Einführungsleitfaden für Ihre gewerbliche Immobilienpacht

Kostenlose Immobilienbewertung

Der Versuch, den Leasingprozess in wenigen Absätzen vollständig abzudecken, würde seine Bedeutung unterschätzen. Ihre Miete wird eine der größten monatlichen Ausgaben sein. Wenn Sie einen Standort gefunden haben, der zufriedenstellend ist, müssen Sie in der Lage sein, den Mietvertrag mit Bedingungen zu vereinbaren, die Ihnen den Start erleichtern, mit Ihrer erwarteten Eröffnung zusammenfallen (was in unserer Branche unerlässlich ist), Ihre langfristige Rentabilität sichern und Ihnen um Ihr Unternehmen rechtzeitig an jemanden zu verkaufen, der erfolgreich weiterarbeiten kann. Um dies zu tun, müssen Sie verstehen, dass alles in einem Mietvertrag verhandelbar ist. Alles ist ein faires Spiel zur Diskussion.

Die Verhandlung eines gewerblichen Immobilienverhältnisses muss nicht eine Schlacht sein. Denken Sie daran, und Sie sollten den Vermieter nicht daran erinnern, dass es in Ihrem besten Interesse liegt, dass Sie erfolgreich sind. Wenn Sie zu schlechten Bedingungen mieten, gehen Sie aus dem Geschäft, und sie haben keinen Mieter. In der Tat erkennen viele Vermieter jetzt, dass die Bereitstellung eines "überlegenen Mieterservices" damit beginnt, dass der Mietverhandlungsprozess für die Mieter so einfach und effizient wie möglich ist. So wichtig es auch ist, zu einem Mietvertrag zu kommen, der den Bedürfnissen von Mietern und Vermietern gerecht wird, dienen lange Verspätungen über geringfügige Details keiner Partei.

Es ist üblicher geworden, dass Vermieter "Standard" zu ersetzen, sollte die Situation diktieren. Dies verhindert Verzögerungen bei der Rechtsberatung, wenn eine bestimmte Sprache wiederholt wiederholt werden muss.

Wenn Sie sich mit einem Agenten auseinander setzen, achten Sie darauf, dass sie auf Ihr bestes Interesse achten. Nur einen Agenten einzustellen, verpflichtet sie nicht zu Ihrem Erfolg. Bedenken Sie, dass sie oft vom Vermieter bezahlt werden, um den Raum zu füllen. Sie können eine Beziehung zu Ihrem Agenten aufbauen, ebenso wie eine Beziehung zu Ihrem Bankier, zu Ihrem Makler, mit dem Sie Ihr Haus gekauft haben, oder zu Ihrem Werbungsmitarbeiter – mit der Kommunikation.

Bitte fordern Sie einen Kostenvoranschlag an. RFP): Über Ihren Agenten an den Vermieter zu senden, um eine Kopie ihrer Standard-Mietvertragsvereinbarung anzufordern. Das RFP wird viele wichtige Fragen behandeln, sollte aber immer einen Abschnitt enthalten, in dem die Erwartungen des Mieters in Bezug auf die Wartung des Geländes (Common Area Maintenance, CAM) und die Steuererhöhung dargelegt werden.

Standard Mietvertrag: jede gewerbliche Immobilie zur Miete.

Grundmiete: Die Preisvorstellung für den Raum selbst, ohne Steuern, Unterhalt, Versicherung oder jede Art von Mietobjekten

CAM: Gemeinsame Gebietspflege.

Triple Net: Die Summe zwischen CAM, Steuern und Versicherung. Abhängig von der Anzahl der anderen Mieter können Sie einen anteiligen Anteil an diesen Kosten zahlen oder als freistehende Einheit haben Sie möglicherweise die gesamten Kosten.

Bruttomiete: Die Basismiete plus das dreifache Netz.

Vanille Box: Sehr vage Terminologie, die sehr unterschiedlich sein kann. Im Allgemeinen definiert als grundierte Trockenmauer Shell, Betonboden, grundlegende kommerzielle Beleuchtung, elektrische Breaker-Box und grundlegende HVAC. Abhängig vom Verständnis des Vermieters über eine "Vanille-Box", können Sie mehr oder weniger als das gehen. Stellen Sie sicher, dass die "Vanille-Box" im Mietvertrag eindeutig definiert ist.

VPI: Verbraucherpreisindex. CPI ist eine von der Regierung abgeleitete Zahl, um den Wert eines Dollars im Vergleich zu früheren Jahren zu messen. CPI ist in der Regel der Faktor, der verwendet wird, um einen Anstieg der Leasingraten von Jahr zu Jahr oder während Optionsperioden zu ermitteln, da die Regierung die Anzahl in regelmäßigen Abständen aktualisiert und leicht zugänglich ist.

Build Out: Mieterverbesserung. Dies ist der Betrag, der geschätzt wird, um von "Vanille-Box" zu einem fertigen Club minus Ausrüstung zu gehen.

Optionsperioden: Optionsperioden sind die Zeitperioden, die nach der anfänglichen Leasingdauer (falls vorhanden) eintreten. Optionsperioden sind aufgrund der möglichen Schwankungen der Leasingraten, die auftreten können, sehr wichtig. Dies verdeutlicht die Wichtigkeit des CPI und fordert eine Erhöhung des Kapitals. Sie müssen so streng wie möglich die Kosten festlegen, die in Zukunft für Ihr Unternehmen gelten. Wenn nicht, können Sie am Ende zahlen, was auch immer der Markt tragen wird, und das könnte entweder Sie aus dem Geschäft bringen, Ihre Gewinne oder Geschäftswert zu töten oder zu verkaufen, ist einfach unmöglich zu verkaufen

der Mietvertrag, erinnerst dich an dein Ziel: Sichern Sie den gewünschten Platz zum bestmöglichen Preis und halten Sie so viel Geld wie möglich in der Tasche, bis Sie entscheiden, dass Sie einen guten Preis an jemanden verkaufen möchten, der weitermachen kann Geld verdienen.

Ein kurzer Überblick über die Grundlagen eines Mietvertrages:

Eine erste Mietdauer von ([x)JahreOptionsperiodendienachderursprünglichenPeriodeverlängertwerdensollenWennderVermietersichbeidenOptionszeiträumennichtwohlfühltkönnenSieIhrenAnfangszeitraumauf7odersogar10JahreverlängernabhängigvonIhrerEinschätzungdesGebietsWennSieeinenlängerenMietzeitraumhabenundIhrGeschäftsplanundIhreFinanzenstarkgenugsindkönnenSieeinenniedrigerenMietbetragproQuadratmeterverhandeln

Bei der Verhandlung von Optionsperioden ist es Ihr Ziel, Ihre zukünftige Miete so genau wie möglich zu definieren.

Ich empfehle, für eine Anzahl von Monaten kostenlose Miete und / oder halbe Miete zu verlangen für mehrere Monate ab dem Datum der Ausstellung der Bescheinigung über die Ausübung.

Bei der Aushandlung des Bauprojekts wäre das ideale Szenario für Sie, dass der gesamte Betrag vom Vermieter bezahlt wird. Auch wenn Sie die Finanzen und den Geschäftsplan haben, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass dies geschieht. Selbst wenn Sie keine starken Aussagen haben, können Sie hier noch Hilfe finden. Sie können einen Prozentsatz des bezahlten Gebäudes erhalten (idealerweise die größeren Ticket-Artikel – HVAC, Elektrik usw.) oder der Vermieter kann den Betrag in Ihren Mietvertrag einbezahlen und Sie im Laufe der Zeit oder einer Kombination zurückzahlen. Seien Sie vorsichtig, dass jede Konzession im Namen des Vermieters nicht in Ihrem Dollar pro Quadratmeter Mietbetrag überkompensiert wird.

Du solltest in der Lage sein, den Platz in der Unterkunft zu untermieten, wenn du nicht in der Lage bist, Ihr eigener Raum zu einem anderen kleinen, verwandten Geschäft. Dies kann Chiropraktik, Massage oder physikalische Therapie sein.

Es sollte auch eine spezifische Klausel in dem Mietvertrag in Bezug auf Ihr Recht geben, den Mietvertrag ohne unzumutbare Eingriffe des Vermieters zuzuteilen. Zu irgendeinem Zeitpunkt entscheiden Sie, dass es Zeit für Sie ist zu verkaufen. Ein generelles Recht zur Abtretungsklausel ist ein Kopfschmerz, den Sie vermeiden möchten.

Der Mietvertrag sollte Ausschlüsse enthalten, dass der Vermieter keine konkurrierenden Geschäfte im selben Zentrum akzeptieren darf. oder spezifizierten Bereich.

Die Beschilderung sollte nicht vom Mieter übersehen werden, da Sie sicher sein können, dass der Vermieter hat nicht. Stellen Sie zunächst sicher, dass Ihre rechtlichen Rechte in Ihrer Gemeinde im Zusammenhang mit der Beschilderung stehen. Forschungsschilder kodieren und erhalten genau schriftlich, was diese Rechte und Codes vom Vermieter sind. Es muss für beide Parteien absolut klar sein, was die Erwartungen an die Beschilderung sind.

Eine letzte Note, aber sicherlich nicht an Wichtigkeit, ist die notwendige Garantie auf das Vorhandensein von Fehlern, der Mietvertrag. Die meisten Vermieter werden ähnlich wie die Banken wollen, dass Sie als Unternehmen unterschreiben, als persönlicher Garanten, und möglicherweise wird ein Mitunterzeichner benötigt. Es ist in Ihrem Interesse, persönlich nicht als persönlicher Bürgen zu unterschreiben, wenn überhaupt möglich. Wenn das Unternehmen den Mietvertrag garantiert und etwas schief geht, haftet das Unternehmen, aber Sie sind nicht persönlich. Wenn Sie den Mietvertrag persönlich garantieren, kann der Vermieter nach Ihrem persönlichen Vermögen kommen, um den Mietbetrag zu befriedigen. Dies ist äußerst wichtig, wenn Sie in eine Partnerschaft oder eine juristische Person involviert sind, bei der die finanzielle Belastung unausgewogen ist, was bedeutet, dass jemand in der Gruppe mehr Geld verlieren muss. Die persönliche Garantie wird sich auch direkt auf den Abschluss der jeweiligen Person beziehen. Dies wird sehr wichtig sein, wenn Sie sich entscheiden, entweder einzeln oder als Unternehmen mehr Geld aufzunehmen. All das sollte im Rahmen des Geschäftsplans vorab angesprochen werden. Wenn die Finanzwerte stark sind, können Sie möglicherweise als Unternehmen unterschreiben und sich nicht um die persönliche Garantie kümmern. Ist dies nicht der Fall, können Sie eine Klausel beantragen, mit der Sie persönlich für einen bestimmten Zeitraum unterzeichnen können, und wenn Ihre Geschäftsabschlüsse und Geschäftsabschlüsse gesund genug sind, nur als Unternehmen zurückzutreten und die persönliche Garantie zu beseitigen.

o Im Detail beschreiben, um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass Sie den Mietvertrag unterschreiben, den Sie benötigen und das bekommen, wofür Sie bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie

die Verantwortung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Zum Beispiel werden in einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag die Zeiten festgelegt, in denen Heizung und Klimaanlage bereitgestellt werden, und die vereinbarten Temperatur- und Luftfeuchtigkeitsbereiche festlegen.

o Legen Sie fest, was der Vermieter ausmacht, und beschreiben Sie Gegenmassnahmen stehen dem Mieter zur Verfügung, wenn der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

o Eine Methode zur schnellen, kostengünstigen und endgültigen Beilegung von Streitigkeiten über den Pachtvertrag zur Verfügung stellen.

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Source by Nick Berry