Arizona Real Estate Law – Mit einer Partitionsaktion einen Eigentumskonflikt lösen

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Es ist ein häufiges Vorkommnis, dass Menschen, die gemeinsam Immobilien in Arizona besitzen, nicht in der Lage sind, sich darauf zu einigen, ob sie die Immobilie verkaufen und / oder verwalten . Wenn dies geschieht, stellen die Arizona Revised Statutes einen Mechanismus bereit, durch den einer der Eigentümer des Grundstücks den Verkauf des Grundstücks und die Verteilung des daraus resultierenden Erlöses erzwingen kann.

Das Unterteilungsstatut, dargelegt bei A.R.S. § 12-1211 ff. Sieht die Bestellung eines oder mehrerer "Kommissare" vor, die mit dem Verkauf der Liegenschaft betraut sind. Wenn die Immobilie physisch aufgeteilt werden kann, indem sie in gerechte Teile aufgeteilt wird, kann ein Eigentümer, der das Eigentum an seinem Anteil behalten möchte, dies tun können. In den meisten Fällen, die Einfamilienhäuser oder andere Immobilien betreffen, die in der Regel nicht teilbar sind, muss die Immobilie jedoch verkauft und der Erlös verteilt werden.

Der für diesen Prozess zuständige Kommissar wird in der Regel Arizona sein Immobilienmakler oder andere ähnliche Fachleute, die in der Lage sind, das Grundstück für die Aufteilung und / oder den Verkauf vorzubereiten. Obwohl das Gericht jede Bestellung für fair und notwendig halten kann, werden die Beauftragten in der Regel durch eine Verkaufsprovision entschädigt.

In den meisten Fällen beinhalten die Einschlagsaktionen keine Verteidigung, die es dem oder mehreren Besitzern erlaubt, den Auftrag zu blockieren Verkauf (es sei denn, sie wollen den / die anderen Besitzer auskaufen). Wenn dies der Fall ist, können Partitionsaktionen, die keine anderen verwandten Probleme beinhalten, ziemlich schnell ohne übermäßige Kosten behandelt werden. Da jedoch im Arizona Superior Court eine Arizona Partion Action eingereicht werden muss und die gesetzlichen Richtlinien strikt eingehalten werden müssen, sollte eine Partei, die versucht, die Teilung eines Grundstücks zu erzwingen oder sich einer gegen sie erhobenen Teilbeschwerde zu widersetzen, einen professionellen Rat einholen

Ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht in Arizona sollte in der Lage sein, Sie durch eine Partitionierung zu führen. Wenn Sie eine Partition erzwingen möchten, kann ein Anwalt Ihnen helfen, sicherzustellen, dass Ihre Partitionsbeschwerde die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und dass die Bestellung, die die Partition antreibt, die gewünschte Erleichterung bietet. Wenn eine Sammelklage gegen Sie eingereicht wurde, kann ein erfahrener Immobilienanwalt aus Arizona Ihnen helfen, sicherzustellen, dass Sie eine gerechte Anhörung und Verteilung aller Erlöse aus der Teilung erhalten.

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Soilless cultivation – Kurzeinführung

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Worum geht es bei der erdlosen Kultivierung (Hydroponik)? Bei der soullosen Kultivierung kommen Pflanzen mit ihren Wurzeln in anderen Nährlösungen und ohne Boden vor. Hydroponik ist abgeleitet vom griechischen Wort hydro (Wasser) und ponos (Arbeit) oder Wasserarbeit. Hydroponische Gartenarbeit ist so einfach wie die tägliche Gartenarbeit. Beide verlangen nach Helligkeit, Wasserversorgung, Temperatur und Feuchtigkeit. Aber mit Hydroponik wird der Boden nicht benutzt. Als Alternative unterstützt ein Bodenersatz die Wurzeln, während Nährstoffe durch das Wasser diffundieren. Soilless Kultivierung im Inneren ist nicht so hart und Pflanzen reagieren gut auf diese Technik des Wachsens.

Platzieren Sie die Pflanzen irgendwo, wo sie die volle Lichtmenge aufnehmen. Andernfalls muss künstliche Leuchtkraft verwendet werden. Hochdruck Natriumlampen oder Glühbirnen sind ein geeigneter Ersatz für natürliches Licht. Wenn Ihr Hydroponik-Garten innen liegt, ist die beste Temperatur zwischen 71 bis 76 Grad Fahrenheit. Natürlich kann sich diese Temperatur in Abhängigkeit von den verschiedenen Anlagentypen ändern, an denen Sie arbeiten, z. Tropische Pflanzen. Eine der wichtigsten Überlegungen bei der erdlosen Kultivierung, um die Pflanzen zu erhalten, ist die folgende. Sie müssen sicherstellen, dass das Nährlösungsmittel nach der Verdünnung einen pH-Wert von 5 bis 6 hält. Mit Hydroponik sollten die Pflanzen mehr als dreimal am Tag bewässert werden. Dies wird normalerweise unter Verwendung einer Pumpe und eines Zeitgebers ausgeführt. Feuchtigkeit ist vorteilhaft. Wenn die Zimmertemperatur steigt, ist die Luft in der Lage, genügend Feuchtigkeit zu speichern, die Ihre Pflanzen benötigen.

Ein Hydrokultursystem kann vollständig automatisiert werden. Weil es auf Wasserbasis ist, hat der Gärtner keinen Boden zu graben oder Unkraut zu entfernen. Außerdem kann das Wasser recycelt werden, um Verschwendung zu vermeiden. Im hydroponischen Gartenbau kann ein erstklassiger Ertrag von überlegenen Pflanzen gut erreicht werden. Hydroponiksysteme und Heimwerkerkits sind in den meisten Baumärkten erhältlich.

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Es handelt sich hierbei um Aufkleber in Glanzoptik, welche aus hochwertiger, strapazierfähiger Folie geschnitten werden.Diese sind UV – und witterungsbeständig.Den gewünschten Text und die Farbe teilen Sie uns bitte in der Kaufabwicklung oder unmittelbar nach dem Kauf per Mitteilung mit.Eine telefonische Übermittlung der Daten wird nicht akzeptiertSie können uns eine beliebige, gängige Windows Schriftart (Schreibschriften ausgeschlossen) mitteilen. Diese sollte jedoch nicht zu fein sein, da es sonst bei der Verklebung zu Schwierigkeiten kommen könnte.Sollten Sie keine Schriftart mit angeben, wird die Schriftart aus dem Beispielbild genommen.Bei der Verklebung von Innen muss auch angegeben werden, dass die Beschriftung „Spiegelverkehrt“ erstellt werden soll..Auf Wunsch können auch individuelle Schriften, Logos und Grafiken erstellt werden.Hierzu kontaktieren Sie uns bitte vor dem Kauf telefonisch oder per E-Mail.Art der Verklebung:Dieser Aufkleber wird auf einer Übertragungsfolie / Übertragungspapier geliefert und ist nur zur Trockenverklebung vorgesehen.Bei einer Naßverklebung werden Sie den Aufkleber wieder mit abziehen.Geeignet für:

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Tierarztkosten: Die Top 5 Secrets, um sie dramatisch zu senken

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Veterinary Care ist teuer. Ich sollte es wissen, denn ich bin ein Tierarzt, der fast 15 Jahre lang ein Veterinärkrankenhaus besaß. Die Veterinärmedizin hat sich in den letzten 30 Jahren dramatisch verändert; Die Tage von James Herriot sind vorbei, als Tierärzte jede Art von Tier behandelten und regelmäßig Hausbesuche machten. Dieser Artikel wird Ihnen erklären, warum die Veterinärkosten so stark angestiegen sind, und die Top 5 Dinge, die Sie tun können, um Ihre Tierarztkosten zu senken.

Tierärzte können Veterinärgebühren für eine bessere Diagnostik und Behandlung anbieten entsprechend gestiegen. Vet Besuche und Operationen kosten Hundehalter fast $ 800 und Katzenbesitzer $ 500 im letzten Jahr, nach der American Pet Products Manufacturers Association. Wenn Ihr Haustier ernsthaft krank wird, können Sie leicht Tausende ausgeben. Eine Knieoperation bei Hunden kann leicht über 5.000 Dollar kosten; ein Haustier mit Krebs kann eine Strahlentherapie und Chemotherapie haben, die mehr als 7.000 US-Dollar kostet

Tierärzte verlangen mehr, um ihre Praktiken gewinnbringend zu machen und offensichtlich mehr Geld zu verdienen. Veterinärkliniken haben eskalierende Kosten für die Gehälter der Mitarbeiter, höhere Ausgaben für die diagnostische Ausrüstung, aber auch sinkende Neukunden. Damit eine Klinik finanziell profitiert, bedeutet das, dass mehr pro Kunde berechnet wird und dass die Klienten häufiger in die Praxis kommen. Diese Kombination aus höheren Gehältern, Ausgaben, aber keinen echten neuen Kunden bedeutet, dass die einzige Möglichkeit, mehr Geld zu verdienen, darin besteht, pro Kunde mehr zu verlangen; daher höhere Tierarztkosten.

Mein erster Vorschlag ist, einen Laden zu preisen. Die Preise in Tierkliniken können sehr unterschiedlich sein. In meiner kleinen Stadt Nelson habe ich die geringste aller Praktiken angeklagt, aber viele Kunden wussten das nicht. Stellen Sie sicher, dass Sie zuerst Empfehlungen von anderen Tierhaltern erhalten. Es gibt ein Missverständnis, dass die teureren Praktiken eine bessere Qualität der Pflege bieten – aber das ist oft nicht wahr. Fragen Sie nach den gängigen Verfahren, wie Impfungen, Vorsorgeuntersuchungen, Kastration und Sterilisation. Vergessen Sie außerdem nicht, bei Ihrem Tierarzt nach Rabatten zu fragen. Wenn Kunden fragen, erhalten sie oft einen Rabatt. Einige Tierärzte bieten mehrere Haustierrabatte sowie Rabatte für Senioren an.

Seien Sie vorsichtig mit der von McDonald's popularisierten Geschäftspraxis "The Upsell". Beispiele hierfür sind, dass Ihr Tierarzt während einer Untersuchung "präventive" diagnostische Tests vorschlägt oder in vielen Fällen eine Zahnreinigung empfiehlt. Sie sollten fragen und fragen warum? Wie schlimm sind die Zähne? ist der Grad der Zahnerkrankung wirklich so signifikant? Einer der großen Veterinärverbände rät dazu, dass jedes Haustier mit Gingivitis Grad 1 (leichte Zahnfleischentzündung) eine Zahnsteinentfernung und Politur hat. Dieser Vorgang ist mindestens 300 Dollar. Dies hat Risiken für Ihr Haustier würde unter Vollnarkose sein müssen. Es hat hohe Gewinnspannen, da der Animal Health Technician oder Assistant normalerweise die ganze Arbeit erledigt. Meiner Meinung nach braucht ein Haustier mit einer milden Zahnfleischerkrankung das nicht. Sie können mit der Vorsorge zu Hause beginnen. Sie könnten damit beginnen, die Zähne Ihres Haustiers zu putzen. Du könntest eine Diät füttern, die entworfen ist, um etwas von der Plakette und vom Tartar abzubrechen. Dieses ist nur ein Beispiel, obwohl es der größte Verkauf in der Veterinärmedizin heute ist.

Krankenhausgebühren sind ein anderer häufig vermeidbarer Aufwand. Dein Tierarzt wird viel mehr Geld verdienen, wenn er (oder sie) dein Tier in der Tierklinik halten kann. Sie können eine Gebühr für den Tag des Krankenhausaufenthalts berechnen, plus eine Gebühr für die erneute Überprüfung Ihres Haustieres am Morgen. Bitten Sie darum, dass die Prozedur durchgeführt wird, während Sie dort sind. Lassen Sie uns X-Rays als Beispiel verwenden. Holen Sie sich die Übung, um dies zu planen, während Sie dort sind und warten – es dauert nicht lange, Röntgenstrahlen durchzuführen. Sie werden wahrscheinlich entsprechen, wenn Sie nur fragen. Durch ein bisschen "Schmerzen im Hintern" erhalten Sie einen besseren Service zu einem niedrigeren Preis.

Medikamente sind teuer und bei Ihrem Tierarzt sehr beliebt. Die Aufschläge reichen von 50% bis 125% zuzüglich der Rezeptgebühr. Es gibt viele Möglichkeiten, Geld für Tierarzneimittel zu sparen. Fragen Sie zuerst Ihren Tierarzt nach den Kosten eines Medikaments und finden Sie heraus, ob es in Apotheken erhältlich ist. Ihre lokale Apotheke kann es zu einem viel günstigeren Preis anbieten. Fragen Sie auch Ihren Tierarzt nach günstigeren Generika, die angemessen wären. Überprüfen Sie neben Ihrer lokalen Apotheke die Preise für Tierarzneimittel bei DrsFosterSmith.com, 1800PetMeds.com und PetCareRx.com. Sie haben das Recht, Ihren Tierarzt um Rezepte zu bitten, die Sie woanders füllen können, und sparen Sie sich unnötige Ausgaben.

Der größte Schlüssel zur Senkung Ihrer Veterinärkosten ist, ein engagierter und ermächtigter Haustierbesitzer zu sein. Übernimm die Pflege deines Haustiers. Sie kennen Ihr Haustier besser als jeder andere. Wie gut, meinst du, kann ein Tierarzt dein Haustier mit einem 15-minütigen Besuch einmal im Jahr kennenlernen? Informieren Sie sich über grundlegende tierärztliche Versorgung zu Hause, und nutzen Sie viele der preiswerten natürlichen Heilmittel. Lassen Sie uns Allergien als Beispiel verwenden, denn viele von Ihnen haben allergische Haustiere. Sie können entweder weiterhin teure verschreibungspflichtige Medikamente von Ihrem Tierarzt verwenden oder mit einigen natürlichen Mitteln beginnen. Dazu gehören therapeutische Dosen essentieller Fettsäuren, die täglich 1000 mg pro 10 l Körpergewicht betragen. Oder es kann mit einem pflanzlichen Mittel namens Lakritze, um den Juckreiz zu stoppen. Dies ist nur ein kleines Beispiel, aber sehen Sie, wie Sie die Gesundheit Ihres Haustieres übernehmen und ein glücklicheres, gesünderes Haustier haben können?

Sie sollten jetzt verstehen, warum Tierarztkosten schnell steigen, aber mehr wichtig, was Sie dagegen tun können. Sie können Preis einkaufen, vermeiden Sie die üblichen veterinärmedizinischen Up-sells, vermeiden Sie Krankenhausgebühren, erhalten Sie weniger teure verschreibungspflichtige Medikamente, und übernehmen Sie die Gesundheit Ihres Haustieres durch die Verwendung von billigen Hausmittel. Ich ermutige Sie, zumindest einige dieser Vorschläge zu verwenden, um sofort Geld für Ihre Tierarztkosten einzusparen.

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Source by Dr Andrew Jones, DVM

In Mietwohnungen investieren

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Es ist interessant, wie Mietwohnungen als Investition behandelt werden. Wie Rodney Dangerfield bekommt es keinen Respekt. Während herkömmliche Investitionen wie Aktien und Anleihen die Financial Post und das Wall Street Journal erhalten, suchen Sie nach "Wie kaufe ich Immobilien?" Und Sie werden alle Arten von No-Cash-Down-Programmen entdecken, die stattdessen Bücher und Kassetten verkaufen von Anlageliegenschaften. Im Fernsehen gibt es einen Bericht über Business-TV, aber für Immobilien sehen Sie Flip-Shows oder Infomercials. Es erscheint mir erbärmlich, dass solch ein solides Anlagevehikel einen solch schlechten Ruf bekommt.

Es ist möglich, ohne Geld zu kaufen, aber es bedeutet, eine Hypothek mit hohem Verhältnis zu arrangieren, und bei Mietobjekten macht man das nur wenn Sie Eigenkapital in anderen Eigenschaften haben. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Eigenschaft frei haben, ist es relativ einfach, eine Kreditlinie bei Prime zu arrangieren. Ein $ 100,000 Eigentum würde ungefähr $ 400 pro Monat plus Steuern und Wartung von ungefähr $ 200 kosten. Kurz gesagt, es würde sich selbst tragen und Ihnen Einkommen geben, um die Finanzierungskosten zu bezahlen.

Eine gebräuchlichere Methode zum Kauf von Einkommen Immobilien ist mit einer Anzahlung. In der Regel können Sie Investment Property selbst machen mit weniger als 40%, wahrscheinlich ist es ein gutes Geschäft. Solche Immobilien sind in stabilen Märkten leichter zu finden.

Es gibt viele Gründe für den Besitz von Anlageliegenschaften.

Grund Nr. 1 zur eigenen Einkommenimmobilie ist, weil Ihre Mieter sie kaufen für dich. Selbst wenn die anderen Vorteile nicht anfallen würden, rechtfertigt dies die Investition. Tatsache ist aber, dass der Kauf von Mietobjekten mehr Vorteile bringt

Grund # 2 ist Hebelwirkung. Die effektivste Beschreibung, wie Hebelwirkung funktioniert, stammt aus dem Buch Buy, Rent, Sell von Lionel Needleman (Needleman ist kein schneller Redner; tatsächlich ist er ein versierter Autor und Professor mit vielen veröffentlichten Büchern und Artikeln über Wohnungen in Großbritannien und Kanada. Seine Annahmen und Mathe sind ein wenig vereinfacht und müssen für Ihren lokalen Markt optimiert werden, aber das Buch ist es wert, betrachtet zu werden.

Er erklärt Hebelwirkung in folgender Weise: John und Mary kaufen jeweils ein Eigentum $ 100.000. Nach einem Jahr haben beide Häuser um 10% an Wert zugenommen. Beide Käufer verkaufen die Immobilien und vergleichen die Gewinne.

John begann mit $ 100.000 und hat jetzt $ 110.000, was bedeutet, dass er eine Rendite von 10% auf seine Investition verdient hat. Maria dagegen legte 10.000 Dollar auf ihr Grundstück und verpfändete den Restbetrag für 90.000 Dollar. Wenn sie verkauft, löscht sie die Hypothek und summiert alles. Sie erhielt auch einen Gewinn von 10.000 Dollar, aber da sie nur 10.000 Dollar in die Einkommensimmobilie investierte, hat sie ihre Anzahlung zu 100 Prozent zurückbekommen. Wie Sie vielleicht vermuten, ist der wahre Kicker, dass, während John in ein Haus investierte, es für ein Jahr hielt und es dann mit einem Gewinn von 10.000 Dollar verkaufte, Mary 10 Häuser erwarb, sie ein Jahr lang behielt und sie dann für einen Gewinn von 100.000 Dollar verkaufte. Beide begannen mit $ 100.000, aber nach einem Jahr hat John nur $ 110.000, während Mary $ 90.000 mehr hat. Die Zahlen sind in diesem Beispiel vereinfacht, aber sie demonstrieren entscheidend die Magie der Hebelwirkung.

Grund # 3 ist Steuern. In den meisten Steuerbezirken fallen Kosten für Investment-Immobilien aus dem Einkommen. Und Sie können im Allgemeinen Abschreibungen auf die Struktur, die in der Tat sind, Papierverluste, die die Steuerlast verringern. Die Abschreibung funktioniert folgendermaßen: Wir wissen, dass der Wert eines dauerhaften Gegenstands wie einer Struktur mit den Jahren abnimmt. Selbst wenn das Anwesen perfekt gepflegt wird, ist ein altes Haus nicht so viel Geld wert wie ein neues Haus. Dieser Verlust ist eine Abschreibung, und Sie können diesen Abschreibungsverlust verwenden, um die zu zahlende Gesamtsteuer zu senken.

Natürlich erwarten wir, dass wir, wenn wir in Renditeliegenschaften investieren, im Preis und langfristig steigen werden oft. Was passiert mit der Abschreibung in diesem Fall? Dem Steuereintreiber wurde mitgeteilt, dass die Immobilie durch Abschreibungen abgewertet wurde, aber am Ende des Prozesses verkauften wir mit Gewinn. Der Steuermann sagt normalerweise, dass du die Abschreibungs- und Abgabensteuer "zurückerobert" hast.

Re-capture macht keinen Spaß. Es ist so, als ob du entdeckst, dass du bereits das Geld ausgegeben hast, das du für die Zukunft ausgeben wolltest.

Es gibt eine großartige Lösung. Wenn Sie die Investition kaufen, zerlegen Sie die ursprüngliche Investition zwischen dem Gebäudewert und dem Immobilienwert. Ohne zu mogeln, setzen Sie den Wert des Landes so niedrig wie möglich und die Struktur so hoch wie vernünftig (machen Sie die Mathematik und Sie werden sehen, dass es sich lohnt, auf Ihren Splits vernünftig zu sein). Wenn das Eigentum im Preis steigt und Sie liquidieren, sagen Sie dem Steuermann, dass Sie keine Abschreibung zurückerobert haben, seitdem die Struktur abwertete, während das Land im Wert anstieg. Dieser Gewinn ist Kapitalgewinn, und Kapitalgewinn wird normalerweise mit niedrigeren Raten als Einkommen wie … Miete besteuert. Sie werten das Geld ab, das Sie verdienen, wenn Sie es als Miete verdienen, und besteuern es, wenn es aus Kapitalgewinnen kommt.

Wenn Sie ein Einkommen erzielen, können Sie auch die Kosten für Dinge, die Sie gekauft haben, abschreiben sowieso, von Bürobedarf zu einer Reise, um das Eigentum zu sehen.

Grund # 4 ist Kapitalgewinn. Kapitalgewinn passiert nicht immer, aber oft. Wie wir bei der Hebelwirkung gesehen haben, kann der Kapitalgewinn genutzt werden. Noch besser, der Kapitalgewinn kann manchmal größer sein als das, was manche Leute in einem Jahr Arbeit verdienen.

Grund # 5 bringt alles zusammen, indem es Cash-Flow, Leverage und Steuerplanung kombiniert. Mietobjekte generieren Cashflow. Anfangs könnte der Cashflow neutral oder sogar negativ sein, aber nach einiger Zeit wird er oft positiv. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie die Einkommensteuer auf die überschüssige Miete bezahlen. Die Lösung dafür ist eine erneute Hypothek und zusätzliche Zinskosten, die Ihre Steuern reduzieren. Sie nutzen auch Ihre ursprüngliche Eigenschaft wieder. Der nächste Schritt ist, dieses Geld zu nehmen und ein anderes Einkommen Eigentum zu kaufen. Sie zahlen keine Einkommenssteuer, verursachen mehr Abschreibung und verdienen trotzdem einen Kapitalgewinn. Besser noch, mit zwei Eigenschaften verbreitest du das Risiko, und wenn die Zeit kommt zu verkaufen, kannst du die Zeitlinie strecken und die Immobilien in verschiedenen Jahren verkaufen, um die Steuern zu minimieren.

Es kann nicht genug wiederholt werden müssen Einkommen Eigentum weise kaufen. Sie müssen den Standort und den potenziellen Mieter kennen. Eigenschaften, die wünschenswert sind und in einem wünschenswerten Bereich bleiben, bleiben vermietet. "Erwünscht" muss nicht "Villa" sein, aber warm, sauber, trocken und günstig. Ob Sie ein 1-Zimmer-Apartment oder ein 3-Schlafzimmer-Haus mit einer Suite kaufen, ist nicht wichtig.

Die Metriken sind kritisch. Das erste ist das Preis-Miet-Verhältnis. Was das bedeutet ist, dass Sie den Preis nehmen, sagen wir $ 100.000, und teilen Sie die Miete, sagen wir $ 1000 / Monat, darin ein. In diesem Fall wäre das Ergebnis 100. Zahlen zwischen 75 und 175 sind großartig, aber vergiss nie, dass die projizierten Kapitalgewinne und Zinssätze sich darauf auswirken, mit welchen Zahlen du gehst. Niedrige Zinsen erlauben höhere Zahlen, und solide Kapitalgewinnprognosen werden höhere Zahlen verlangen. Mehr als 200 sind an fast jedem Ort nicht gut, es sei denn, Sie benötigen nur verlässliche Einkünfte, sind nicht besorgt über Kapitalzuwachs oder wollen niemals verkaufen.

Eine weitere hervorragende Kennzahl ist die Gewinnschwelle. Dies ist der Prozentsatz des Preisbedarfs für eine Anzahlung, um die realistische Miete die Immobilie zu tragen. Die Miete muss a) Marktmiete, nicht "erhoffte" Miete und b) Nettomiete, nicht Bruttomiete sein. Wenn die Investition weniger als 45% weniger wert ist Wenn die Zinssätze niedrig sind, wird die Nettomiete natürlich mehr tragen, was bedeutet, dass die Break Even Rate hoch sein kann. Denken Sie daran, dass niedrige Zinsen nicht ewig andauern. Wenn Sie sich also nicht langfristig festsetzen können, müssen Sie davon ausgehen, dass die Breakeven-Rate in Niedrigzinsumgebungen niedrig ist und in Umgebungen mit höheren Zinsen höher sein kann.

Wenn Sie ein Stück Eigentum entdecken, das ein wünschenswertes Mietpreisverhältnis und eine wünschenswerte Pausenquote hat (und sich in einer guten Gegend befindet und keine schlechte Idee ist), lohnt es sich, die Zahlen in eine Tabelle zu legen und zu bestimmen die interne Rendite (eine Immobilieninvestitionsmetrik, die verschiedene Einkommensströme kombiniert) und prognostizierte Barmittel beim Verkauf. Es gibt Tabellen und Programme, die das für Sie berechnen können, aber der Schlüssel ist "GIGO" – Müll in, Müll raus. Verwenden Sie korrekte Steuern, die korrekten Zinssätze, Ihre Prognosen der Einkommenssteuerrate und realistische Schätzungen des Kapitalgewinns und der Kapitalerhaltung. Immobilien in geschäftigen städtischen Gebieten steigen im Allgemeinen mehr als in ländlichen oder deprimierten Gebieten. Sie haben auch oft, was scheint minderwertige Metriken zu sein – eine Innenstadt-Stadt Wohnung könnte einen viel schlechteren Preis zu mieten und punkten als ein kleines Haus in einer Mühlenstadt. Kapitalzuwachs in einer ländlichen Region ist jedoch wahrscheinlich viel riskanter. Wenn Sie die Hypothekenzahlungen und Steuervorteile in einer detaillierten Tabelle messen, können Sie die Konkurrenzsituation der Investitionen genau bewerten.

Es wäre töricht, das Problem einer Immobilienblase oder eines Crashs zu ignorieren. Der Kauf von Metriken hilft und behindert. Es hilft, weil, wenn Sie hartnäckig mit Break-Even-Raten und mieten Multiplikatoren sind, würden Sie nicht kaufen überteuerte Anlageidee (unterbewertet Einkommen Eigenschaft nicht wirklich in einer Blase auftauchen, und es nicht im Wert abstürzt). Es behindert, weil Sie in einer Blase keine Metriken kaufen können, egal wie viel Sie wollen, weil metrische konforme Eigenschaften nicht existieren.

Die andere Seite davon ist, dass wenn ein Markt abstürzt, es gibt viele metrisch konforme Immobilien, aber oft wenig Hypothekenfinanzierung und viele verängstigte Käufer und gestresste Verkäufer.

Alles in allem ist ein ausgewogener Markt das Optimum für Käufer, obwohl Käufer, die auf Metriken kaufen und den Markt in der Nähe verlassen die Spitze fühlt sich oft an, als hätten sie den Jackpot geknackt.

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Source by Rob Chipman

 Kaufen Sie Repossos im Besitz der Bank zum Verkauf

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Sie haben viele Geschichten darüber gehört, wie Leute bankeigene Repos kaufen, reparieren und für hohe Gewinne weiterverkaufen. Sie wissen, dass Zwangsvollstreckungen den Markt überschwemmen und Sie sie zu sehr hohen Rabatten kaufen können. Sie sind daran interessiert, in Zwangsversteigerungen investieren, aber das Problem ist, Sie wissen nicht, wie man beginnt.

Ein wenig Lesen und Entfernen von Notizen wird Ihr mangelndes Wissen über den Markt für Zwangsversteigerungen und den Prozess des Kaufs von Bankbesitzern beheben. Aber natürlich brauchen Sie auch Geduld und Sorgfalt, um eine risikofreie Entscheidung zu treffen.

Warum Bankhäuser kaufen:

Warum nicht ein Haus kaufen, das noch nie in seinem Besitz war? Warum ist ein Gebrauchthaus, das von Banken abgesichert wurde, eine gute Investition? Denn mit Bankhäusern erhalten Sie viel Geld, wenn sie zu sehr niedrigen Preisen verkauft werden.

So geht es. Eine Immobilie kann nur dann von Banken abgeschafft werden, wenn der Eigentümer seine monatlichen Hypotheken nicht bezahlt hat. Nur um klar zu sein, Banken wollen nicht auf einer Immobilie ausschließen. Sie haben jedoch keine Wahl, da die Zwangsversteigerung die einzige Möglichkeit ist, den Betrag zurückzuerhalten, den sie dem Eigentümer verliehen haben, um ihm zu erlauben, die Immobilie zu kaufen.

Nachdem die Bank die Immobilie wieder in Besitz genommen hat, wird sie sofort zum Verkauf auf den Markt gebracht. Es wäre nicht vorteilhaft für die Bank, die Immobilie in ihrem Inventar zu belassen. Die abgeschottete Immobilie verdient keinen Gewinn und die Bank muss ihre Steuern bezahlen. Es ist also zum Vorteil der Bank, wenn das abgeschottete Grundstück sofort verkauft wird.

Wie man Bank besessene Repos kauft:

Der beste Platz ist suchen nach ihnen ist auf Abschottungsauflistungen. Abonnieren Sie einen Eintrag und nehmen Sie sich Zeit, um die unzähligen bankeigenen Zwangsversteigerungen zu sehr niedrigen Preisen zu durchsuchen. Sobald Sie die Immobilie lokalisiert haben, können Sie mit der Bank verhandeln, um bankeigene Repos zum Verkauf zu kaufen.

Denken Sie an diesem Punkt daran, die gebotene Sorgfalt zu üben, indem Sie das Haus auf Schäden untersuchen, die möglicherweise schwierig und teuer zu reparieren sind.

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Source by Joseph B. Smith

Investment Investment Real Estate Incognito kaufen

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Ein oft propagiertes "Geheimnis" des Kaufs von Anlageliegenschaften mit der Absicht, das Objekt "umzudrehen", ist wie immer kein Geheimnis. Es lohnt sich jedoch, dies hier zu wiederholen, damit Sie nicht in einer Beziehung landen, die Sie nicht wollen. Viele Immobilieninvestoren favorisieren das Konzept des Immobilienkaufs unter dem Namen einer organisierten juristischen Person statt ihres eigenen Namens. Ein Zweck dieser Struktur ist es, den Wiederverkauf der Immobilie zu erleichtern. Dieses Ziel wird Berichten zufolge durch den Verkauf der Eigentumseinheit (LLC, Corporation oder Trust) erreicht und überträgt somit auch die Eigentumsrechte ohne den traditionellen Prozess der Titelsuche, Titelversicherung, Anmeldungen usw. Es klingt gut, aber ist es wirklich ? Ich verstehe den Wunsch, einem Käufer das Leben leichter zu machen. Es gibt jedoch Elemente in einem typischen "Entity Sale", die es bestenfalls problematisch machen können.

Die erste Ausgabe ist der wahrscheinliche Verkauf des Unternehmens. Wenn dies nicht korrekt geschieht, kann der Verkäufer tatsächlich ein Wertpapier verkaufen. Das Wertpapierrecht regelt Menschen, die Wertpapiere verkaufen. Aktien, Anleihen und Aktien einer LLC werden im Allgemeinen als Wertpapiere betrachtet. In einem Fall wie wir es diskutieren, muss der Verkäufer das Wertpapiergesetz einhalten. Die Strafen für die Verletzung dieser Gesetze sind weit strafender als die meisten Immobiliengesetze zu brechen. Zusätzlich zu den Auswirkungen auf die Wertpapiere gibt es Haftungsfragen

Für alle verfügbaren Immobilieneigentumsvorteile, die den Eigentümern zugute kommen (müssen), müssen sie eine persönliche Haftung für die Schulden haben. Dies bedeutet, dass die neuen Eigentümer notwendigerweise alle zugrunde liegenden Schulden unterschreiben müssen, vorausgesetzt, dass die derzeitigen Kreditgeber dies zulassen, was nicht selbstverständlich ist. Darüber hinaus wird es für die Verkäufer schwierig sein, eine Freigabe von den Kreditgebern zu erhalten. Es ist wichtig anzumerken, dass diese Art von Verkauf möglicherweise noch immer eine Klausel "zum Verkauf fällig" in der Hypothek auslösen kann. Dies würde es dem Kreditgeber ermöglichen, 100% des fälligen und fälligen Kredits zu verlangen. Lesen Sie diese Klauseln sorgfältig durch.

Es gibt auch die Frage der operativen Verpflichtungen des Unternehmens. Einfach gesagt, wenn Sie eine operative Einheit kaufen, erben Sie alle ihre operativen Verbindlichkeiten. Wenn das Unternehmen eine Schuld schuldet, wenn Sie es kaufen, schulden Sie die Schuld. Das gilt auch dann, wenn die Schulden nicht direkt mit der Immobilie zusammenhängen, die Sie besitzen möchten. Dies kann der Fall für Kredite wie Kreditlinien, Kreditkarten und offene Konten mit Anbietern sein. In den meisten Fällen ist es schwierig, alle von einem Unternehmen geschuldeten Schulden zu erfahren. Wenn Sie also eine Betriebsgesellschaft kaufen, achten Sie darauf, alle von Ihnen übernommenen Schulden zu identifizieren und zu dokumentieren und sich von den Verkäufern gegen andere entschädigen zu lassen

Wie bei vielen Dingen in Immobilien, wird dieses Konzept als eine sichere und leicht zu benutzende Taktik präsentiert, um das Geschäft zu erleichtern. In der realen Welt ist es normalerweise nicht. Aber es wird mit einiger Häufigkeit verwendet. Der Grund, warum Sie nicht mehr darüber erfahren, ist, dass die beteiligten Parteien in der Regel niemals zu dem Punkt kommen, an dem sie irgendwelche Probleme lösen. In den meisten Fällen geht es laut Hoyle nur so weiter. Wenn Geld gemacht wird, dann ist jeder glücklich. Wenn Geld verloren geht, nehmen die meisten Menschen den Schlag und leben weiter. Die Tatsache, dass Sie niemals erwischt werden, macht es jedoch nicht möglich, dieses Konzept ungestraft zu gebrauchen.

Wie bei allen Immobilienelementen haben Sie eine Verpflichtung gegenüber sich selbst und gegenüber denen, mit denen Sie Geschäfte machen Sei ehrlich, offen und offen. Sie müssen alles über eine Transaktion verstehen und Ihre Entscheidungen klug treffen. Wenn Sie darüber nachdenken, eine Entität und damit eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, seien Sie vorsichtig. Je mehr Sie wissen, desto besser. Dieses Tool ist nicht so sicher, wie manche glauben, entweder für den Käufer oder Verkäufer. Wenn wir helfen können, würden wir uns freuen. Viel Glück.

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Source by Roger Beattie

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Liquidation von Immobilien – Vor- und Nachteile von Tag Sales und Auktionen

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Executoren, die mit der Liquidierung des persönlichen Eigentums eines Anwesens konfrontiert sind, werden schnell feststellen, dass dies ihre zeitaufwändigste administrative Aufgabe ist. Ausführende, die ihren Pflichten nicht nachkommen, können vom Nachlassrichter aus dem Amt entfernt werden. Daher ist es wichtig, dass sie zielstrebig die Veräußerung des Vermögens des Nachlasses vornehmen, damit die Rechnungen bezahlt und der Nachlass beglichen werden kann.

Was Sie aus diesem Artikel bekommen werden

Executors haben drei Hauptliquidationsoptionen, und ich werde die Vor- und Nachteile von jedem in diesem Artikel diskutieren. Jedes Unternehmen, das zur Liquidierung eines Nachlasses ausgewählt wird, sollte überprüft werden. Ich werde Ihnen sagen, wie Sie das gewissenhaft tun, und ich werde Ihnen auch die beste Liquidationsmethode vorschlagen. Ich gehe davon aus, dass die Zwillings-Liquidationsziele des Vollstreckers darin bestehen, den größten Geldnutzen für das Anwesen zu erzielen und das Haus besenrein zu lassen, damit es verkauft werden kann. Natürlich gibt es Möglichkeiten, die Geldrendite für jede Art von Verkauf zu maximieren, und ich werde Ihnen sagen, was sie sind.

Wenn man zehn Minuten in diesen Artikel investiert, kann ein Executor viele Stunden Arbeit sparen.

Option 1: Eine Auktion vor Ort

Vorteile einer Auktion vor Ort:

Auktionatoren sind sehr konkurrenzfähig. Es sollte ein einfacher Job für einen Testamentsvollstrecker sein, ein Auktionsunternehmen zu finden, das bereit ist, den Nachlass abzuwickeln, und die Kommissionen werden wettbewerbsfähig sein. Ein starkes Argument für eine Immobilienauktion vor Ort ist, dass nach Abschluss der Auktion nur wenig Aufräumarbeiten stattfinden. Wenn Sie möchten, kann die Immobilie auch versteigert werden, da die Versteigerer berechtigt sind, die Immobilien und andere Eigentumsrechte zu versteigern. An einem Tag konnten Haus, Auto, Boot, Wohnmobil und alle Haushaltswaren verkauft werden.

Negative für eine Vor-Ort-Auktion:

Auktionen werden durch Ausschreibung durchgeführt. Folglich ist es notwendig, viele Leute auf Ihrer Auktion zu haben. Große Menschenmengen brauchen gutes Wetter, viele Parkplätze, Badezimmer, Essen und Erfrischungen, um die Leute vom Weg abzuhalten. Online-Gebote können hinzugefügt werden, um die Teilnahme zu erhöhen, aber es ist die lokale Menge, die für Aufregung sorgt und die Preise nach oben treibt. Um eine Menschenmenge anzuziehen, muss das Anwesen Sammlerstücke und andere hochwertige Waren haben. Herkömmliche Waren, die im örtlichen Gebrauchtwarenladen gekauft werden können, reichen nicht aus, um eine gute Auktionsmenge anzuziehen.

Vorschläge für eine Vor-Ort-Auktion:

Wenn Ihr Nachlass hat Viele große Sammlerstücke, wie antike Möbel oder ein Klavier, eine Auktion vor Ort kann die beste Wahl sein. Wenn das Wetter warm und trocken ist, sind die Sommerwochenenden die besten Zeiten, um eine Immobilienauktion vor Ort zu veranstalten. Das von Ihnen gemietete Auktionshaus sollte mit Tontechnik, Baldachtzelten, Auslagetischen und viel Hilfe für den schnellen Checkout ausgestattet sein

Option 2: Auktionsgalerie Sendung

Pros für Auktion Galerie Sendung

Wenn das Wetter ein Problem darstellt, solltest du deine Gegenstände einer Auktionsgalerie übergeben. Sendungen in einer Auktionsgalerie werden nach Art des Artikels gruppiert, um die Beteiligung zu maximieren und die besten Preise von ihren Sammlern zu erhalten. Zum Beispiel könnte es eine Auktion geben, die Kunst und Wohnkultur oder Musikinstrumenten oder Keramik gewidmet ist.

Cons for Auction Galerie Konsignation

Es gibt eine ganze Reihe von Gründen dafür, nicht an eine Auktionsgalerie. Für den Anfang nehmen viele Auction Galleries nur die besten Gegenstände aus dem Besitz. Neunzig Prozent eines Nachlasses bestehen aus Gegenständen, die für den Auktionator von geringem Interesse sind, was den Executor dazu veranlasst, mit den restlichen neunzig Prozent des Nachlassbesitzes umzugehen. Wenn eine Auktionsgalerie die Waren über mehrere Auktionen verteilt, kann es Monate dauern, bis alle Objekte verkauft sind, was die Schließung des Anwesens verzögert.

Tipps für die Versteigerung von Galerieversand

Vorher Sie wenden sich an eine Auktionsgalerie, fragen den Auktionator, wie Ihre Waren zwischen den Auktionen verteilt werden; Erhalte ein garantiertes Abrechnungsdatum. Außerdem benötigen Sie einen Plan für die Entsorgung aller verbliebenen Nachlasswaren.

Option 3: Tagverkauf vor Ort

Vorteile für Tagverkauf vor Ort

Tagverkäufe haben mehrere Vorteile gegenüber einer Auktion vor Ort. Für diejenigen, die mit dem Verkauf von Etiketten nicht vertraut sind, wird der Verkauf auf dem Gelände und im Haus durchgeführt. Auf Tagverkäufe spezialisierte Unternehmen sind seltener als Auktionsunternehmen. Bei einem Tag-Verkauf ist alles im Haus preislich, ähnlich wie bei einem Gartenverkauf. Käufer durchsuchen das Haus und wählen die Artikel aus, die sie kaufen möchten. Wenn die Käufer bei dem Haus ankommen, nehmen sie eine Nummer und werden in das Haus aufgenommen, wenn ihre Nummer angerufen wird. Die Tagverkäufe beginnen in der Regel am Freitagabend und enden am Sonntagabend, so dass es nicht notwendig ist, Essen oder Toiletten zur Verfügung zu stellen. Tag Verkäufe können Regen oder Sonnenschein und in jeder Jahreszeit gehalten werden

Nachteile für Tag Verkauf vor Ort

Der größte Nachteil bei der Einstellung einer Tag-Verkauf-Firma ist, dass Tag-Verkauf-Unternehmen nicht an der gehalten werden gleiche rechtliche Standards, an denen Auktionsunternehmen gehalten werden. Versteigerer und Realtors sind durch eine treuhänderische Anleihe an den Nachlass gebunden. Eine treuhänderische Beziehung verpflichtet den Agenten per Gesetz, jederzeit im besten Interesse des Nachlasses zu handeln. Treuhänder werden vom Staat lizensiert, müssen Tests bestehen, werden gebunden, müssen alle Gelder bis zur Verteilung auf einem Treuhandkonto halten und müssen das Konto innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit dem Nachlass abrechnen

Treuhänder müssen auch behalten genaue Aufzeichnungen und folgen bestimmten Protokollen. Wenn ein Treuhänder die Verfahren nicht einhält, kann dies zu Geldstrafen oder Lizenzverlust führen. Tag-Sale-Unternehmen werden nicht nach den gleichen rechtlichen Standards gehalten, obwohl sie sicherlich eine moralische Verpflichtung zum Nachlass haben. Tag-Verkauf-Unternehmen können die Details des Verkaufs und die Verteilung des Geldes so handhaben, wie sie es für richtig halten.

Ein weiteres Problem bei Tag-Verkäufen ist, dass typischerweise Waren nach dem Verkauf übrig sind. Oft gibt es eine Menge Waren übrig. Wenn eine Menge Gegenstände übrig sind, hat der Executor ein Reinigungsproblem, weil das Haus "besenrein" gelassen werden muss, bevor ein Makler das Haus zum Verkauf auflistet. Anders als bei einer Auktion, bei der die Preise mit jedem Gebot steigen, wollen die Tag-Shopper einen niedrigeren Preis für alles aushandeln, was nicht nur zeitaufwendig ist, sondern auch das Nachlassgeld kostet.

Tipps zum Tag Sale On-Site

Wenn Sie mit einer Tag-Sale-Firma arbeiten, lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch, stellen Sie sicher, dass Abwicklungs-Dealines enthalten sind. der Betreiber sollte einen soliden Preisplan, angemessenes Personal und eine solide Erfolgsbilanz haben.

Was ist mit Internet Sales and Retail Sendung?

Internet Sales funktioniert gut für Artikel, die leicht versendet werden können, wie kleine Sammlerstücke, Bücher und Kunstwerke. Bevor Sie sich entschließen, diese Artikel online zu verkaufen, sollten Sie daran denken, dass die Auswahl der Sammlerstücke bei Ihrer Auktion oder beim Tag Sale die Käufer zu Ihrer Veranstaltung locken wird. Wenn Sie alle guten Sammlerstücke online verkaufen, werden Sie keine sehr gute Teilnahme an Ihrem Verkauf bekommen. Denke nicht einmal über eine Einzelhandelslieferung nach; sie werden zu lange brauchen, um deine Gegenstände zu verkaufen.

Woher weiß ich, ob ich mit einer seriösen Firma zu tun habe?

Leider funktioniert die Frage nach Referenzen nicht immer; niemand gibt eine schlechte Referenz. Das Better Business Bureau listet Bewertungen für einige, aber nicht alle Unternehmen auf. Bei einem Auktionshaus gibt es in den meisten Bundesstaaten eine Berufsgenossenschaft, die Ihnen den Status einer Auktionslizenz geben kann und Ihnen mitteilen kann, ob sie irgendwelche Beschwerden haben. Das Nachschlagen bei einem Tag-Sale-Unternehmen ist viel schwieriger, weil es keine Agentur gibt, die Beschwerden verfolgt. Eine Website, die hilfreich ist, ist http://www.ripoffreport.com . Wenn Sie auf der Website nach dem Namen der Firma suchen, die Sie untersuchen möchten; Geben Sie auch den Namen des Besitzers ein, um zu sehen, was das bringt.

Ein Unternehmen mit einer soliden Internetpräsenz einstellen

Heutzutage ist es für ein Unternehmen zwingend notwendig, ein Online-Netzwerk zu haben. Ein Unternehmen, das in der Online-Welt gut vernetzt ist, ist wahrscheinlich ein Unternehmen, das in der Region gut vernetzt ist. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Unternehmen mit einer schlechten oder keiner Website das Internet nutzen kann, um Umsätze für Ihre Veranstaltung zu generieren. Eine Google-Suche nach dem Firmennamen oder der Webadresse ist der beste Weg, um zu sehen, wie gut sie miteinander verbunden sind. Gehen Sie zur Googles Suchleiste (nicht die Adressleiste oben auf der Seite, sondern die Suchleiste in der Mitte der Seite) und geben Sie die Webadresse des Unternehmens ein, beginnend mit www. Wie viele Suchergebnisse werden zurückgegeben, die sich direkt auf das Unternehmen beziehen, das Sie untersuchen? Wenn das Unternehmen ein nationales Franchise ist, ignorieren Sie die Ergebnisse für das allgemeine Franchise und zählen Sie nur die Ergebnisse, wenn das lokale Unternehmen erwähnt wird. Ein gutes Ranking bei den Suchmaschinen bedeutet nicht notwendigerweise, dass das Unternehmen das beste für Ihre Bedürfnisse sein wird, aber es ist ein guter Indikator für die Professionalität des Unternehmens. Unternehmen, die viele zurückgegebene Ergebnisse haben, tun dies in der Regel, weil andere Organisationen mit Experten auf ihrem Gebiet zusammenarbeiten möchten, sodass sie auf die Website des Experten verweisen. Eine große Anzahl von verknüpfenden Unternehmen ist wie eine "Abstimmung" für das Unternehmen, mit dem es verbunden ist. Eine Firma, die viele Google-Ergebnisse anzeigt, ist in der Regel eine, die als Experte in ihrem Bereich anerkannt ist.

Also, was ist der beste Weg, ein Anwesen zu liquidieren?

Die beste Art des Verkaufs für Immobilien Liquidation ist eine lizenzierte Treuhänderin zu mieten, um das Anwesen an einem Tag, zu den kahlen Wänden, zu jeder Zeit des Jahres zu verkaufen. Um dies zu erreichen, würde ein Ereignis, das Teilverkauf und Teilauktion ist, von einem Auktionator durchgeführt. Da Tag-Sale-Betreiber in der Regel nicht lizenzierte Auktionshäuser sind und Auktionshäuser in der Regel keine Tags verkaufen, ist dies eine schwierige Lösung. Es gibt Auktionatoren, die diese Dienste jedoch kombinieren. Die Suche nach einem solchen Unternehmen gibt einem Testamentsvollstrecker die Flexibilität, zu jeder Jahreszeit einen Verkauf zu tätigen, die Fähigkeit, an die kahlen Wände zu verkaufen, ohne dass noch etwas übrig bleibt, und die Gewissheit, mit einem staatlich lizenzierten und verbundenen Treuhänder zu arbeiten.

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Source by Wayne Jordan