Privatschulen in der Nähe von Virginia Water, Surrey

Virginia Water liegt in der wohlhabenden Grafschaft Surrey. Virginia Water ist mit seinem Millionärsviertel auf dem Wentworth Estate eine der teuersten Gegenden des Landes. Und aufgrund der großen Zahl von Familien mit hohem Einkommen gibt es in und um Virginia Water ein großes Angebot an Privatschulen:

Woodcote Schule in Windlesham ist die ultimative familiengeführte Internats- und Tagesschule. Seit 1931 im Besitz der Familie Paterson, möchten sie 100 Jungen im Alter zwischen 7 und 13 ein Zuhause auf Zeit bieten. Viele Aspekte des Lebens in Woodcote sind einzigartig für ihre Schule. Höflichkeit gegenüber anderen, ein hohes Maß an persönlichem Verhalten und eine ausgewogene Ausbildung werden bei Woodcote sehr groß geschrieben.

Sunningdale-Schule ist ein kleines Land-Vorbereitendes Internat, das 100 Jungen eine hervorragende Gesamtausbildung bietet. Dies ist eine familiengeführte Jungen-Vorbereitungsschule in Berkshire, die 1874 gegründet wurde und sich in einem 25 Hektar großen Garten und Gelände befindet.

Bishopsgate Schule Hier lernen und spielen Kinder in einer wunderschönen Waldlandschaft am Rande des Windsor Great Park. Das Gelände bietet eine wunderbare Lernressource und es gibt viel Platz für gesundes Spielen. Ein aktueller Schulinspektionsbericht vergab in jedem der 8 Schlüsselbereiche die Bestnote „Ausgezeichnet“.

Sir William Perkins 1725 von einem reichen Kaufmann aus Chertsey gegründet, um die Kinder der Stadt zu erziehen. Heute hat die Mädchenschule rund 580 Schülerinnen im Alter von elf bis 18 Jahren und liegt auf einem attraktiven Grüngürtelland.

St. Georges College in Weybridge ist eine führende unabhängige koedukative römisch-katholische Tagesschule in Surrey für 3- bis 18-Jährige, die eine werteorientierte Bildung für alle bietet. Das St George's College ist stolz darauf, den Ruf einer freundlichen Schule zu haben, in der alle Schüler unabhängig von ihren Stärken und Schwächen individuell bekannt und gleichermaßen geschätzt werden.

Hurst Lodge ein unabhängiges Tages- und Wocheninternat für Jungen und Mädchen im Alter von 3 bis 18 Jahren inmitten eines 20 Hektar großen wunderschönen Parks in Berkshire. Hier werden den Kindern herausfordernde und abwechslungsreiche Möglichkeiten geboten, der Unterricht in kleinen Klassen und die Möglichkeit, neue Fähigkeiten und Interessen zu entwickeln.

Lizenzierte Lebensmittelhändler ist eine koedukative, unabhängige Tages- und Internatsschule für junge Leute im Alter von 4 bis 18 Jahren mit Sitz in Ascot, Berkshire. Im Good Schools Guide 2012 heißt es: "Eine Schule mit zeitlosen Werten, die Nicht-Selektivität zum Ausgangspunkt für Erfolg macht und nicht als Rechtfertigung für ihr Fehlen."

St. Georges in Ascot ist eine florierende Internats- und Tagesschule für Mädchen im Alter von 11 bis 18 Jahren. Die 1877 gegründete Jungen-Vorschule mit 41 Schülern war die Schule, die Winston Churchill im zarten Alter von sieben Jahren besuchte. Sie wurde 1904 zu einer Mädchenschule, als Miss Pakenham-Walsh sie als Abschlussschule eröffnete.

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6 Dinge, die Sie von Ihrem Immobilienmakler verlangen müssen!

In den Vereinigten Staaten gibt es weit über eine Million lizenzierte Immobilienfachleute, von denen jedoch nur ein relativ kleiner Prozentsatz für die überwiegende Mehrheit der abgeschlossenen Transaktionen verantwortlich ist. Unabhängig davon, ob Sie Ihr Eigenheim verkaufen möchten oder ein potenzieller, qualifizierter Käufer sind, ist es ratsam, Ihren Makler sorgfältig auszuwählen, basierend auf Ihren persönlichen Interessen und nach dem Gespräch mit ihm, wie er ist haben die Kombination aus Einstellung, Begabung, Fähigkeiten, Beharrlichkeit, Professionalität und Fachwissen, um Ihren Bedürfnissen, Zielen und Prioritäten gerecht zu werden! Nach über 15 Jahren als lizenzierter Immobilienverkäufer im Staat New York bin ich fest davon überzeugt, dass Sie diese 6 Dinge von der Person verlangen müssen, die Sie einstellen. Vor diesem Hintergrund wird in diesem Artikel versucht, kurz zu überlegen, zu untersuchen, zu überprüfen und zu diskutieren, was dies bedeutet und darstellt und warum es wichtig ist.

1. Integrität: Der Immobilienprofi, den Sie wählen, muss konsequent, absolute Integrität aufweisen! Um Ihnen zu dienen und sie zu vertreten, brauchen und verdienen Sie jemanden, dem Sie selbstbewusst sind und dem Sie in guten oder weniger guten Zeiten beständig vertrauen können!

2. Treue: Nahezu jeder Bundesstaat sowie der Maklerausschuss enthalten einen Ethikkodex bezüglich des Verhaltens, das ein Makler gegenüber seinen Kunden und Kunden usw. Eine der wichtigsten Komponenten ist, einem Kunden volle Treue zu schulden und seine Privatsphäre zu schützen usw. Ihr ausgewählter Fachmann muss – Sie – an erster Stelle stehen, und darf niemals Informationen bereitstellen, die Ihre Interessen beeinträchtigen oder beeinträchtigen könnten (jedoch , das bedeutet nicht, gegen das Gesetz zu verstoßen und/oder jegliches Material bereitzustellen falsche Angaben!)

3. Sagen Sie, was sie wissen müssen: Mein Service – gekennzeichnet, Slogan, ist, Ich werde dir immer sagen, was du wissen musst, nicht nur, was du hören willst. Sie brauchen und verdienen jemanden, der Sie auf realistische Weise informiert, anstatt eine rosafarbene Brille zu tragen!

4. Bereiten Sie einen Kunden vor: Agenten verdanken ihren Kunden die Bereitschaft und Bereitschaft, sie gründlich und konsequent auf potenzielle Möglichkeiten vorzubereiten, um diesen Prozess so stressfrei wie möglich zu gestalten! Wenn man seine Kunden richtig vorbereitet, wird die Transaktionszeit einfacher!

5. Verhandlungskompetenz: Einer der Gründe, einen bestimmten Agenten zu beauftragen, ist sein hohes Verhandlungsgeschick, um den besten Preis in kürzester Zeit und mit minimalem Aufwand zu erzielen! Dies erfordert, dass der Einzelne den lokalen Immobilienmarkt usw. gründlich versteht und kennt.

6, Details zur Handhabung: Der Transaktionszeitraum ist oft voller Herausforderungen und erfordert eine konsequente, effektive und effiziente Abwicklung der Details!

Da für die meisten der Wert ihres Hauses ihr größter finanzieller Vermögenswert ist, ist es nicht sinnvoll, alles zu tun, um sicherzustellen, dass Sie es schützen, die besten Entscheidungen treffen und treffen? die klügsten Aktionen! Beachten Sie diese 6 Dinge, wenn Sie Ihren Immobilienmakler beauftragen!

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Wie arbeiten Sie mit dem Makler des Käufers zusammen, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen?

Viele Leute entscheiden sich heutzutage für die Methode "für den Verkauf durch den Eigentümer" und lernen, wie Sie Ihr Haus privat verkaufen, um Tausende von Dollar an Maklerprovisionen zu sparen. Als Verkäufer „zum Verkauf durch den Eigentümer“ können Sie bis zu 3% Maklerprovision sparen und 6% sparen, wenn der Käufer nicht von einem Immobilienmakler vertreten wird. Wenn der Käufer jedoch von einem Immobilienmakler vertreten wird, müssen Sie dessen Hälfte der Provision zahlen. Selbst wenn Sie ein Verkäufer sind, der vom Eigentümer verkauft wird und umfassende Kenntnisse darüber hat, wie Sie Ihr Haus privat verkaufen können, werden Sie wahrscheinlich mit einem Immobilienmakler eines Käufers konfrontiert.

Die meisten Verkäufer profitieren vom Zugriff ihres Agenten auf Multiple Listing Services (MLS). Glücklicherweise bieten wir von Minus The Agent Ihnen Immobiliendienstleistungen an, die Ihnen helfen können, Ihre Immobilie effektiv zu verkaufen, ohne Tausende von Dollar an Maklergebühren zahlen zu müssen. Minus Der Makler bringt Sie direkt mit echten Käufern oder Mietern in Kontakt, sodass Sie erfolgreich verkaufen oder vermieten können, ohne einen Makler zu benötigen. Durch die Auflistung Ihrer Immobilie auf den hochkarätigen und gut sichtbaren Websites domain.com.au, realestate.com.au usw. erhält Minus The Agent Ihre Immobilie und bringt sie vor Tausenden von potenziellen Käufern auf den Markt. Minus The Agent bietet auch End-to-End-Support ohne praktische Marketingtools, damit die Verkäufer einen reibungslosen Hausverkaufsprozess haben.

Präsentieren Sie wie ein professioneller Agent

Als Verkäufer, der es gelernt hat, Ihr Haus privat zu verkaufen, müssen Sie sich wie ein professioneller Immobilienmakler verhalten, während Sie die Immobilie den potenziellen Käufern und deren Maklern zeigen. Das Haus inszenieren, für den Verkauf vorbereiten und verkaufsfertig machen sind die Grundvoraussetzungen Ihrerseits. Als FSBO-Verkäufer müssen Sie jedoch Ihr Bestes geben, während Sie Ihr Haus dem potenziellen Käufer und seinem Makler präsentieren.

Stellen Sie sicher, dass Sie über das Wissen und Verständnis über die Struktur, Sanitär-, Elektro-, Sicherheits- und Sicherheitssysteme und HLK-Systeme Ihrer Immobilie verfügen, damit Sie auf Fragen des potenziellen Käufers oder seines Maklers genau die richtige Antwort haben. Stellen Sie sicher, dass Sie den Besuchern alle notwendigen Details über das Haus erwähnen, wie den neuen Teppichboden oder den frischen Anstrich oder andere größere Bau- oder Reparaturarbeiten, die in letzter Zeit durchgeführt wurden.

Verhandeln wie ein professioneller Agent

Um Ihr Haus zu verkaufen und viel Geld zu verdienen, müssen Sie objektiv sein. Ja, es ist Ihr Zuhause und Sie haben Ihre Erinnerungen in diesem Haus, aber am Ende des Tages ist es ein finanzieller Vermögenswert. Verhandeln Sie also so viel wie möglich über den Preis des Deals, aber treiben Sie es nicht zu weit, um den Käufer abzuschrecken. Es gibt auch andere Dinge, die Sie über den Preis hinaus verhandeln können. Dazu gehören Geräte, Abschlussdatum und Abschlusskosten.

Stellen Sie sicher, dass Sie den vom Agenten des Käufers verfassten Kaufvertrag sorgfältig durchgehen. Auch wenn es ein zusätzlicher Aufwand ist, kann die Beauftragung eines Anwalts, der Sie bei der rechtlichen Arbeit unterstützen kann, Wunder für Sie bewirken. Sofern Sie nicht über erhebliche Erfahrung im Verkauf eines Hauses verfügen, können Sie mit einem Anwalt für Immobilienrecht an Ihrer Seite die Sicherheit haben, die Sie während des Prozesses benötigen. Der Anwalt hilft Ihnen nicht nur bei der Prüfung der Verträge, der Bewertung komplexer Hypotheken oder Mietverträge und komplexer Angebote, sondern sagt Ihnen auch, was Sie potenziellen Käufern gesetzlich offenlegen müssen und hilft Ihnen bei der Formulierung einer Offenlegungsvereinbarung.

Schließen Sie wie ein professioneller Agent

Die beste Möglichkeit, sich auf die Abschlusskosten vorzubereiten, besteht darin, einen Kreditgeber über die Kosten zu beraten, bevor Sie überhaupt mit der Suche nach einem Haus zum Kauf beginnen. Dies wird als Hypothekenvorabgenehmigung bezeichnet und kann Ihnen helfen, die verschiedenen Abschlusskosten im Zusammenhang mit dem Geschäft zu verstehen, damit Sie Ihre Mittel entsprechend planen können. Die Abschlusskosten sind oft höher, als die meisten Käufer zunächst annehmen. Auch eine Budgetierung für die Anzahlung zusätzlich zu den Abschlusskosten wird empfohlen. Der Hauskaufprozess ist ziemlich langwierig, was Ihnen viel Zeit gibt, um die Abschlusskosten zu arrangieren, aber stellen Sie sicher, dass Sie bereit sind, sie abzuzahlen, bevor Sie das Angebot für das Haus machen, das Sie kaufen möchten.

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US-Immobilienprognosen für 2020

Wenn man wirklich süß sein wollte, könnte man die Immobilienprognosen für 2020 in nur wenigen Worten zusammenfassen, die wie folgt lauten würden. Niedrige Zinsen, knapper Wohnungsbestand und die fortschreitende Digitalisierung der Immobilientransaktionen.

Digitalisierung

Laut Sean Hundtofte, Chefökonom des Online-Hypothekenkreditgebers Better.com: „Im Jahr 2020 werden die Millennials ihren Anteil am Hypothekenmarkt weiter ausbauen, was wiederum den Kreditgebern als Katalysator für weitere schnelle Innovationen dienen wird ihre Technologieangebote, um die Erwartungen eines Publikums zu erfüllen, das eher an ein Amazon, Venmo-ähnliches Erlebnis gewöhnt ist." Obwohl Herr Hundtofte angepasst ist, um auf die Bedeutung der Technologie hinzuweisen, verfehlt er den Punkt, wenn er glaubt, dass Unternehmen ihre Technologie so ausrichten, dass sie einer bestimmten Generationsgruppe gefallen, während der Antrieb der Technologie in Wirklichkeit darin besteht, die Ressourcen eines Unternehmens zu optimieren, um zufrieden zu stellen Die Erwartungen der Wall Street, nicht die von Android besessenen Verbraucher, die sich mehr um ihre Latte als um andere wesentliche Angelegenheiten im Leben kümmern.

Enges Inventar

Wie Daryl Fairweather, Chefökonom des Immobilienmaklerunternehmens Redfin, erklärt: „Im Moment sehen wir nicht viele neue Angebote. Ohne weitere Angebote auf dem Markt wird es ab Anfang 2020 mehr Wettbewerb geben, und das wird führen zu mehr Preisdruck." Und das bedeutet, dass mehr Druck zu weniger Lagerbewegungen führt, was zu einem engeren Lagerbestand führt. Großartig, wenn Sie ein Hausbesitzer sind und auf einer Tonne Eigenkapital sitzen, nicht so gut, wenn Sie ein Haus kaufen möchten, aber ohne viel Auswahl an der Seitenlinie stecken bleiben. Immer Brautjungfer und nie Braut? Kein guter Ort, wenn Sie aufrichtig ein Haus kaufen möchten und nicht zu Ihrem bevorzugten Preis kaufen können und / oder Sie Kompromisse bei der Nachbarschaft eingehen müssen, in der Sie leben möchten, aber nicht geben können die mangelnde Bewegung auf dem Wohnungsmarkt.

Zinsen

Das wird ganz schnell gehen. Die meisten Ökonomen prognostizieren, dass das Jahr 2020 für eine 30-jährige Hypothek im Bereich von 3,7% bis 3,9% liegen wird, während einige der optimistischeren Ökonomen einen noch niedrigeren Zinssatz erwarten, vielleicht im Unterbereich von 3,5% bis 3,6%. Das sagen zumindest die Bleistift-Doktoranden bei Fannie Mae während ihrer Wasserkühler-Pausen in Washington, DC. Dies ist eine gute Nachricht für alle, da Sie mit niedrigeren Raten mehr Haus kaufen, als Sie es noch vor einem Jahr hätten kaufen können – vorausgesetzt, die Preise sind nicht so stark gestiegen. Wenn ja, bedeutet das, dass Sie einen Dollar knapp haben, einen Tag zu spät.

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Wie Immobilien in Zukunft gehandelt werden – die Rolle der Blockchain

 

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Die Immobilienbranche befindet sich erneut in einem Wandel, diesmal aufgrund der Blockchain. Tatsächlich handelt es sich bei dieser technologischen Neuheit um einen Mehrwert für Makler, Verkäufer und Käufer. Die Eigentumsübertragung kann inklusive der Preisverhandlungen über die Blockchain-Technologie stattfinden. Wie dies genau aussieht, wird dieser Artikel zeigen.

Blockchain ist bei Immobilien bereits ein Thema

In der Immobilienwirtschaft gibt es für die Blockchain einige Einsatzmöglichkeiten, langfristig ist auch eine Implementierung in der gesamten Wertschöpfungskette denkbar. Die Transaktionen in Bezug auf die Immobilien werden bisher offline durchgeführt und setzen einen persönlichen Kontakt voraus. Erste digitale Portale gibt es bereits und die Blockchain ist darin bereits ein Thema.

In Schweden wird an einem digitalen Grundbuch gearbeitet, der Grundbaustein dafür ist auch hier die Blockchain-Technologie. Zielführend dabei war insbesondere die Einführung der Smart Contracts, welche es ermöglichen, dass Vermögenswerte (wie auch Immobilien) tokenisiert werden können.

Die beste Trading Plattform kann diese Tokens aber selbstverständlich auch nicht listen, denn der Zweck dieser Tokens aus Immobilien ist ein ganz anderer. Die Tokens machen die schriftliche Fixierung des Deals obsolet. Ebenfalls wird durch die Blockchain für mehr Markttransparenz gesorgt. Heute profitieren Experten davon, dass sie einen Informationsvorsprung haben. Die Blockchain-Technologie wird dies künftig verhindern und somit hat jeder Mensch dieselben Vorteile.

Handel von Immobilien auf Plattformen

Der Handel von Immobilien findet künftig auf Plattformen statt und diese Online-Marktplätze werden es ermöglichen, dass Immobilientransaktionen schnellstmöglich und völlig transparent verlaufen können. Durch die Tokenisierung von Immobilien kann dieser Vermögenswert so gehandelt werden, wie es auf einer Aktienbörse der Fall ist. Die Tokens können ebenfalls wiederum auf der Börse komplett verkauft werden, wodurch diese dann zum Beispiel in Euro oder US-Dollar getauscht werden können.

Verkaufsprozess wird verschlankt

Ein wesentlicher Vorteil ist, dass der Verkaufsprozess beziehungsweise die gesamte Immobilienwertschöpfungskette verschlankt wird. Anwälte und Banken werden durch die Blockchain nicht mehr nötig sein, denn immerhin gibt es die Smart Contracts. Von Bedeutung sind aber die Plattformen und die Makler.

Sie übernehmen dabei die Listung, wickeln die Zahlung ab und übernehmen die juristische Dokumentation. Das führt auch dazu, dass Provisionen und Gebühren gänzlich entfallen, das könnte sich positiv auf die Immobilienpreise auswirken. Weiterhin werden auch die üblichen Vermittler innerhalb des Kreises reduziert, sodass der Prozess leicht vonstatten gehen kann, und zwar innerhalb weniger Augenblicke.

Kann bald jeder in Immobilien investieren?

Edelmetalle sind für eine Geldanlage nicht mehr so interessant, wie es noch vor einiger Zeit der Fall war. Immer mehr Menschen möchten in Immobilien investieren, denn die Preise sind mancherorts um einiges gestiegen – davon zu profitieren ist für viele die Chance, um ihr Vermögen zu vermehren.

Diese Investitionen sind aber nur dann möglich, wenn ein gewisses Eigenkapital aufgebracht werden kann. Das kann sich durch die Blockchain ebenfalls ändern, da im Prinzip eine Stückelung möglich ist. Die Stückelungen können in einer Handels-App hinterlegt werden, diese Anteile an einer Immobilie können entweder auf der App verbleiben oder auch (teilweise) verkauft werden.

Wie sicher und vertrauenswürdig sind diese Systeme?

Bei Immobilien geht es um sehr viel Geld, daher stellt sich zu Recht die Frage, wie vertrauenswürdig und sicher diese Technologien sind. Im Prinzip ist diese Form wesentlich sicherer, denn es handelt sich um eine dezentrale Technologie, welcher zweifellos viel Vertrauen geschenkt werden kann.

Die gespeicherten Informationen sind für alle Teilnehmer im Netzwerk zugänglich, dadurch ergibt sich auch die Markttransparenz. Diese ist auch nötig, denn alle Crashes am Immobilienmarkt hatten die Ursache, dass kaum Transparenz vorlag und sich zum Beispiel Investoren auf die bloßen Pressemitteilungen stützen mussten.

Durch die Blockchain werden die Informationen für jeden Geschäftspartner nachprüfbar und dies sorgt zweifellos auch zwischen Verkäufer und Käufer für mehr Vertrauen. Betrugsversuche werden kaum oder gar nicht mehr möglich sein – auch in Hinblick auf die Transaktion, dank der Smart Contracts.

Transaktionskosten werden künftig sinken

Bei einem dezentralen und transparenten Netzwerk werden auch die Gebühren geringer sein, denn in gewisser Hinsicht kommt es zu schlanken Strukturen und dies geht mit weniger Kosten einher. Prinzipiell fällt auch die Provision für den Verkauf weg sowie mögliche Gebühren wie Registrierungsgebühren, Inspektionskosten und weiteres.

Bei Kryptowährungen gibt es außerdem den Vorteil, dass die Vermögenswerte innerhalb von Sekunden auf ein anderes Konto transferiert werden können. Ein Deal wäre weltweit möglich ohne Fremdgeldkonto mit horrenden Gebühren, dies wird ein wesentlicher Faktor sein für Unternehmen. Die Investitionen werden vereinfacht und somit kann schneller denn je die Abwicklung fertiggestellt werden.

Wie wird die Entwicklung in Zukunft aussehen?

Die zukünftige Entwicklung ist absehbar, denn heute sind diese Systeme noch nicht für eine nationale Anwendung erprobt. Es wird noch einiges an Zeit benötigen, bis sämtliche Systeme gänzlich ausgereift sind und die Infrastruktur besteht. Insbesondere im Zusammenhang mit IoT (Internet of Things) gibt es unzählige denkbare Anwendungsfälle.

Mithilfe von Smart Contracts wird es aber sehr bald die Möglichkeit geben, dass Miet- und Kaufverträge gestaltet werden und Informationen zur Verfügung gestellt werden, welche für eine Immobilienbewertung nötig sein werden.

Immobilien zum Verkauf in Boynton Beach, Florida

Qualitativ hochwertige, gut gelegene, erschwingliche Häuser in Boynton Beach, Florida, sind das Ziel potenzieller Käufer, Investoren, Mieter und Hausverwalter, und Häuser in dieser Gegend sind genauso gut wie die Designs, die überall auf der Welt produziert werden, da sie nach Spezifikation und Qualität gebaut werden und Ästhetik.

Wenn Sie eine großartige Familie sind, die ein Haus zum Kaufen sucht, dann ist Boynton, Florida der richtige Ort, weil wir eine schöne, freundliche Umgebung haben, um Kinder aufzuziehen, und die Häuser dort so komfortabel für die Familiengröße sind, mit Terrassen und wunderschöner Landschaft und Gartenarbeit rund um Häuser in Boynton Beach, Florida.

Die Stadt ist bekannt für tolle Schulen für Ihre Kinder und Gemeinden, aber ohne ein Zuhause kann sich kein junger Star aussergewöhnlich anstrengen, deshalb gibt es in der Stadt viele Häuser mit modernster Ausstattung zum Verkauf, damit sich junge Stars wohl fühlen können Entdecken Sie die bestbewerteten Schulen in Boynton, Florida, wo schöne Häuser zu recht attraktiven Preisen zum Verkauf angeboten werden.

Boynton ist die Heimat großartiger Bauherren, Computer Aided Design-Spezialisten und erstklassiger Architekten, die die Umgebung akklimatisiert und eine Reihe von schönen Gebäuden mit hohem und niedrigem Standard zum Verkauf entwickelt haben.

Die meisten zum Verkauf stehenden Häuser in Boynton, Florida, wurden ordnungsgemäß mit Termitenbekämpfung behandelt und haben den integrierten Schädlingsbekämpfungsansatz übernommen, der es für Bewohner und andere externe Parteien so rentabel macht, das schädlingsfreie Haus zum Verkauf in Boynton Beach, Florida, zu kaufen und zu genießen. Anlegern wird auch in Boynton Beach, Florida, Sicherheit garantiert, da sie sich für die Investition in die erschwinglichen und anspruchsvollen Häuser zum Verkauf in Boynton Beach, Florida, entscheiden.

Die aus Marmor und feinen Steinen gebauten Häuser in Boynton Beach, Florida, der Heimat der Schönheit und Ästhetik, sind langlebig und in der Lage, hohem Druck und Stürmen standzuhalten. Es ist ein ruhiger Ort zum Leben und Verweilen im Urlaub aufgrund seiner reichen Umwelteigenschaften und erschwinglichen Häusern zum Verkauf, in denen Besucher sich entscheiden können, zu leben, anstatt zu übernachten.

Wie an anderen Orten gilt eine Politik der Sicherheit vor allen Lastern, einschließlich Feuer, und deshalb sind die meisten zum Verkauf stehenden Häuser in Boynton mit Feuerlöschern gefüllt, um im Notfall rechtzeitig eingreifen zu können.

Es wurde nie berichtet, dass der Lebensstandard unverschämt ist, was Florida zur Heimat aller Häuser macht, in denen es einzigartige Häuser zum Verkauf gibt, und ein einziger Kauf eines der Häuser wird zweifellos den Käufer überzeugen, der vor nichts zurückschreckt, mehr Freunde und Mitarbeiter vorzustellen nach Boynton Beach, Florida, natürlich, um mehr hochwertige, erschwingliche Häuser zu kaufen, die zum Verkauf stehen.

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Die Schweigepflicht bei Immobilien

In jedem Kotierungsvertrag gibt es einen Zeitpunkt, an dem das Agenturverhältnis endet.

Ein Listing Agreement, wie es allgemein bekannt ist, ist nichts anderes als ein Vertrag zwischen dem rechtmäßigen Inhaber eines Grundstücksanteils (der „Prinzipal“) und einer ordnungsgemäß lizenzierten Immobilienfirma (der „Agent“), wobei die Firma festlegt und verpflichtet sich, innerhalb einer bestimmten Frist einen Käufer zu finden, der bereit, willens und in der Lage ist, die vertragsgegenständlichen Grundstücksanteile im Rahmen der Befugnisse zu erwerben, die der Auftraggeber dem Auftragnehmer überträgt, und wobei darüber hinaus die Der Titelinhaber verpflichtet sich, eine Provision zu zahlen, sollte es dem Lizenznehmer jemals gelingen, einen solchen Käufer zu finden.

Wie in allen Verträgen enthält eine Börsenzulassungsvereinbarung ein Element, das rechtlich allgemein als „stillschweigende Zusicherung von Treu und Glauben“ bekannt ist. Diese Zusage ist eine generelle Rechtsannahme, dass die Vertragsparteien – in diesem Fall der Rechtsinhaber und die konzessionierte Immobilienfirma – fair miteinander umgehen und sich durch Wortbrüche gegenseitig keinen Schaden zufügen oder anderweitig gegen ihre jeweiligen und gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen, ausdrücklich oder stillschweigend, verstoßen. Ein Verstoß gegen diese stillschweigende Zusage führt sowohl vertragsrechtlich als auch unter Umständen auch aus unerlaubter Handlung zu einer Haftung.

Aufgrund der Besonderheit eines Listing Agreements haben die Gerichte seit langem entschieden, dass während der Laufzeit des Agenturverhältnisses ein zweites Element im Vertrag enthalten ist, das sich aus den vielfältigen Pflichten und Verantwortlichkeiten des Agenten gegenüber dem Auftraggeber ergibt: a Geheimhaltungspflicht, die einen Vertreter, der ausschließlich für einen Verkäufer oder einen Käufer handelt, oder einen Dualen Vertreter, der für beide Parteien gemäß den Bestimmungen eines beschränkten Dualen Vertretervertrags handelt, verpflichtet, bestimmte Informationen des Auftraggebers vertraulich zu behandeln. Eine Verletzung dieser Verschwiegenheitspflicht begründet, ebenso wie die implizite Verpflichtung zu Treu und Glauben, eine Haftung sowohl im Vertragsrecht als auch unter Umständen auch aus unerlaubter Handlung.

Gemäß einer aktuellen Entscheidung des Real Estate Council of British Columbia (http://www.recbc.ca/) als Aufsichtsbehörde mit dem Auftrag, die Interessen der Öffentlichkeit in Immobilienangelegenheiten zu wahren, stellt sich nun die Frage, ob die Verschwiegenheitspflicht über den Ablauf oder die sonstige Beendigung des Kotierungsvertrags hinausgeht.

In einem aktuellen Fall hat der Immobilienrat zwei Lizenznehmer und eine Immobilienfirma wegen Verletzung einer fortdauernden Verschwiegenheitspflicht gerügt, die nach Ansicht des Immobilienrates dem Verkäufer einer Immobilie geschuldet war. In diesem Fall stand die betreffende Immobilie über zwei Jahre lang zum Verkauf. Während der Laufzeit des Kotierungsvertrags wurde der Preis der Immobilie zweimal gesenkt. Trotzdem wurde die Immobilie letztendlich nicht verkauft und die Notierung erlosch.

Nach Ablauf des Listings hat der Verkäufer mit dem Immobilienunternehmen drei separate „Gebührenvereinbarungen“ getroffen. In allen drei Fällen lehnte der Verkäufer die Vertretung durch die Agentur ab, und die Firma wurde in diesen Honorarvereinbarungen als „Käufervertreter“ bezeichnet. Eine Partei hat gegen den Verkäufer eine Klage eingereicht, die sich auf die gegenständliche Immobilie bezog.

Der für die Klägerin tätige Anwalt wandte sich an die Immobilienfirma und verlangte von ihr eidesstattliche Erklärungen mit Informationen über die Auflistung der Immobilie. Dieser Anwalt machte sehr deutlich, dass er, wenn die Firma die eidesstattlichen Erklärungen nicht freiwillig vorlegte, entweder die Firma und die Lizenznehmer als Zeugen vorladen würde, um vor dem Richter auszusagen, oder er einen Gerichtsbeschluss gemäß der Gerichtsordnung die Firma zu zwingen, einen solchen Nachweis zu erbringen. Da die Immobilienfirma glaubte, in dieser Angelegenheit keine andere Wahl zu haben, kam sie umgehend nach, indem sie die angeforderten eidesstattlichen Erklärungen vorlegte.

Als unmittelbares und unmittelbares Ergebnis reichte der Verkäufer eine Beschwerde beim Immobilienrat ein und behauptete, die in den eidesstattlichen Versicherungen enthaltenen Informationen seien „vertraulich“ und die Firma habe gegenüber dem Verkäufer eine Verschwiegenheitspflicht verletzt. Wie sich herausstellte, wurden die Affidavits im Gerichtsverfahren nie verwendet.

Die Immobilienvermittlung vertrat hingegen die Position, dass jegliche Verschwiegenheitspflichten aus dem Vermittlungsverhältnis mit Ablauf des Kotierungsvertrags enden. Die Kanzlei argumentierte darüber hinaus, dass selbst wenn eine Verpflichtung zur fortgesetzten Vertraulichkeit bestünde, diese Verpflichtung den Nachweis, dass der Immobilienmakler im Rahmen einer Vorladung oder in einem Verfahren nach dem Gerichtsordnung. Und schließlich wies die Immobiliengesellschaft darauf hin, dass es kein Makler-Klienten-Privileg gebe und der Verkäufer die Beweisführung in der Klage unter den gegebenen Umständen nicht hätte verhindern können.

Der Immobilienrat hat die Verteidigungslinie nicht akzeptiert und behauptet, es bestehe eine fortdauernde Verschwiegenheitspflicht, die über das Auslaufen des Kotierungsvertrags hinausgeht. Der Rat entschied, dass sowohl der Makler als auch die beiden Lizenznehmer durch die Vorlage der eidesstattlichen Erklärungen diese Pflicht verletzt hatten.

Das Anwaltsgeheimnis ist ein Rechtskonzept, das die Kommunikation zwischen einem Mandanten und dem Anwalt schützt und diese Kommunikation vertraulich behandelt. Es gibt Einschränkungen des Anwaltsgeheimnisses, wie zum Beispiel die Tatsache, dass das Privileg schützt die vertrauliche Kommunikation, jedoch nicht die zugrunde liegenden Informationen. Zum Beispiel, wenn ein Kunde vorher einem Dritten, der kein Anwalt ist, vertrauliche Informationen offenlegt und die gleichen Informationen dann einem Anwalt weitergibt, schützt das Anwaltsgeheimnis weiterhin die Kommunikation an den Anwalt, jedoch nicht die Informationen, die dem Dritten zur Verfügung gestellt werden.

Aus diesem Grund kann eine Analogie bei einem Makler-Kunde-Privileg während des Bestehens eines Kotierungsvertrags gezogen werden, bei dem vertrauliche Informationen an einen Dritten wie z Dienstleistungsvertrag, jedoch nicht vor der Offenlegung dieser Informationen an die Immobilienvermittlung. In diesem Fall würde das Privileg theoretisch sowohl die vertrauliche Kommunikation als auch die zugrunde liegenden Informationen schützen.

Und ob die Verschwiegenheitspflicht über die Beendigung eines Kotierungsvertrags hinausgeht, ist noch offen umstritten, auch im Falle eines Anwaltsgeheimnisses gibt es eine ausreichende rechtliche Autorität, um die Position zu stützen, dass ein solches Privileg in sich auf unbestimmte Zeit erstrecken, so dass wohl auch eine Analogie hinsichtlich der Dauer der Geheimhaltungspflicht, die der Auftragnehmer dem Verkäufer schuldet, abgeleitet werden kann, sofern sich diese Pflicht auf unbestimmte Zeit erstreckt.

Dies scheint in einer Zusammenfassung die Position des Real Estate Council von British Columbia in dieser Angelegenheit zu sein.

Ob die aus einem Kotierungsvertrag resultierende Verschwiegenheitspflicht die Vertragsbeendigung überdauert, ist für den Berufsstand der Immobilienwirtschaft in der Praxis offensichtlich problematisch. Wenn beispielsweise eine Listung bei Makler A erlischt und der Verkäufer erneut bei Makler B gelistet wird, bei fortdauernder Geheimhaltungspflicht von Makler A, ohne ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers ein Makler der Maklerfirma A könnte nicht als Käufervertreter für den Kauf der Immobilie des Verkäufers auftreten, wenn diese von Maklerfirma B neu gelistet würde. All dies würde daher allen Regeln der professionellen Zusammenarbeit zwischen Immobilien widersprechen Firmen und deren Vertreter. Tatsächlich könnte dieser Prozess möglicherweise die gesamte Grundlage des Multiple Listings Service-Systems destabilisieren.

Solange keine spezifischen Richtlinien vorliegen, ist es für Immobilienfirmen und Lizenznehmer, wenn sie von einem Anwalt aufgefordert werden, vertrauliche Informationen bereitzustellen, möglicherweise am besten zu reagieren, bis diese gesamte Angelegenheit geklärt ist, zu antworten, dass der Makler sich um die Einholung der erforderlichen Zustimmung bemühen wird des Mandanten und, falls diese Zustimmung nicht vorliegt, dass der Rechtsanwalt die erforderlichen rechtlichen Schritte einleiten muss, um die Offenlegung dieser Informationen zu erzwingen.

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Was sind die Zielgebiete in den Home Loan Programs von California Veteran?

Wie hört man auf zu mieten und beginnt zu besitzen? Nun, es gibt ein paar Optionen, die Militärveteranen und aktives Dienstpersonal erkunden sollten, wie das Cal Vet-Hauskreditprogramm. Das Cal Vet-Hauskreditprogramm hat unzähligen kalifornischen Veteranen geholfen, den amerikanischen Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Wohnungsbaudarlehensprogramm von Cal Vet bietet Kreditnehmern zahlreiche Vorteile, darunter Zinssätze unter dem Marktpreis und eine geringe oder keine Anzahlung. Jetzt, da die Anspruchsvoraussetzungen erweitert wurden, qualifiziert sich praktisch jeder Veteran, der ein Haus in Kalifornien kaufen möchte, für ein Cal Vet-Haushaltsdarlehen.

Cal Vet Wohnungsbaudarlehen wurden entwickelt, um Ihnen Geld zu sparen und Ihre Investition zu schützen. Wenn Sie mit Ihrem Cal Vet-Haushaltsdarlehen ein Haus in einem bestimmten Zielgebiet (TA) kaufen, können Sie sich für noch mehr Vorteile qualifizieren. Der Kauf eines Eigenheims in einer (TA) bietet Ihnen mehr Flexibilität, da auf die Erstkäuferpflicht verzichtet wird und es in allen Gebieten höhere Verkaufspreisgrenzen und in den meisten Gebieten höhere Einkommensgrenzen gibt.

Die Definition eines (TA)

Als Zielgebiete der Bundesregierung wurden bei der Bundeszählung Gebiete identifiziert, in denen 70 Prozent der Familien ein Einkommen haben, das 80 Prozent oder weniger als das landesweite Medianeinkommen beträgt. Städte, Landkreise und andere Regierungsbehörden können in ihrem Zuständigkeitsbereich bestimmte Gebiete haben, die "gezielt" sind, aber nur die von der Bundesregierung als "gezielt" bezeichneten Volkszählungsgebiete werden für Cal Vet-Wohnungsdarlehenszwecke verwendet.

Um Wohnungskreditempfänger von Cal Vet zum Kauf von Eigenheimen zu ermutigen, werden Eigenheimkäufern bestimmte Anreize geboten. Wohnungsbaudarlehen, die über das Cal Vet-Programm für den Kauf von Häusern in Zielgebieten bereitgestellt werden, werden aus staatlich zugewiesenen qualifizierten Hypothekenanleihen (QMB) finanziert. QMBs sind steuerbefreite Anleihen für private Aktivitäten.

Vorteile des Kaufs eines Hauses in einer (TA)

Ungefähr 33 der 58 Landkreise in Kalifornien haben Zielgebiete, aber Los Angeles County hat fast die Hälfte aller Zielgebiete des Bundesstaates. In der Regel erfordern QMB-Darlehen, dass Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, aber diese Anforderung wird nicht durchgesetzt, wenn Sie ein Eigenheim in einem bestimmten Gebiet kaufen. Die höchstzulässige Einkommensgrenze ist in den meisten Zielgebieten auch höher, was den Kreditnehmern erweiterte Möglichkeiten des Eigenheims bietet. Auch der Höchstpreis für ein Eigenheim wird angehoben, um den Käufern ein breiteres Angebot an verfügbaren Immobilien zu bieten.

Der Kaufpreis für Wohnungen in Zielgebieten darf 110 % des durchschnittlichen Flächenkaufpreises für das statistische Gebiet oder den Landkreis, in dem sich die Immobilie befindet, nicht überschreiten. Die Einkommensgrenzen, für die sich Antragsteller qualifizieren müssen, werden jährlich vom US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development herausgegeben. Am 25. Juni 2013 beträgt die Einkommensgrenze für ein bis zwei Personen, die ein Haus in einem Zielgebiet in Los Angeles County kaufen, beispielsweise 101.160 USD. Die Kaufpreislimits in den Zielgebieten in Los Angeles County betragen zum oben genannten Datum 823.308 USD.

QMB-Darlehen stehen nur für Einfamilienhäuser, einschließlich Eigentumswohnungen, und Wohnmobile auf Grundstücken des Antragstellers zur Verfügung. Um festzustellen, ob sich das Haus, das Sie kaufen möchten, in einem bestimmten Gebiet befindet und für ein QMB-Darlehen in Frage kommt, wenden Sie sich an das United States Department of Housing and Urban Development.

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Riesige Gewinne aus Leerverkäufen – Fantastisches Tool zur Vorab-Zwangsvollstreckung für versierte Investoren

Immobilienmakler in Louisville, Investoren und Schuldner, die mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie Leerverkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.

Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 Dollar an einen Investor vermittelt. Das Haus wurde auf 120.000 US-Dollar geschätzt, was dem Investor ein erhebliches sofortiges Eigenkapital verschaffte. Der Kreditgeber nahm einen Verlust von 60.000 Dollar hin. Der Eigentümer/Verkäufer war gezwungen, sein Haus zu verkaufen, wofür er keinen roten Cent erhielt, und musste in die Miete einziehen. Wie kommt es, dass alle Parteien zufrieden vom Abschlusstisch gingen?!

Am Anfang…

Wenn ein Hausbesitzer seinem Kreditgeber mehr schuldet, als er geliehen hat, steht er bei seiner Hypothek auf dem Kopf. Dies kann auf vielerlei Weise geschehen, der Hauptdarsteller tritt auf, wenn er einfach aufhört, Hypothekenzahlungen zu leisten, oft weil er sich in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten befindet. Wenn seine Hypothekenzahlung 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt und er aufhört oder zeitweise zahlt, können die Geldstrafen, Zinsen und das Prinzip ziemlich schnell in die Höhe getrieben werden. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, ist es wahrscheinlich, dass er die notwendigen Reparaturen an seinem Haus nicht durchführen konnte. Diese Situation wird fast immer von Niedergeschlagenheit begleitet, die wiederum zur Vernachlässigung des Hauses führt.

Mischen Sie sich in Konkurs und vielleicht Scheidung ein, und Sie werden verstehen, dass es nicht verwunderlich ist, dass die Häuser dieser Eigentümer / Schuldner oft ernsthaft verfallen sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.

Das F-Wort

Zwangsvollstreckung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Wenn der Schuldner jedoch den vierten Monat in Folge zu spät kommt, beginnt die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber mit einem Zwangsvollstreckungsverfahren. In Kentucky dauert die Zwangsversteigerung des Hauses durch öffentliche Versteigerung im Allgemeinen zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem die Zwangsversteigerungsverfahren begonnen haben. Es kann länger dauern – ich habe gesehen, wie ein gerissener Schuldner das Zwangsvollstreckungsverfahren über 20 Monate lang in die Länge gezogen hat! Ihre Hypothekenzahlung betrug 1.300 Dollar im Monat. Nach 20 Monaten wurde daraus eine erhebliche Schuld, die durch Verzugsgebühren, Zinsen, Anwaltskosten und die potenziellen Kosten für den Verkauf der Immobilie bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung verschlimmert wurde. Ganz zu schweigen von der fortwährenden Verschlechterung der Immobilie. Als sie auszog, hatte die Bank über 80.000 Dollar abgeschrieben.

Widersprüchliche Interessen des Kreditgebers und des Kreditnehmers

Der Kapitalismus ist ein wunderbar erfundenes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen ein mächtiges Waffenarsenal, mit dem sie kämpfen können, sondern auch den Armen und Mittellosen. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht ausgeglichen ist, kann ein zweistelliger Zins, der einem mittellosen Schuldner zu tief in die Kehle getrieben wird, seine "nukleare" Vergeltungsoption – den Konkurs nach Kapitel 7 – herbeiführen. Und so verstricken sich diese beiden, symbiotisch ineinander verschlungen, in einen eleganten Tanz, der zwischen Dividende und Katastrophe, Profit und Armut schwankt. Ein schwerer Fehltritt und die Band hört auf zu spielen.

So haben Kreditgeber aus jahrelanger bitterer Erfahrung gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, zu versuchen, die Mitarbeit des Eigentümers zu gewinnen und ihn dazu zu bringen, sein Haus freiwillig zu verkaufen und zu räumen, anstatt ihn im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu vertreiben. Kreditgeber wissen auch, dass die Chance, das ihnen vom Schuldner geschuldete Geld jemals wiederzuerlangen, gering ist. Aber viele Schuldner entscheiden sich dafür, nicht zu verkaufen, weil sie, wenn sie merken, dass sie ihre Zahlungen nie einholen werden, oft ein weiteres "Ah Ha!" Einsichtsblitz: Wenn sie ihre Hypothek nicht mehr bezahlen und nur darauf warten, dass die Zwangsvollstreckungsaxt fällt (oder noch besser, sich auf einen Hut voller Tricks einlassen, um diese Axt in Schach zu halten), können sie mindestens 6 Monate "mietfrei" leben . Der Schuldner wird nun also vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer, da er der Ansicht ist, dass es in seinem besten Interesse ist, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die „Sicherheit“ des Kreditgebers, zwischenzeitlich auseinanderfallen sollte, soll es so sein.

Die Lösung

Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer ein sehr wichtiges Zugeständnis für seine Zusammenarbeit zu machen: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer einen Käufer findet, der das Haus zu einem für den Kreditgeber akzeptablen Preis und zu akzeptablen Bedingungen innerhalb der vom Kreditgeber festgelegten Frist kauft Darlehensgeber. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das, was sie akzeptieren, fest. Sie mögen sagen, dass sie einen fairen Marktpreis erzielen müssen, sind aber tatsächlich oft bereit, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen dieses Haus nicht zufällig auf einer Auktion verkaufen und riskieren, einen sehr niedrigen Preis zu erhalten. Oder noch schlimmer, Sie erhalten ein so niedriges Gebot, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erfüllt und sie schließlich Eigentümer der Immobilie sind. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Immobilienbesitz) des Kreditgebers verwaltet, die die Immobilie dann bei einem Makler inseriert. Und der Kreislauf beginnt von neuem……

Der Kreditgeber sagte ursprünglich, das Willows-Haus sei 120.000 US-Dollar wert und wollte es zu etwa diesem Preis verkaufen. Die Zahl von 120.000 US-Dollar bekam es von jemandem, den es mit einem BPO beauftragt hatte. BPO ist die Abkürzung für "Broker's Price Opinion". Sie ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient dem gleichen Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu ermitteln. Die meisten werden als "Drive-by" gemacht, was bedeutet, dass der "Fahrer" (normalerweise ein Makler, vielleicht ein Gutachter) außerhalb des Grundstücks vorbeifährt, ein bis drei Fotos macht und geht. Anschließend füllt er das BPO-Formular des Kreditgebers online aus und schickt es mit dem Bild per E-Mail. Manchmal wird ein "internes" angefordert, in diesem Fall geht der Makler in die Immobilie, macht ca. 3 interne und 3 externe Fotos und sendet diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiter.

Als der Schuldner erkannt hatte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten konnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen könnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung seiner Kreditauskunft, die ihn drei Jahre lang daran gehindert hätte, eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Selbst bei einer Insolvenz nach Chapter 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre ab Entlassung. Er wollte auch, dass seine Schulden erlassen werden. Ich war in der Lage, beide Ziele zu erreichen und ihm ungefähr sechzigtausend Dollar zu sparen.

Der Leerverkaufsprozess

Als Immobilienmakler habe ich meinem Kunden zunächst alle seine theoretischen Optionen erklärt, einschließlich der Zwangsvollstreckungsurkunde, der Neuverhandlung von Darlehen und anderen. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich listete das Anwesen von The Willows auf und ließ mich von ihm eine Vollmacht unterzeichnen, den Kreditgeber zu kontaktieren, um zu sehen, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie inseriere, ist der Eigentümer/Schuldner mein Kunde (nicht Kunde). Das bedeutet, dass ich immer in seinem besten Interesse handeln muss. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Verpflichtung. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen und der Käufer möchte zum niedrigsten Preis kaufen. Bei einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Streit zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und stimmt im Allgemeinen jedem angebotenen Preis zu, der von der Annahme des Kreditgebers abhängig ist. Bei einem Leerverkauf übernimmt der Kreditgeber also den Mantel des "Verkäufers" gegenüber dem Käufer und diese sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing Agent in einem Leerverkauf bin ich oft in der eigentümlichen Position, aktiv zu versuchen, den Verkauf zu einem für den Käufer akzeptablen niedrigsten Preis zu verhandeln! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers ist und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und verhandele.

Preis, Bedingungen und Zeitpunkt

Preis: Also, wie viel wird der Kreditgeber von diesem Preis abschneiden? Ich habe im Allgemeinen festgestellt, dass die Kreditgeber, je näher der Tag der Auktion rückt, formbarer werden. Ziemlich ineffizient, weil sie so viel Zeit und Geld verlieren. Ich habe dem Kreditgeber von The Willows objektives Material geliefert, aus dem hervorgeht, dass die Drive-by-BPO in Anbetracht des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber ließ dann ein internes BPO durchführen. Das war der Schlüssel zum Abschluss dieses speziellen Deals. Ich habe auch eigene Fotos und Kompositionen verschickt. Teilweise habe ich den Kreditgebern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sagen mehr als Worte, und es ist entscheidend, dass der Kreditgeber die Form der Immobilie versteht, wenn die Immobilie beschädigt ist. Denken Sie daran – der BPO-Makler kann bis zu 50 BPOs pro Woche durchführen – er könnte sich um diesen einen Deal weniger kümmern. Aber als Listing Agent muss ich den Kreditgeber über alle Angelegenheiten auf dem Laufenden halten, die mit den besten Interessen meines Kunden übereinstimmen. Der zweite Willows BPO kam auf 100.000 US-Dollar zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu erhalten. Letztendlich, da die Zwangsvollstreckung am nächsten Tag stattfinden soll, wurde dieser Betrag auf 80% der 100.000 US-Dollar plus 5.000 US-Dollar reduziert, um nicht hypothekenbezogene Pfandrechte abzubezahlen. Um 16.50 Uhr stimmte der Kreditgeber zu, den für den nächsten Morgen um 11.00 Uhr geplanten Zwangsvollstreckungsverkauf zu stoppen.

Aber hey, es ist nicht vorbei, bis die dicke Dame singt! Da der Verlust bei diesem Darlehen 60.000 Dollar betrug und der Kreditgeber nur befugt war, bis zu 30.000 Dollar zu begleichen, mussten wir auf das letzte Wort der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, die wir schließlich erhielten, jedoch nicht ohne viele Stunden zusätzlicher Arbeit.

Wie Sie sehen, wurde der Preis der Willows-Immobilie vom Kreditgeber unter Berücksichtigung des Endergebnisses bestimmt – wie viel Netto er erhalten würde. Und um diese Nummer zu erhalten, bitten alle Kreditgeber im Leerverkauf um ein "Fake HUD-1" oder ein "Net Sheet", das gleichzeitig mit dem Angebot eingereicht wird. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf erfolgt die Titelsuche sofort nach Listung, noch bevor es ein Angebot gibt, damit die Zahlen bei Bedarf sofort auf den Nettobogen aufgebracht werden können.

Bedingungen: Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Geschäfte unterscheiden, sind, dass der Kreditgeber oft Begriffe wie "verkauft wie besehen" und "Nachweis der Finanzierung oder der Mittel, die mit dem Angebot erforderlich sind" verlangt von jeglicher Haftung für Schulden freizustellen. Nichts davon ist in Stein gemeißelt, und ich habe Reparaturen und andere Zugeständnisse von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier erleidet jede Demütigung – schreiben Sie das Angebot!

Zeitliche Koordinierung: Die Abteilungen REO, Foreclosure und Konkurs scheinen oft unterbesetzt und überfordert zu sein, also erwarten Sie keine sofortigen Antworten. Manche werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Aber sobald ein Geschäft abgeschlossen ist, erwartet der Kreditgeber oft einen unangemessen schnellen Abschluss und wird versuchen, Sie mit Tageszinsen für den Abschluss nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Dies alles geht auf die Nettoblattberechnungen zurück; weil Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er dann, die Linie zu diesem Datum zu halten, obwohl er im Allgemeinen sehr langsam reagiert. Der Willows-Kreditgeber gab uns nur 2 Tage Zeit, um zu schließen, nachdem er nicht auf mehrere Kontakte geantwortet hatte! Zum Glück haben wir uns gut vorbereitet, aber es war sehr knapp.

Schlussbemerkung

Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen sind nicht Gegenstand dieses Artikels. Wenn Sie Informationen zum Umgang mit konkurrierenden Angeboten, einer doppelten beschränkten Vertretung in diesem Umfeld oder eine Kopie des von mir verwendeten Netsheets benötigen, können Sie mich kontaktieren.

Aktualisieren

Hier ist eine neue Wendung. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot in Höhe von 235.000 US-Dollar für einen Leerverkauf vorgelegt (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 US-Dollar), das der Kreditgeber schließlich akzeptierte. Der Kreditgeber hat jedoch in seinem Annahmeschreiben ganz unten auf dem Blatt erklärt, dass er seinen Regressanspruch gegenüber dem Verkäufer/Kreditnehmer (meinem Mandant) behält! Und dies trotz scheinbar gegensätzlicher Sprache im Hauptteil des Briefes. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Mandant dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber nicht im Konkursverfahren herumschubsen wollte), darin bestand, dass er bei Abschluss eine vollständige Haftungsfreistellung erwartete. Nach etwa einer Woche des Gerangels, der Anwälte usw. sah der Kreditgeber "das Licht" und stimmte der Freilassung zu.

CMA

Obwohl die bereitgestellten Informationen als zuverlässig angesehen werden, sind sie weder vollständig noch zugesichert korrekt. Wenden Sie sich immer an Ihren Makler oder Anwalt.

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Belize Real Estate – Der Investment Hot Spot

Die Tourismusbranche in Belize durchläuft eine gewaltige Metamorphose. Der Boom ist überall spürbar. Es ist daher kaum verwunderlich, dass internationale Immobilieninvestoren schnurstracks in Belize-Immobilien investieren.

Von seinen unberührten karibischen Küsten bis hin zu seinem üppigen Dschungel ist Belize reich an erstaunlicher natürlicher Schönheit. Da die Tourismusbranche in Belize sich ihres Potenzials bewusst wird, hat der Immobilienmarkt Schwierigkeiten, die steigende Nachfrage nach einem Stück Belize-Immobilien von ausländischen Immobilieninvestoren zu bewältigen. Wenn die jüngsten Statistiken ein Indikator sind, dann ist Belize auf gutem Weg und auf dem Weg, das nächste heiße Ziel für internationale Immobilieninvestoren zu werden.

Belize ist eines der angesagtesten Reiseziele für Expatriates in Lateinamerika und bietet echte Vorteile, darunter niedrigere Lebenshaltungskosten, eine bessere Lebensqualität, erstaunliche Immobilienmöglichkeiten, niedrigere Steuern und ein reiches Geschäftspotenzial. Immobilienangebote in Belize sind eine großartige Informationsquelle für diejenigen, die hier in Immobilien investieren möchten. Auf diesen Websites werden erstklassige Wohnimmobilien, Gewerbeflächen und Geschäftsräume wie Hotels und Resorts aufgelistet, sodass Anleger an einem Ort auf alle Informationen zugreifen können, die sie benötigen.

Belize Immobilien bieten aufgrund mehrerer Faktoren, die für dieses zentralamerikanische Land spezifisch sind, im aktuellen Marktszenario ein hervorragendes Investitionspotenzial. Es ist ein Steuerparadies, in dem Anleger keine Kapitalertrags- oder Erbschaftssteuer zahlen müssen. Die Grundsteuern sind mit nur einem Prozent des Verkehrswertes der unbebauten Grundstücke abgrundtief niedrig. Landtitel können leicht übertragen werden, ohne komplizierte rechtliche Verfahren wie in anderen Ländern durchlaufen zu müssen.

Es gibt unzählige Gründe, warum Immobilieninvestoren hier eine Investition als attraktiv finden. Ausländische Immobilieninvestoren können Immobilien ohne Präqualifikation oder Einschränkungen kaufen. Die staatlichen Vorschriften sind sehr flexibel und schrecken Anleger nicht ab. Belize, das einzige mittelamerikanische Land mit Englisch als Muttersprache, hat eine stabile Regierung und eine wachsende Wirtschaft. Die Lebenshaltungskosten sind günstig und es gibt Vorteile für die Altersvorsorge. Tatsächlich gibt es keinen Ort in Mittelamerika, an dem Immobilien zu so unglaublichen Preisen verfügbar sind.

Die besten zum Verkauf stehenden Immobilien in Belize können von den gut geführten Immobilienportalen bezogen werden. Immobilienunternehmen helfen Investoren dabei, den Kaufprozess mit wenig bis gar keinem Aufwand zu durchlaufen. Vom ersten Kontakt bis zur Eigentumsübertragung arbeiten sie eng mit ihrem Kunden zusammen. Alle aufgeführten Immobilien in Belize werden recherchiert, um sicherzustellen, dass die Titel eindeutig sind.

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