Geschichte der Beziehungen zu Immobilienmaklern

Kostenlose Immobilienbewertung

Zu Beginn waren Immobilienmakler bekannt als Zwischenhändler und Optionisten . Damals war es üblich, dass ein Mittelsmann eine Immobilie zum Verkauf kannte, sie aber vor anderen Zwischenhändlern geheim hielt. Es war schwierig für diese Vermittler, eine Gebühr für ihre Dienstleistungen zu sammeln, so dass sie zu Taktiken greifen würden, die nicht immer im besten Interesse ihres Verkäufers waren. Die Optionäre hingegen waren in der Regel erfolgreicher bei der Eintreibung ihrer Gebühren, da sie das Eigentum des Verkäufers auf eine Kaufoption binden, die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über dem Optionsbetrag verkaufen, zahlen der Verkäufer den Optionspreis und dann den Rest.

Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete oft unehrliche, betrügerische Vermittlungsmethoden, die Verkäufer und Käufer ausnutzten. Schließlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler ein Vermittler und eine Treuepflicht gegenüber dem Verkäufer ist und eine Vergütung für seine Dienstleistungen erhält. Dieses neue Konzept zwang die Beziehungen zwischen Verkäufer und Makler zu einem höheren Niveau von Service und Pflicht. Es ermöglichte den Maklern auch, Immobilien zum Verkauf über Verträge aufzulisten. Auf diese Verträge beziehen wir uns jetzt auf Listen. Die früheren Formen der Auflistungen, die wir genannt haben, öffnen Listen . Die offene Notierung ist eine Art nicht-exklusiver Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler autorisiert, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.

Andere Makler könnten auch offen sein Angebote für die gleiche Immobilie, aber nur der Makler, der den Käufer tatsächlich gefunden hat, würde eine Provision erhalten. Darüber hinaus würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Notierung verhinderte die Zusammenarbeit zwischen den Brokern, da jeder Broker sein eigenes offenes Listing erhalten konnte. Um das Problem der offenen Liste zu lösen, wurde die Exklusivvertretung populär

Die Exklusivagenturliste ist eine Art von Listungsvertrag, bei der der Verkäufer nur die Börsenmaklervergütung anbietet, wenn der Käufer beschafft wird durch die Bemühungen des Maklerunternehmens oder die Bemühungen anderer Immobilienmakler. Dies bedeutet, dass der Börsenmakler in bestimmten Situationen, wie zum Beispiel zum Verkauf durch den Eigentümer, keine Entschädigung erhält, wenn die Immobilie verkauft wird. In der exklusiven Agenturliste muss der Börsenmakler oder ein anderer Makler, der mit der Börsenmaklerfirma zusammenarbeitet, den Käufer beschaffen, um einen Anspruch auf Entschädigung zu haben.

Die exklusive Agenturliste ermutigt konkurrierende Makler, Käufer für das Listing zu finden Der Börsenmakler zahlt die Maklergebühr. Der Verkäufer zahlt jedoch immer noch keine Gebühr, wenn ein Verkäufer den Käufer findet. Aus der exklusiven Agenturauflistung ergab sich schließlich das Exklusiv-Vertriebsrecht Listing

Durch das exklusive Recht zur Verkaufsabtretung wird der Börsenmaklerin im Falle eines Verkaufs unabhängig davon eine Entschädigung angeboten wer beschaffte den Käufer. Das Alleinvertriebsrecht garantiert, dass der Börsenmakler eine Gebühr erhält, auch wenn ein konkurrierender Makler oder der Verkäufer Immobilien verkauft. Es bietet den größten Schutz für den Börsenmakler und wird im besten Interesse des Verkäufers betrachtet, da der Börsenmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie investiert, da eine Provision während der Vertragslaufzeit garantiert wird.

Selbst nachdem das exklusive Recht, das Listing zu verkaufen, populär wurde, gab es wenig Zusammenarbeit zwischen Brokern, da ein Käufer, der ein spezifisches Eigentum kaufen wollte, mit dem Broker, der exklusive Listings von Interesse hatte, verhandeln musste. Es war auch allen Beteiligten klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.

In den 1950er Jahren gab es einen Druck für mehr Kooperation zwischen Maklerfirmen. Als Ergebnis würde ein Makler, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, mit konkurrierenden Maklerfirmen Kontakt aufnehmen, um von ihrem Inventar und möglichen Übereinstimmungen für ihre Kunden zu erfahren. Oft kam es zu Deals, bei denen der Verkäufer den Verkäufer oder deren Vertreter nicht kannte und der Verkäufer nur mit dem Käufer verhandelte. Plötzlich war das Konzept, dass das Verkaufsmaklergeschäft seine Treuepflichten gegenüber nur schuldete, der Verkäufer nicht länger ein sauberes und logisches Konzept. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die unbrauchbaren Agenturkonzepte aussortiert würden und zur Käufervertretung führen würden.

Als die 1950er und 1960er Jahre fortschritten, entwickelte sich ein formalisierteres kooperatives Vermittlungssystem, das als Multiple Listing bekannt ist Service (MLS) wurde entwickelt. Durch die MLS entwickelte sich das Konzept der Subagenten . Einfach ausgedrückt bedeutete dies, dass der Börsenmakler der Agent war und nur den Verkäufer vertrat. Der Börsenmakler würde Verkaufsmitarbeiter einstellen, die als Subagenten des Verkäufers betrachtet wurden. Die Notierung MLS Brokerage wurde benötigt, um alle kooperierenden Brokergeschäfte innerhalb ihrer MLS verfügbar zu machen. Diese kooperierenden Broker wurden auch als Subagenten des Börsenmaklers betrachtet, die Agenten des Verkäufers waren. Wenn das kooperierende Maklerunternehmen Verkaufsmitarbeiter hatte, waren sie Subagenten des kooperierenden Maklerunternehmens, die Subagenten des Börsenmaklers waren, der der Vertreter des Verkäufers war. Während dieser Zeit war eine Agenturbeziehung mit einem Käufer nicht möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer verbunden war. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, war es, nicht zu lügen, wenn Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept der "Käufer aufpassen" war wirklich die Realität, wie das Maklergeschäft funktionierte und Käufer waren immer nicht vertreten.

Der Anstieg des Konsumismus, der sich in zahlreichen Gerichtsentscheidungen manifestierte, setzte das Maklergeschäft unter Druck besorgt über die Interessen des Käufers. Aus diesem Grund hatten Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiteten, die Pflicht, bekannte, eine Immobilie betreffende Angelegenheiten offenzulegen. Wenn der Makler beispielsweise gewusst hat, dass ein Dach leckt, müsste er diese Tatsache offen legen. Dieses Offenbarungskonzept wurde später von den Gerichten erweitert, um Bedingungen über das Eigentum einzubeziehen, die die Makler hätten oder kennen sollten .

In den 1980er Jahren fand eine Regierungsstudie heraus, dass fast drei Viertel davon Alle Käufer dachten, die Vermittlung, mit der sie arbeiteten, repräsentiere sie als Kunden. Die gleiche Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer auch dachten, dass die kooperierende Vermittlung die Interessen des Käufers repräsentiere. Es wurde bald klar, dass die Konzepte der Agentur, die die Industrie und die staatlichen Aufsichtsbehörden eingeführt hatten, um die Agenturbeziehungen zu vereinfachen und zu klären, nicht funktioniert hatten. Der anhaltende Druck seitens der Verbrauchergruppen und der Gerichte führte schließlich zur Käufervertretungsbewegung der 1990er Jahre

Im Jahr 1991 bildete der Nationalverband der REALTORS® eine beratende Gruppe zur Untersuchung von Vertretungsfragen. Zeugenaussagen wurden von Immobilienmaklern, Industrieexperten, der Öffentlichkeit und staatlichen Aufsichtsbehörden erhalten. Der Bericht der Beratungsgruppe gab folgende Empfehlungen:

  • Die Mehrfachlistungsrichtlinie des NAR sollte so geändert werden, dass Sub-Agency-Angebote optional sind. Wenn die Subagenten nicht von einer kooperierenden Maklerfirma akzeptiert wurden, sollte die Maklerfirma der Maklerfirma, die den Käufer vertrat, eine Entschädigung anbieten.
  • Der NAR würde die Landesverbände dazu ermutigen, Änderungen in Immobilienrecht und -vorschriften zu fördern, um die Offenlegung von Handlungsoptionen zu fördern. Diese Optionen umfassen eine Verkäuferagentur, eine Käuferagentur und eine offenbarte Doppelagentur. Der Zweck dieser Empfehlung bestand darin, den Verbrauchern zu helfen, fundierte Entscheidungen in Bezug auf die Vertretung zu treffen.
  • Der NAR sollte die Immobilienmakler ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien zu erlassen, die sich auf die Abwicklung von Agenturbeziehungen mit Kunden und Kunden beziehen.
  • Der NAR würde die Bildung aller Mitglieder zum Thema der Vertretung von Behörden fördern. Die staatlichen Regulierungsbehörden würden auch ermutigt werden, die Agentur als obligatorisches Thema in die Weiterbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.

Ab 1992 hat die National Association of REALTORS® folgende Politik übernommen:

"Die National Association of REALTORS® erkennt eine Verkäuferagentur, eine Käuferagentur und eine dual agent mit Einverständniserklärung als geeignete Formen der Verbrauchervertretung bei Immobilientransaktionen.Der Verband respektiert die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® individuelle Geschäftsentscheidungen über die Geschäftspraktiken ihrer Unternehmen treffen können.Außerdem unterstützt NAR Wahlfreiheit und Einverständniserklärung für Verbraucher oder Immobilien Dienstleistungen bei der Schaffung von Agentur Beziehungen mit Immobilien-Lizenznehmer. "

Diese NAR Änderungen der Repräsentationspolitik modifiziert die Art und Weise, wie die Industrie praktiziert. Ausschließliches Vertretungsrecht Käuferverträge erlauben es nun einem Käufer, mit einem Makler zu vermitteln, um den Kauf von Immobilien zu finden und zu verhandeln. Im Allgemeinen gelten diese Vereinbarungen für einen bestimmten Zeitraum und verlangen, dass der Käufer bei Abschluss der Immobilientransaktion eine Provision zahlt. Als Vermittler des Käufers schuldet der Käufer dem Käufer alle Treuepflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung).

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Source by Jeff Sorg