen überprüfen. Hartgeldkredite sind zwar eine der beliebtesten alternativen Finanzierungsoptionen, sie sind jedoch oft Ziel von skrupellosen Dritten. Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung von Kreditunterlagen, dass Sie alle Unterlagen von einem qualifizierten Immobilienanwalt und / oder Steuerberater ausführen. Bei Verdacht auf Betrug oder Raubübergabe wenden Sie sich an die Generalstaatsanwaltschaft.
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