Immobilienmakler und das Internet – Kauf und Verkauf von Immobilien heute

Kostenlose Immobilienbewertung

Damals und heute

Vor zehn Jahren hätte in der Wiener Innenstadt die Suche nach Immobilien begonnen Büro eines lokalen Immobilienmaklers oder einfach durch die Stadt fahren. Im Büro des Agenten würden Sie einen Nachmittag damit verbringen, Seiten mit aktiven Immobilienangeboten vom lokalen Multiple Listing Service (MLS) durchzusehen. Nach der Auswahl der Eigenschaften von Interesse, würden Sie viele Wochen lang jede Eigenschaft durchgehen, bis Sie die richtige gefunden haben. Marktdaten zu finden, die es Ihnen ermöglichen, den Preis zu ermitteln, würde mehr Zeit und viel mehr Zeit in Anspruch nehmen, und Sie könnten möglicherweise nicht alle Informationen finden, die Sie benötigen, um sich mit einem fairen Marktwert zufrieden zu geben.

Heute beginnen die meisten Immobiliensuchen im Internet. Eine schnelle Stichwortsuche bei Google nach Standort bringt Ihnen wahrscheinlich Tausende von Ergebnissen. Wenn Sie eine Immobilie von Interesse auf einer Immobilien-Website finden, können Sie in der Regel Fotos online ansehen und vielleicht sogar eine virtuelle Tour machen. Sie können dann andere Websites wie den lokalen County Assessor überprüfen, um eine Vorstellung von dem Wert der Immobilie zu bekommen, sehen, was der aktuelle Besitzer für die Immobilie bezahlt, die Grundsteuern prüfen, Zensusdaten, Schulinformationen abrufen und sogar überprüfen heraus, welche Geschäfte zu Fuß erreichbar sind – alles ohne Ihr Haus zu verlassen!

Während die Ressourcen im Internet bequem und hilfreich sind, kann die richtige Verwendung eine Herausforderung sein, wegen der Menge an Informationen und der Schwierigkeit, sie zu überprüfen Richtigkeit. Zum Zeitpunkt des Schreibens, eine Suche nach "Denver Immobilien" zurückgegeben 2.670.000 Websites. Selbst eine nachbarschaftsspezifische Suche nach Immobilien kann Tausende von Websites problemlos zurückgeben. Mit so vielen Online-Ressourcen, wie nutzt ein Investor sie effektiv, ohne sich mit unvollständigen oder schlechten Informationen zu verzetteln? Ob Sie es glauben oder nicht, das Verständnis, wie das Geschäft von Immobilien offline funktioniert, macht es einfacher, Online-Immobilieninformationen und Strategien zu verstehen.

Das Geschäft der Immobilien

Real Immobilien werden in der Regel entweder durch einen lizenzierten Immobilienmakler oder direkt vom Eigentümer gekauft und verkauft. Die große Mehrheit wird über Immobilienmakler gekauft und verkauft. (Wir verwenden "Vermittler" und "Vermittler", um auf denselben Fachmann zu verweisen.) Dies ist aufgrund ihrer Immobilienkenntnisse und -erfahrung und, zumindest historisch, ihres exklusiven Zugangs zu einer Datenbank mit aktiven Immobilien zum Verkauf. Der Zugriff auf diese Datenbank von Immobilienauflistungen stellte die effizienteste Möglichkeit dar, nach Immobilien zu suchen.

Die MLS (und CIE)

Die Datenbank von Wohn-, Land- und kleineren Einkommen erzeugende Eigenschaften (einschließlich einiger kommerzieller Eigenschaften) wird gemeinhin als Multiple-Listing-Service (MLS) bezeichnet. In den meisten Fällen können nur Eigenschaften, die von Mitglieds-Immobilienmaklern aufgelistet werden, zu einem MLS hinzugefügt werden. Der Hauptzweck eines MLS besteht darin, die Immobilienmakler der Mitglieder in die Lage zu versetzen, anderen Mitgliedsagenten Entschädigungsforderungen zu stellen, wenn sie einen Käufer für eine Immobilie finden.

Zu diesen Zwecken wurde die direkte Veröffentlichung der MLS nicht zugelassen Information für die Öffentlichkeit; Zeiten ändern sich. Heutzutage sind die meisten MLS-Informationen in vielen verschiedenen Formen direkt über das Internet für die Öffentlichkeit zugänglich.

Gewerbliche Immobilienanzeigen werden ebenfalls online angezeigt, aggregierte Informationen über gewerbliche Immobilien sind jedoch schwer fassbar. Größere MLS betreiben oft einen kommerziellen Informationsaustausch (CIE). Ein CIE ähnelt einem MLS, aber die Agenten, die die Einträge zur Datenbank hinzufügen, müssen den anderen Mitgliedern keine bestimmte Art von Kompensation anbieten. Vergütung wird außerhalb der CIE ausgehandelt.

In den meisten Fällen können Immobilien zum Verkauf durch Eigentümer nicht direkt zu einem MLS und CIE hinzugefügt werden, die typischerweise von REALTOR-Verbänden gepflegt werden. Das Fehlen einer verwalteten zentralisierten Datenbank kann die Lokalisierung dieser Eigenschaften erschweren. Traditionell werden diese Eigenschaften gefunden, indem man in den Immobilienangeboten der Lokalzeitung herumtreibt oder nach Anzeigen sucht. Eine effizientere Möglichkeit zum Auffinden von Immobilien zum Verkauf durch Eigentümer ist die Suche nach einer Website für den Verkauf nach Eigentümern im geografischen Gebiet.

Was ist ein REALTOR? Manchmal werden die Begriffe Immobilienmakler und REALTOR synonym verwendet; sie sind jedoch nicht gleich. Ein REALTOR ist ein lizenzierter Immobilienmakler, der auch Mitglied der NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS ist. REALTORS müssen sich an einen strengen Ethik- und Verhaltenskodex halten.

MLS- und CIE-Property-Listing-Informationen waren historisch nur in gedruckter Form verfügbar und, wie erwähnt, nur für Immobilienmakler-Mitglieder eines MLS direkt verfügbar oder CIE. Vor etwa zehn Jahren begann diese wertvolle Immobilieninformation ins Internet zu gelangen. Dieses Rinnsal ist jetzt eine Flut!

Ein Grund ist, dass die meisten der 1 Million REALTORS Websites haben, und auf den meisten dieser Websites werden unterschiedliche Mengen der lokalen MLS- oder CIE-Eigenschaftsinformationen angezeigt. Ein weiterer Grund ist, dass es viele Websites von Nicht-Immobilienmaklern gibt, die auch Immobilieninformationen anbieten, einschließlich Websites für den Verkauf durch Eigentümer, Standorte für Zwangsversteigerungen, Standorte für regionale und internationale Veröffentlichungen, Bezirksbeurteilungsstellen sowie Bewertungs- und Marktinformationen Websites. Die Flut von Immobilieninformationen im Internet macht die Informationen zwar besser zugänglich, aber auch verwirrender und missverständlich und missbräuchlich.

Immobilienmakler

Trotz Hochwasser von Immobilieninformationen im Internet werden die meisten Immobilien immer noch direkt über Immobilienmakler verkauft, die Immobilien in der lokalen MLS oder CIE auflisten. Diese Property-Listen bleiben jedoch nicht mehr lokal. Von Natur aus ist das Internet ein globaler Marktplatz und lokale MLS- und CIE-Listen werden normalerweise zur Darstellung auf vielen verschiedenen Websites verbreitet. Zum Beispiel gehen viele auf die Website der NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, http://www.realtor.com und auf die Website des örtlichen Immobilienmaklers. Zusätzlich kann das Verzeichnis auf der Website einer lokalen Zeitung angezeigt werden. Im Wesentlichen ist das Internet nur eine andere Form des Marketings, die vom heutigen Immobilienmakler angeboten wird, aber es hat eine viel größere Reichweite als die alte Printwerbung.

Zusätzlich zum Internet-Marketing können Listing-Agenten auch dem Verkäufer helfen einen Preis festlegen, offene Häuser halten, den Verkäufer über interessierte Käufer und Angebote informieren, den Vertrag verhandeln und beim Schließen helfen. Wenn ein Agent alle diese Dienste bereitstellt, wird dies als eine Full-Service-Listungsanordnung bezeichnet. Während Full-Service-Listing-Vereinbarungen die häufigste Art von Listing-Vereinbarungen sind, sind sie nicht die einzige Option mehr.

Änderungen in der Technologie hinter dem Immobiliengeschäft haben viele Agenten dazu gebracht, die Art, wie sie Geschäfte machen, zu ändern. Dies liegt zum großen Teil an dem sofortigen Zugang, den die meisten Verbraucher jetzt zu Immobilienangeboten und anderen Immobilieninformationen haben. Darüber hinaus haben das Internet und andere Technologien einen Großteil des Marketing- und anfänglichen Suchprozesses für Immobilien automatisiert. Zum Beispiel können Verbraucher Eigenschaften online ansehen und Anfragen per E-Mail stellen. Broker können automatisierte Programme verwenden, um Angebote an Verbraucher zu senden, die ihren Kriterien entsprechen. Daher beschränken einige Agenten die angebotenen Dienste und ändern ihre Gebühren entsprechend. Ein Agent kann anbieten, die Immobilie in der MLS zu bewerben, bietet jedoch nur begrenzte zusätzliche Dienstleistungen. In der Zukunft könnten einige Immobilienmakler mehr a la carte anbieten.

Aufgrund der Fülle an Immobilieninformationen im Internet sollten sich heute, wenn man einen Immobilienmakler anheuert, die besondere Leistungen des Vermittlers und die Tiefe seiner Erfahrung und seines Wissens in der betreffenden Immobilienbranche. Es geht nicht mehr nur um den Zugriff auf Informationen über Immobilienlisten. Käufer und Verkäufer fanden in der Vergangenheit Agenten durch Empfehlungen von Freunden und Familie. Das Internet bietet nun Möglichkeiten, direkt nach qualifizierten Agenten zu suchen oder die Biografie eines Agenten zu recherchieren, der sich offline auf Sie bezieht. Eine solche Seite, AgentWorld.com, wird schnell zum LinkedIn oder Facebook für Immobilienmakler. Auf dieser Seite kann ein Agent sein Profil personalisieren, einen Blog starten, Fotos und Videos posten und sogar einen Link zu seiner Website erstellen. Sobald ein einzigartiger Inhalt zu ihrer Profilseite hinzugefügt wurde, bemerken die Suchmaschinen!

Einige haben argumentiert, dass das Internet REALTOREN und die MLS weniger relevant macht. Wir glauben, dass dies auf lange Sicht falsch sein wird. Es kann die Rolle des Agenten ändern, aber sachkundige, qualifizierte und professionelle REALTORS relevanter denn je machen. Tatsächlich ist die Anzahl der Immobilienmakler in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Kein Wunder, das Internet hat lokale Immobilien zu einem globalen Geschäft gemacht. Abgesehen davon, Internet oder nicht, die einfache Tatsache bleibt, dass der Kauf von Immobilien der größte Einzelkauf ist, den die meisten Menschen in ihrem Leben machen (oder, für viele Investoren, die größten Mehrfachkäufe im Laufe ihres Lebens) und sie Expertenhilfe benötigen. Was das MLS betrifft, so ist es nach wie vor die zuverlässigste Quelle von Immobilienangeboten und verkauft verfügbare Informationen und ermöglicht weiterhin eine effiziente Vermarktung von Immobilien. Also, was ist die Funktion aller Online-Immobilieninformationen?

Online-Immobilieninformationen sind ein großartiges Rechercheinstrument für Käufer und Verkäufer und ein Marketinginstrument für Verkäufer. Bei richtiger Anwendung können Käufer Zeit sparen, indem sie Immobilien schnell durchsuchen und letztlich bessere Investitionsentscheidungen treffen. Verkäufer können effizient den Markt recherchieren und informierte Entscheidungen über die Einstellung eines Agenten und die Vermarktung ihrer Immobilien online treffen. Der nächste Schritt ist zu wissen, wo Sie online nach den besten Ressourcen suchen können.

Internetstrategien

In den folgenden Abschnitten stellen wir Strategien und Tipps zur Verfügung, wie Sie das Internet nutzen können, um Immobilien für Verkaufs- und Forschungsinformationen zu finden, die für Ihre Kaufentscheidung relevant sind. Es gibt viele Immobilien-Websites, aus denen zu wählen und obwohl wir keine bestimmte Website unterstützen möchten, haben wir gefunden, dass die hier aufgeführten Ressourcen in den meisten Fällen gute Ressourcen oder so beliebt sind, dass sie erwähnen müssen. Eine Möglichkeit, die Genauigkeit einer Website zu testen, ist die Suche nach Informationen über eine Immobilie, die Sie bereits besitzen.

Suche nach Immobilien zum Verkauf

Trotz des weit verbreiteten Zugangs zu Real Viele glauben, dass MLS-Datenbanken weiterhin die vollständigste und genaueste Quelle von Immobilieninformationen bieten. Die meisten MLS verteilen Inhalte nun auf andere Websites (die hauptsächlich von Immobilienmaklern betrieben werden). Ein ausgezeichneter Ausgangspunkt für MLS-Inhalte ist die nationale NAR-Website, realtor.com, die auch die beliebteste Website für die Suche nach Immobilienangeboten ist. Praktisch alle lokalen und regionalen MLS haben eine Vereinbarung mit realtor.com, um einen Großteil ihres aktiven Verzeichnisses zu veröffentlichen.

Einige lokale und regionale MLS-Systeme haben auch eine öffentlich zugängliche Website. Um jedoch vollständige Informationen zu erhalten, müssen Sie wahrscheinlich noch einen qualifizierten lokalen REALTOR finden. Viele lokale Immobilienmakler stellen ihren Kunden (per E-Mail) auch neue Einträge zur Verfügung, die in das MLS eingegeben werden, die ihren vordefinierten Kriterien entsprechen. Dies kann für einen beschäftigten Käufer sehr hilfreich sein.

Es gibt auch viele Websites, auf denen sowohl Immobilienmakler als auch Immobilien zum Verkauf angeboten werden. Zu den beliebtesten Websites gehören zillow.com und trulia.com. Diese Seiten bieten auch andere Dienste an. Zum Beispiel ist zillow.com am besten für seine sofortige Eigenschaft Bewertungsfunktion und trulia.com für die Bereitstellung historischer Informationen bekannt. Eine andere Quelle von Immobilien zum Verkauf sind die staatlichen, regionalen und lokalen Websites, die mit Maklerfirmen verbunden sind; zum Beispiel remax.com oder prudential.com. Suchmaschinen wie yahoo.com und Kleinanzeigen Websites wie craigslist.com haben auch eine große Anzahl von aktiven Immobilien-Listings.

Ein Hauptunterschied zwischen diesen Seiten ist, wie viele Informationen Sie anonym zugreifen können. Zum Beispiel können Sie bei trulia.com bis zu einem gewissen Punkt anonym einkaufen, aber dann müssen Sie sich für weitere Informationen auf der Website des Agenten durchklicken. Viele neue Immobilien-Suchmaschinen ermöglichen es Ihnen, Listen zu durchsuchen, ohne ein Formular ausfüllen zu müssen. Die beste Strategie besteht darin, einige der oben aufgeführten Websites zu durchsuchen, um nach interessanten geografischen Regionen oder Preisbereichen zu suchen. Sobald Sie eine Immobilie ernst nehmen, ist es an der Zeit, einen qualifizierten REALTOR Ihrer Wahl zu finden, der eine komplette Suche in der lokalen MLS durchführt.

Es macht auch nie weh, auf die altmodische Art zu fahren durch die Nachbarschaften, die dich interessieren. Es gibt keinen Ersatz für physisch, nicht virtuell, den Block zu gehen, wenn Sie eine ernsthafte Investitionsentscheidung treffen. In diesem Sinne handelt es sich bei Immobilien um ein sehr lokales Geschäft, und vor dem Grundstück zu stehen, kann zu einer anderen Entscheidung führen als der Ausdruck einer Webseite.

Wertschätzung von Immobilien

Wie bereits erwähnt, ist die sofortige Immobilienbewertung von zillow.com eines der beliebtesten Immobilienwerkzeuge. Geben Sie einfach eine Adresse und in und Sie erhalten einen Eigenschaftswert. Es zeigt sogar die Preis-Höhen und Tiefen und zeigt das letzte verkaufte Datum (einschließlich Preis) und die Grundsteuern. Es gibt andere Websites, die ähnliche Tools wie housevalues.com und homegain.com bereitstellen. Leider verwenden viele Leute diese geschätzten Werte allein, um Verkaufspreise, Angebote und Gegenangebote zu rechtfertigen. Dies sind jedoch nur grobe Schätzungen, die auf einer Formel basieren, die die lokalen Umsatzinformationen des Bezirks enthält. Diese Schätzungen können in kurzer Zeit stark schwanken und scheinen nicht immer die tatsächlichen Marktveränderungen zu verfolgen, die normalerweise eher graduell sind. Darüber hinaus berücksichtigen diese Schätzungen nicht automatisch Immobilienumbauten oder Renovierungen oder andere immobilienspezifische oder lokale Änderungen. Dies soll nicht heißen, dass diese Seiten nicht nützlich sind. In der Tat sind sie gute Ausgangspunkte und können in vielen Fällen einen guten Ballparkwert bieten.

Wenn es darum geht, einen genaueren Wert für ein bestimmtes Grundstück zu erhalten, gibt es andere Strategien, die vertrauenswürdiger sind. Einer ist, direkt auf die Website Ihres Landkreises zu gehen. Meistens bietet der Bereich des Bezirksbeurteilers auf der Website Verkaufs- und Steuerinformationen für alle Immobilien in der Grafschaft. Wenn Sie eine bestimmte Immobilie recherchieren oder die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien vergleichen möchten, sind die lokalen Assessoren sehr hilfreich. Wenn Sie die Website eines Bezirks besuchen, erhalten Sie Informationen direkt von der Quelle. Die meisten Landkreise veröffentlichen heute Eigentumsinformationen auf ihren Websites. Oftmals können Sie nicht nur den Preis sehen, den ein Vorbesitzer gezahlt hat, sondern auch den veranschlagten Wert, Grundsteuern und Karten. Einige County Assessoren fügen nun auch Markt- und Immobilienbewertungstools hinzu.

Angesichts der Bedeutung der Bewertung für Investitionen werden wir Sie auch an die beiden wichtigsten (Nicht-Internet-) Bewertungsmethoden erinnern: Immobilien Agenten und Gutachter. Die Arbeit mit einem lokalen REALTOR ist eine genaue und effiziente Methode, um Wertdaten für eine Immobilie zu erhalten. Während einer der Hauptzwecke des MLS darin besteht, die aktiven Eigentumslisten seiner Mitglieder zu vermarkten, sammelt das System auch Verkaufsinformationen für diese Auflistungen. REALTOR-Mitglieder können diese Verkaufsinformationen abrufen und vergleichbare Marktanalysen (manchmal als CMAs bezeichnet) erstellen, die eine ausgezeichnete Momentaufnahme des Wertes einer bestimmten Immobilie für den Markt in einem bestimmten Gebiet liefern.

Endlich, die genaueste Art, a Eigentum ist, indem ein zertifizierter Gutachter ein Gutachten erstellt. Ein Gutachter wird in der Regel sowohl die verkauften Informationen im MLS-System als auch die County-Informationen überprüfen und dann die Informationen analysieren, um eine Bewertung für das Objekt basierend auf einer oder mehreren anerkannten Bewertungsmethoden zu erstellen. Diese Bewertungsmethoden können einen Vergleich ähnlicher Immobilien, die um die Unterschiede zwischen den Immobilien bereinigt wurden, umfassen, die Kosten für den Ersatz der Immobilie bestimmen oder bei einem einkommenserzeugenden Objekt einen Wert auf der Grundlage des aus der Immobilie erzielten Einkommens bestimmen.

The Neighbourhood

Es gibt viele Möglichkeiten, wie das Internet Ihnen helfen kann, eine bestimmte Nachbarschaft kennen zu lernen. Zum Beispiel können Volkszählungsdaten bei census.gov gefunden werden. Sie können auch die Nachbarschaft Scoop auf Websites wie outside.in oder überprüfen Sie lokale Blogs. Ein Blog ist eine Website, auf der Personen Themen diskutieren, indem sie Nachrichten veröffentlichen und beantworten. Beginnen Sie mit placeblogger.com und kcnn.org/citymediasites.com für ein Verzeichnis von Blogs. Trulia.com hat eine "Heat Map", die zeigt, wie heiß oder kalt jedes Viertel auf Preisen, Verkäufen oder Beliebtheit unter den Nutzern basiert.

Schulen

Wenn es um den Verkauf von Wohneigentum oder Mietobjekten für Familien geht, macht die Qualität des Schulbezirks einen großen Unterschied. Es gibt viele Websites, die sich mit Schulinformationen befassen. Besuche greatschools.net oder schoolmatters.com. Die meisten lokalen Schulbezirke haben auch ihre eigene Website. Diese Seiten enthalten eine Vielzahl von Informationen über die öffentlichen Schulen und den Schulbezirk, einschließlich der Demographie des Bezirks, Testergebnisse und Elternüberprüfungen.

Suche nach dem richtigen Immobilienmakler

Eine neue Ergänzung des Internet-Booms bei Immobilieninformationen sind Websites, auf denen Immobilienmakler ihre Expertise und ihr lokales Wissen vermarkten können, indem sie ihre beruflichen Profile und soziale Netzwerke mit Blogs präsentieren. Sie können nach einem Agenten mit einer bestimmten Expertise, einem bestimmten geografischen Gebiet oder einem Agenten suchen, der spezifische Services anbietet. Auf der Website AgentWorld.com können Benutzer schnell und einfach einen Agenten mit der richtigen Expertise finden, indem sie Stichwortsuchen und saubere und einfache Agentenprofile verwenden. AgentWorld.com ermöglicht es Agenten auch, personalisierte Blogs, Fotos und Videos zu posten, um den Verbrauchern zu helfen, den besten Agenten für ihre Bedürfnisse zu finden. Außerdem enthalten viele Agentenprofile eine direkte Verbindung zur Website des Agenten, wo Sie wahrscheinlich die lokalen MLS-Auflistungen finden werden.

Karten und andere Werkzeuge

Das Internet hat gemacht Mappen und Lokalisieren von Eigenschaften viel einfacher. Rufen Sie maps.live.com oder maps.google.com auf oder besuchen Sie walkscore.com, um zu sehen, wie eine bestimmte Immobilie begehbar ist, um eine Luftaufnahme oder ein Satellitenbild einer Immobilie oder eines Wohngebiets zu erhalten. Diese Seiten können Ihnen eine Vorstellung von den Eigenschaften der Nachbarschaft und den Arten von Unterhaltung, Restaurants und anderen Einrichtungen geben, die nur wenige Gehminuten von der Unterkunft entfernt sind. Maps.Live.com bietet eine Ansicht in einem Winkel, sodass Sie die Seiten von Häusern und Karten sehen können. Google bietet Ihnen sogar eine 360-Grad-Ansicht auf Straßenniveau für bestimmte Stadtteile. Wenn Sie keine dieser Satelliten-Karten-Websites ausprobiert haben, sollten Sie wirklich, wenn auch nur zur Unterhaltung.

Abschließende Gedanken zu Internet-Strategien

Das Internet ist sehr effektiv Forschungs- und Marketing-Tool für Immobilieninvestoren, ist aber kein Ersatz für einen erfahrenen Immobilienprofi. Das Internet kann Ihnen Zeit und Geld sparen, indem es schnelle und einfache Immobilienforschungs- und Marketingoptionen ermöglicht. Sites wie AgentWorld.com helfen Ihnen auch effizient einen REALTOR zu finden, der Ihren Kauf- oder Verkaufsbedürfnissen entspricht.

Denken Sie immer daran, wenn es um Internetstrategien für Immobilien geht: Mehr Wissen ist besser. Sie müssen das Internet nutzen, um Ihre Wissensbasis auf einer Zielimmobilie aufzubauen oder einen Immobilienmakler zu finden, der über die erforderliche Expertise verfügt. Die große Vorsicht ist jedoch, dass das Internet menschliche Urteilskraft und Perspektive, Expertenrat oder physische Sorgfaltspflicht nicht ersetzen sollte – Schlüssel zum erfolgreichen Investieren.

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Source by Tyler Kraemer