Was ist die Unanfechtbarkeit des Titels unter dem Torrens-System in Australien?

Die Unanwendbarkeit des Titels unter dem Torrens-System ist der garantierte Titel eines registrierten Eigentümers. Das Gesetz sieht vor, dass das Torrens-System kein historischer Titel oder abgeleiteter Titel ist, sondern den Titel bei jeder Registrierung des Titels tatsächlich als neu registriert. Laut Barwick CJ, der in Breskvar gegen Wall prägnant sagte:

"Das Torrens-System … ist kein System der Registrierung des Titels, sondern ein System des Titels durch Registrierung."

Once ein Interesse an Torrens Title Land wurde registriert, dieser registrierte Titel kann aus Gründen, die sich auf den vorherigen Torrens-Titel beziehen, nicht widerrufen werden, wodurch dem registrierten Besitzer ein unwiderlegbarer Titel übermittelt wird. Der Begriff "Unanfechtbarkeit des Eigentums", obwohl nicht ausdrücklich in der Torrens-Gesetzgebung erwähnt, wird durch die Oberlassungsbestimmungen bestimmt, die durch s42 des Real Property Act (NSW) definiert sind. Dieser Abschnitt gibt dem eingetragenen Inhaber eines Titels eine gesetzliche Eigentumsgarantie gegen fast alle anderen, die nicht im Folio und den meisten anderen im Folio mit einigen gesetzlichen Ausnahmen aufgezeichnet sind;

1. Betrug; was zu einer verzögerten Unabwendbarkeit führt;

2. Ein anderer Besitzer beansprucht dasselbe Land aus einem früheren Folio;

3. Unterlassung oder falsche Beschreibung von Land (Dienstbarkeiten);

4. Das Recht von Personen, sich am Land zu beteiligen; Gewinn ein Prendre;

5. Falsche Beschreibung der im Folio enthaltenen Pakete oder Grenzen;

6. Ein im Besitz befindlicher Mieter mit einem Vertrag von höchstens drei Jahren; und

7. Nicht gesetzliche Ausnahmen wie persönliche Pflichten und persönliche Gerechtigkeit

Bis zum Aufkommen des Torrens-Systems bestand das Hauptproblem des alten englischen Systems in der Komplexität und den damit verbundenen Kosten. Eine solche komplexe Angelegenheit war die Doktrin der Kündigung und die Verpflichtung einer Untersuchung des Käufers zum Eigentumsnachweis.

Im Wesentlichen hatte das Torrens-System bei jeder Registrierung das Land an die Krone und von dort zurückgegeben dort würde die Krone dem registrierten Inhaber das Land gewähren und damit die Notwendigkeit der Kündigung beseitigen. Dies schuf, was als Unanfechtbarkeit des Titels bekannt wurde; jegliche Brüche in der Dokumentenkette und der Anspruch darauf wurden irrelevant, da jede Eintragung eine neue Kette schuf

Die Begriffe "Unabwendbarkeit" oder "Unanfechtbarkeit" werden im Liegenschaftsgesetz nicht erwähnt, sondern entstanden von Robert Torrens selbst und später Rechtsprechung. Der Geheime Rat erwähnt 1891 in Gibbs gegen Messer "inoffable". Gibbs / Messer hat auch einen Präzedenzfall in Bezug auf die erste der gesetzlichen Ausnahmen geschaffen; die des Betrugs

Die Ausnahme des Betrugs geht auf Gibbs / Messer zurück, in der der Begriff der verzögerten Unabwendbarkeit dargelegt wurde. Es wurde angenommen, dass das betrügerische Titeldokument im Namen einer fiktiven Person war; dass der gute Titel tatsächlich der dritten Partei nicht passiert hat. Wenn jedoch der nicht-fiktive Dritte den Titel an eine vierte Partei weitergegeben hat, dann würde dies in der Tat ein gutes Eigentum darstellen und die Unabwendbarkeit hinauszögern. Diese Idee wurde in Frazer v Walker weiter ausgearbeitet, in der die Idee der verzögerten Unabsetzbarkeit von der Idee der unmittelbaren Unabwendbarkeit unterschieden wurde. Der Inhaber des Titels fälschte die Unterschrift einer nicht-fiktiven Person und erhielt somit einen guten Titel, obwohl es einen Betrug gab. Es wurde festgestellt, dass, solange der Dritte ein unschuldiger Gutgläubiger und in keiner Weise Partei des Betrugs war, dies eine sofortige Unanfechtbarkeit des Titels ermöglichen würde. In Australien wurde dies durch das Urteil des Obersten Gerichtshofes von Breskvar gegen Walln, das nach wie vor die Autorität über die Unanwendbarkeit des Titels ist, bestätigt. Die Entscheidung wurde in späteren und jüngeren Fällen wie Westfield Management Limited gegen Perpetual Trustee Company Limited, Halloran gegen Ministry Administration of National Parks and Wildlife Act 1974, Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd und Black v Garnock aufrechterhalten.

Für eine Ausnahme des gesetzlichen Betrugs muss ein tatsächlicher Betrug im Gegensatz zu billigem Betrug, und tatsächlicher persönlicher Unaufrichtigkeit ormoral tertitude durch den registrierten Inhaber, manchmal verbunden mit vorsätzlicher Blindheit oder freiwilliger Ignoranz sein. Es müssen auch die Männer oder das Wissen über irreführendes Verhalten und ein tatsächlicher Verlust oder Nachteil für einen eingetragenen Titelinhaber vorliegen.

Der Titel einer ganzen Parzelle oder Teilparzelle eines Landes, das auf einem früheren Folio registriert wurde Vorrang vor einem Teilpaket oder einem ganzen Paket, das auf einem späteren Folio registriert ist. Dies ist in s42 (1) (a) beschrieben. Eine überzeugende, nicht bindende Rechtsprechung ist das National Trustees Co gegen Hassett, in dem ein Zaun fünf Zoll südlich der Nordgrenze errichtet wurde und dort einige Jahre existierte. Cousins ​​J sagt um 414.

… [t] Diese Tatsachenfeststellungen sind nicht von Bedeutung, weil das Land in der Titelurkunde des Klägers enthalten ist, die, wie sein Kronpromotion, dem Datum vorausgeht die des Angeklagten

Hassett ist auch eine überzeugende Rechtsprechung bezüglich der gesetzlichen Ausnahme von irrtümlicher oder falscher Beschreibung von Land im Folio. § 42 Abs. 1 Buchst. C regelt die gesetzliche Ausnahme von dieser Ausnahme. Die Unterlassung oder falsche Beschreibung von Parzellen, Teilparzellen oder Grundstücksgrenzen kann einen eingetragenen Rechtsinhaber mit einem auflösbaren Interesse gemäß diesem Abschnitt begründen. Abschnitt 45 und Abschnitt 118 bieten jedoch einem Bona-Fide-Käufer von Grundstücken einen gewissen Schutz.

§ 42 (a1) bezieht sich ausdrücklich auf Dienstbarkeiten und deren falsche Beschreibung oder Auslassung aus dem Folio. Im Wesentlichen wird das Recht, das innerhalb der Dienstbarkeit existiert, von dem dienenden Wohnhaus auf das dominante Wohnhaus übertragen. Daher, wie Kirby P in Dobbie v Davidson sagt

Der allgemeine Zweck von § 42 (b) [repealed now 42(a1)] besteht darin, die Rechte von Personen in Bezug auf unbeschriebene Dienstbarkeiten vor dem Verlust dieser Rechte aus der Operation zu schützen (19459002)

Dies bedeutet, dass § 42 (a1) die Rechte des Eigentümers des Mietshauses schützt, der beispielsweise Zugang zu seinem Grundstück über den allgemeinen Grundsatz der Unanwendbarkeit des Eigentums hat.

Bona-fide-Käuferreserven und Freiwillige

Wie oben erwähnt, enthalten die §§ 42 (1) (c), 45 und 118 des Liegenschaftsgesetzes (NSW) gesetzliche Ausnahmen für einen "Bona-Fide-Käufer" " vom Land. Der Schutz der Eigentumsunabhängigkeit steht jedoch nicht nur einem "Käufer" von Land zur Verfügung, sondern steht einem Freiwilligen offen, der keine Gegenleistung für ein Geschenk gezahlt hat. In Bogdanovic v Koteff wurde der gleiche Standard für Freiwillige wie für echte Käufer zum vollen Wert angegeben, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen, was die Verleihung und den Besitz eines Titels ausmacht.

1. Der Spender muss alles Notwendige tun, um den Titel zu übertragen und alles Notwendige zu tun, um diese Übertragung über ihren Rückruf hinaus zu verlagern.

2. (19459002)

Es ist darauf hinzuweisen, dass Bogdanovic / Koteff eine Entscheidung des NSW Court of Appeal ist und die Forschung keine Entscheidung des High Court über Freiwillige und Unabwendbarkeit feststellen konnte. In Ermangelung eines endgültigen Urteils des Obersten Gerichtshofs muss jedoch argumentiert werden, dass die Regeln der Billigkeit für den allgemeinen Grundsatz eines nicht zu vertretenden Titels eines Freiwilligen gelten würden.

Öffentliche Rechte und Lasten – Das Recht eines Ministers Schaffung von Wegen, Dienstbarkeiten und öffentlichen Wegen über Land.

Enteignungsrechte der Regierung – Rechte der Regierung, Land im öffentlichen Interesse zu nehmen, zB um Verkehrsinfrastruktur usw. zu bauen.

Hilfsdienstbarkeiten – Das Recht einer vorgeschriebenen Autorität, eine Grunddienstbarkeit über Land zu schaffen, um Versorgungsmaterialien wie Gas, Wasser, Entwässerung, Kanalisation etc. zur Verfügung zu stellen.

Planungseinschränkungen – InHillpalm gegen Himmel-Tür wurde es von Meagher gehalten JA, dass das Umweltplanungs- und -bewertungsgesetz Vorrang vor dem Immobiliengesetz haben muss, das die Unabdingbarkeit verleiht.

Building compliance-Gesetze – Umfasst Dinge wie illegale oder nicht genehmigte Bauarbeiten; Eingriffe; und Zoning non compliance

Bergbau oder Explorationszuschüsse – Bergbauunternehmen können bei der Regierung beantragen, eine Bergbau-Leasing- oder Explorationslizenz über das Land einer Person zu erhalten. Dieses Thema ist gegenwärtig sehr wichtig bei Kohleflözgasbergbau in Queensland.

Nicht gesetzlich vorgeschriebene "personam" -Zölle und persönliches Eigenkapital

Die Verpflichtungen des Käufers und eingetragenen Eigentümers des Landes, in Recht oder Billigkeit kann unter bestimmten Umständen den Titel für nichtig erklären. Lord Wilberforce in Frazer v Walker sagte

[t] dass das Prinzip [of indefeasibility of title] in keiner Weise das Recht eines Klägers bestreitet, gegen einen eingetragenen Inhaber eine persönliche oder gerichtliche Forderung geltend zu machen, für eine solche Entlastung, wie sie ein persönlich handelndes Gericht gewähren kann.

Arten von persönlichen Ausnahmen

1. Vorherige vertragliche Verpflichtungen des eingetragenen Inhabers;

2. Rechtsbehelfe (wie Treuhandvermögen)

Vertragliche Verpflichtungen – Bahr / Nicolay ist der Kompetenzfall in Bezug auf persönliche Ansprüche und die Unanwendbarkeit des Eigentums. A verkaufte B ihr Land unter einem Vertrag, in dem B es für drei Jahre an A zurückverpachtete. Eine Option in diesem Vertrag war, dass B A nach dem dreijährigen Mietvertrag eine Option zum Wiederkauf des Landes geben würde. C kaufte dann das Land von B, das ausdrücklich die Bedingungen des bestehenden Vertrages annahm. Nach der Registrierung weigerte sich C, das Land an A weiter zu verkaufen, unter Berufung auf die Unanfechtbarkeit seines Eigentums.

Es wurde in diesem Fall festgestellt, dass die eingetragenen Eigentümer dem Vertrag unterlagen, mit dem ihnen das Land übermittelt wurde. und deshalb musste C A die Option anbieten, das Grundstück erneut zu kaufen. Dies wurde in den gegenwärtigen Fällen wie Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd, TEC Desert Pty Ltd gegen Bevollmächtigter der State RevenueandBank von South Australia Limited gegen Ferguson bestätigt.

Equitable remedies-Farah Constructions Pty Ltd v Say-Dee Pty Ltd ist die Autorität in Bezug auf die in personam Ausnahme von persönlichem Eigenkapital auf Unanfechtbarkeit des Titels. Diese Ausnahme besteht in Fällen, in denen es für den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie unzumutbar wäre, das wirtschaftliche Eigentum geltend zu machen. Es gibt eine Reihe von Präzedenzfällen, die uns eine Reihe von Prinzipien geben, von denen wir arbeiten können. Dies sind

1. Wenn eine Person ein rechtmäßiger Eigentümer von Grundstücken wird, indem sie wissentlich die Pflicht ihres Treuhänders verletzt. In Chan v Zacharia lösten Dr. Chan und Dr. Zacharia ihre geschäftliche Partnerschaft auf; jedoch erneuerte Dr. Chan wissentlich den Mietvertrag auf dem Grundstück zu seinem eigenen Vorteil.

2. Kenntnis des Empfangs von Trust Property als Folge von Untreue oder Treuhänderpflichten oder Kenntnis von Unterstützung bei der Verletzung. In der National Commercial Banking Corporation of Australia Ltd gegen Batty wurde vom Antragsgegner ein Scheck auf das Treuhandkonto seiner Firma hinterlegt, da er wusste, dass der Scheck auf den Namen eines anderen Unternehmens ausgestellt war.

3. Gemeinsame Mietverhältnisse. Zum Beispiel Joint Ventures in der Wirtschaft oder eine Aufschlüsselung in einer Beziehung, in der der Ehemann und die Ehefrau gemeinsame Mieter waren.

Richtlinien zu persönlichen Ausnahmen von der Unabwendbarkeit des Eigentums.

Laut The Australian Property Law Journal Die Gerichte in Australien haben in Bezug auf persönliche Ausnahmen bestimmte Richtlinien aufgestellt:

Ansprüche in personam umfassen nur bekannte legale oder gerechte Klagegründe

Das Heilmittel kann nicht dazu benutzt werden, die grundlegenden Konzepte zu untergraben des Torrens-Systems

Das Verhalten, das zu einer persönlichen Beschwerde führt, kann vor oder nach der Registrierung auftreten; und

Es muss unverantwortliches Verhalten seitens des gegenwärtigen registrierten Inhabers beinhalten.

Die bloße Unaufrichtigkeit wird nicht ausreichen, um eine persönliche Behauptung durchzusetzen. Es ist "ein notwendiges, aber nicht ausreichendes Kriterium" und

Die Ausdrücke "persönliche Gerechtigkeit" und "Recht in Person" liefern keine leere Leinwand, auf der ein Kläger ein Bild malen kann.

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Source by Wayne P Davis