Leasinganreize in Gewerbeimmobilien

Bei der Vermietung von heute und insbesondere von Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien kommt das Wort "Amortisation" häufig vor. Kurz gesagt, das Wort erklärt das Konzept der Rückerstattung der Anreizkosten des Vermieters während der Dauer des Mietvertrags.

Auf diesem Immobilienmarkt müssen wir Mieter für das Grundstück gewinnen und die Entscheidung für einen neuen Mietvertrag anregen. Im Falle einer neuen Mieterbelegung kann der Vermieter sich dafür entscheiden, einen Anreiz zu bieten, der durch eine mietfreie Miete, eine neue Ausstattung oder eine reduzierte Miete möglich ist. Dies ist häufig der Fall, wenn der Markt sich in einem Abschwung befindet und ein Überangebot an Leerstand besteht. Auf dem heutigen Markt ist dies der Fall und wird es noch einige Zeit bleiben. Die kreative Bereitstellung von Anreizen ist Teil des Leasing-Prozesses.

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Wenn eine solche Anreiz-Aktivität vom Vermieter erbracht wird, ist dies gängige Praxis die Kosten dieses Anreizes zurück an den Vermieter zuzüglich Zinsen auf die bereitgestellten Mittel zu erstatten, und diese Rückerstattung soll über die Dauer des Leasingvertrags strukturiert sein. Amortisation ist der Prozess, der dies erreicht.

Dies deutet darauf hin, dass ein Anreiz, eine Mietrabatte oder eine mietfreie Zeit nicht wirklich frei ist. Dies ist sicherlich der Fall, und ein erfahrener Immobilienmakler oder Makler wird den Prozess und die Wirtschaftlichkeit des Leasingvertrags unterstützen, um sicherzustellen, dass der vom Vermieter finanzierte Anreiz in gewisser Weise wiederhergestellt wird.

Was machen Mieter? Wollen

Wenn die Mieter nach einem neuen Mietvertrag und einem Anreiz als Teil davon fragen, erwarten sie nicht, dass sie von dem Amortisationsprozess und der Wirtschaftlichkeit dahinter hören. Sie wollen nicht hören, dass der gute Anreiz, in den Mietvertrag einzutreten, während der Belegung zurückgezahlt wird. Sagen wir einfach, dass das Konzept zwischen dem Agenten und dem Vermieter bekannt ist und die Wiederherstellung des Anreizes während des Mietvertrags in das Mietprofil und die Mietprüfungsverfahren strukturiert (hinzugefügt) wird.

Der Mieter im heutigen Markt denkt dass der Markt langsam und zu ihren Gunsten ist, und auf dieser Grundlage muss der Vermieter etwas tun, das sie zum Eigentum anzieht. Hier wird der Anreiz Teil der Verhandlung. Ein Anreiz kann alles sein, was für den Mieter von Wert ist, ist aber normalerweise einer der folgenden:

  • Mietfreie Zeit
  • Mietabbauzeit
  • Barzahlung an den Mieter
  • Ausstatten dem Mieter zur Verfügung gestellt

Ungeachtet des Anreizes ist es Sache des Immobilienmaklers, den Miet- und Anreizprozess zugunsten des Vermieters im Rahmen von Verhandlungen zu gestalten der Deal. Am Ende des Tages will ein Mieter nur die Räumlichkeiten und die Gesamtmiete wissen, die im Mietvertrag beschrieben werden sollen.

Es ist die Aufgabe des Immobilienmaklers, dafür zu sorgen, dass der Anreiz gegeben ist strukturiert, damit der Vermieter die Auslagen für Anreiz wiedererlangt. Der Mieter möchte nicht immer genau wissen, was Sie im Mietgeschäft tun. Sie wollen nur wissen, was sie für die monatliche oder wöchentliche Gesamtbelegung des Gebäudes zahlen und wie sich diese Miete während der Mietdauer erhöhen wird.

In einem ruhigen Markt mit einer Sättigung des verfügbaren Leerstands In manchen Fällen ist es üblich, dass die Anreize sehr aktiv sind und zeitweise 30% der Miete erreichen, die normalerweise während der Laufzeit des Mietvertrags gezahlt wird. Bei jedem neuen Immobilienprojekt wird das Anreizniveau leicht auf etwa 37% ansteigen, aber der Projektentwickler wird diese Anreizkosten in das Projekt geschrieben haben. In diesem Fall zahlen die Mieter eine aufgeblähte Miete (als Gesichtsrente), damit der Bauherr die Auslagen wiedererlangen kann.

So wie es gemacht wird

So Der Miet- und Incentive-Handel läuft so. Wenn die Miete für die Räumlichkeiten, für die kein Anreiz gewährt wird, 200 USD pro m2 pa beträgt (entschuldigen Sie sich bei denen, die die Miete am Fuß berechnen), und der Anreiz, den Mieter zum Unterzeichnen des Mietvertrags zu gewinnen, entspricht einem 10% des Mietzinses, der während der Laufzeit des Mietvertrages vom Mieter zurückerlangt wurde, dann sollte die Anfangsmiete 220 US-Dollar pro m2 pa betragen. Dies wird als "Gesichtsrente" bezeichnet. Die Miete ohne Anreiz im Mietvertrag ($ 200 pro m2) wird als "effektive Miete" bezeichnet.

Was auch immer die Startmiete sein soll (Gesicht oder Wirksamkeit), wird sie durch eine Mietpreisrevision eskaliert Struktur, die praktisch und fair auf dem Markt ist. Ihre guten Marktkenntnisse sind Teil dieser Bewertung und Entscheidung. Der Vermieter muss wissen, was in den vorherrschenden Marktbedingungen richtig und fair ist, um Mieter für das Grundstück zu gewinnen. Erweiterte Leerstände sind hier keine echte Strategie und sollten vermieden werden. Selbst ein Mietvertrag, der einen niedrigen Mietbeginn oder einen höheren Anreiz hat, kann in einigen Jahren auf ein besseres Mietniveau gebracht werden und daher zu einem späteren Zeitpunkt der Marktmiete entsprechen.

Übrigens , Immobilienschätzer werden immer die Art und Höhe der Anreize herausfinden, die einem Mieter zur Verfügung gestellt wurden, um sie dazu zu verleiten, einen Mietvertrag aufzunehmen. Der Gutachter wird dann den Anreiz vom Wert der Immobilie im Rahmen ihres professionellen Bewertungsverfahrens abziehen.

In einigen Fällen will (oder versucht) ein Vermieter die in einem Mietvertrag gezahlten Anreize von der Schätzer aus genau diesem Grund; Dieser "Versteckprozess" ist üblich, wenn eine Immobilie für Hypothekendarlehen bewertet wird. Ich sage nicht, dass dieser "Versteck-Prozess" "legal" ist, sondern eher, und ein guter Immobilienmakler wird darüber Bescheid wissen und verstehen, was die tatsächliche Miete für eine Immobilie tatsächlich ist (mit entferntem Anreiz). Finanziers wissen um die Mechanismen von Anreizen und wie sie bereitgestellt und dokumentiert werden, und über Schätzer von Immobilien. Wichtig ist, dass der Level und die Art des Leasinganreizes auf dem Markt allen Parteien bekannt ist und nicht unnötig überschritten wird.

Wie geht das?

Im Umgang mit Amortisation von Leasing Anreize, kann es auf verschiedene Arten erfolgen. Erkundigen Sie sich bei einem lokalen Anwalt, um sicherzustellen, dass Sie die Standards und Gesetze in Ihrer Region und Ihrem Land einhalten. Hier einige Beispiele, wie Anreize gehandhabt werden.

  1. Einige Vermieter entscheiden sich dafür, den Anreiz-Rückzahlungsprozess zu der Miete hinzuzufügen, die normalerweise gezahlt worden wäre, wenn kein Anreiz gegeben worden wäre. In diesem Fall versteht der Mieter nicht immer, dass die Miete aufgebläht wurde, um den Anreiz für den Vermieter wiederherzustellen. Nichts ist "versteckt", es ist nur, dass der Mieter eine hohe Miete für die Räumlichkeiten zahlt.
  2. Andere Vermieter können sich dafür entscheiden, die Amortisation des Anreizes separat als gesonderte "Belastung" im Mietvertrag auszuweisen. In diesem Fall wird es eine separate Zahlung der Incentive-Miete jede Woche oder Monat und der Mieter weiß, wofür es ist. Der Anreiz wird deutlich von jedem gesehen, der den Mietvertrag liest und alle Parteien wissen, was vor sich geht.
  3. Andere Vermieter können sich dafür entscheiden, die Amortisation des Anreizes in einer gesonderten Vereinbarung zwischen den Parteien zu dokumentieren, die weit entfernt vom tatsächlichen Mietvertrag selbst liegt. Dies geschieht in der Regel durch eine "Urkunde" oder eine separate rechtliche Vereinbarung. Da der Mieter die "Tat" unterschreibt, wissen sie, dass sie für und von ihrer Existenz bezahlen. Es sind die anderen Leute, die den Mietvertrag lesen, der nicht über die Existenz des Anreizes Bescheid weiß. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs besondere Vorsicht walten lassen, da der potentielle Käufer der Immobilie den vollen Handel der Wohnung wissen möchte.

Die wichtige Botschaft hier ist zu verstehen, dass Anreize von Zeit zu Zeit aktiv sind, wenn Sie Immobilien in einem Markt vermieten, der ein Überangebot an Platz hat. Incentives sind die Art und Weise, in der der Vermieter ein Interesse an der Belegung gewinnt. Als professioneller Immobilienmakler oder Makler ist es Ihre Aufgabe sicherzustellen, dass die vollständige Wiederherstellung der Anreize erreicht wird. Dem Vermieter sollte gezeigt werden, dass Sie das gesamte Anreizgeld vom Mieter über die Mietdauer (nicht die Mietoption) zurückbekommen, zusammen mit einer Miete für die Räumlichkeiten, die in dem Markt und dem Standort, in dem Sie sich befinden, fair und angemessen ist Arbeit

Ein guter Pachtanreiz ist ein Anreiz, der den Mieter anzieht und so schnell wie möglich an den Vermieter zurückzahlt.

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Source by John Highman