Die Vor- und Nachteile für Hausbesitzer in Anbetracht eines HAFA-Leerverkaufs

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Leerverkäufe sind verwirrend genug, aber lassen Sie uns ein neues Programm in den Mix werfen. Es heißt HAFA. Um Sie nicht noch weiter zu verwirren, werde ich über das gute alte reguläre HAFA-Programm und nicht über das Freddie Mac / Fannie Mae HAFA-Leerverkaufsprogramm sprechen.

Hausbesitzer müssen die Vor- und Nachteile des HAFA-Programms kennen. Ich erhielt diese Woche zwei Anrufe von Agenten, die wütend waren, als ihre Leerverkäufe genehmigt wurden. Die Kreditgeber hielten "das Recht, den Mangel zu verfolgen" und trotzen keiner Umsiedlungshilfe.

Hier ist warum:

ZWEITE Kreditgeber müssen nicht am HAFA-Programm teilnehmen, auch wenn Chase oder Wells oder wer auch immer der zweite Kreditgeber ist und sie unabhängig voneinander am HAFA-Programm als zweiter Kreditgeber auf dem Grundstück teilnehmen, dem sie nicht nachkommen müssen das HAFA-Programm. Der Agent, der in diese Leerverkäufe geht, hat dies nicht erkannt. Der Makler war nicht nur wütend über die Hausbesitzer, die Kreditgeber CUT haben in beiden Fällen die Kommission beschnitten, um eine Genehmigung einzuholen. Stell dir das vor? Ein Kreditgeber für Leerverkäufe, der die Provision eines Agenten senkt? Na da gibt es etwas, was man nicht jeden Tag sieht, oder? FALSCH !!

Lassen Sie uns die Grundlagen für das HAFA-Programm durchgehen.

Die PROS:

Wenn Sie nur EINE Hypothek haben und diese Hypothekenbank ein Teilnehmer ist und Ihren Leerverkauf genehmigt, gibt es einige PROS:

1) Sie werden von dem Mangel befreit (der Unterschied des akzeptierten Angebots zu dem, was Sie beispielsweise schulden, und Sie erhalten $ 175.000. Jemand bietet $ 175.000 an und Sie werden von diesem Betrag in Höhe von $ 50.000 befreit.) Dies bedeutet nicht, dass Sie dies tun werden keine Steuerschulden haben.

2) Sie können bis zu 3.000 USD an Transportkosten erhalten.

3) Der Kreditgeber muss innerhalb von 10 Tagen auf das Angebot des Käufers reagieren. DIES BEDEUTET NICHT, dass Sie innerhalb von 10 Tagen eine Genehmigung erhalten. Sie müssen nur antworten und eine Antwort lautet: "Hey, wir haben es erhalten und wir betrachten es"

Das sind SEHR starke Gründe, einen HAFA-Leerverkauf zu versuchen, wenn Sie QUALIFIZIEREN! Mal sehen, ob Sie tatsächlich qualifiziert sind ….

Dies sind einige der Qualifikationen für HAFA:

1. Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Eigenheimbesitzers sein. Es werden keine Investitionen oder Zweitwohnungen berücksichtigt. "Die Liegenschaft ist der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers, mit der Ausnahme, dass die Liegenschaft bis zu 90 Tage vor dem Datum des Leerverkaufs (SSA), des alternativen Antrags auf Genehmigung des Leerverkaufs (Alternative (RASS)) oder des Vertrags frei sein kann DIL-Vereinbarung, wenn der Darlehensnehmer Nachweise dafür vorlegt, dass der Darlehensnehmer mindestens 100 Meilen vom Anwesen entfernt sein musste, um eine neue Beschäftigung anzunehmen oder vom derzeitigen Arbeitgeber übertragen wurde, und es keine Anzeichen dafür gibt, dass der Darlehensnehmer ein bis vier Einheiten erworben hat 90 Tage vor dem Datum des SSA-, alternativen RASS- oder DIL-Vertrags. "[From the Supplemental Directive]
2. Die erste Hypothek muss vor 2009 entstanden sein.
3.Die Hypothekenzahlungen müssen überfällig sein, ODER es ist vernünftigerweise vorhersehbar.
4. Unbezahlter Kontostand beträgt nicht mehr als 729.750 USD.
5.Wenn ein Hausbesitzer sich nicht bei HAMP beworben hat, verlangt der Servicetechniker einen ausgefüllten Antrag auf Änderung und eidesstattliche Erklärung sowie nachweisbare finanzielle Härtefälle, die belegen, dass die finanzielle Situation des Hausbesitzers die Anspruchsberechtigung von 31% erfüllt.
Der monatliche Gesamtbetrag des PITI- (Grund-, Zins-, Steuer- und Versicherungsbeitrags) des Eigentümers MUSS 31% seines monatlichen EINKOMMENS überschreiten.
OK. Großartig. Sie qualifizieren sich und Sie haben sich bei HAFA beworben und sind im Programm eingeschrieben:

Hier sind die CONS:

1) Obligatorische Urkunde – Der Hausbesitzer muss eine Urkunde unterschreiben, in der er aufgefordert wird, sein Haus an die Bank zurückzugeben, wenn das Haus nicht verkauft. Dies ist der Hauptgrund, warum ich niemals einen Hausbesitzer für die HFAA hätte anmelden können – eine Tat in Lieu ist eine "freundliche Abschottung" und berichtet über Ihre Kreditauskunft sehr ähnlich einer Abschottung

2) 120 tage. Sie haben 120 Tage Zeit, um Ihr Haus über HAFA zu verkaufen, wenn Sie die SSA (Short Sale Application) MAILEN. Wenn Sie Ihr Haus in dieser Zeit nicht verkaufen, beziehen Sie sich auf # 1. Sie haben einer befriedigenden Zwangsversteigerung zugestimmt. Sie können zusätzliche Zeit erhalten, um Ihr Haus zu vermarkten, aber setzen Sie nicht darauf.

3) Ihr Kreditgeber legt den Preis für die Immobilie fest. Ein BPO ist vor der Auflistung der Eigenschaft abgeschlossen. Der BPO-Agent wird von YOUR LENDER angestellt und wenn dieser BPO-Agent nicht mit dem Heimatmarkt in Ihrer Region vertraut ist, könnten Sie in Schwierigkeiten geraten. Sie sind nicht für die Richtigkeit des Listenpreises verantwortlich und haften Ihnen gegenüber nicht für den Fall, dass die Immobilie nicht verkauft wird.

*** Randnotiz: Letzte Woche erhielt ich einen Anruf von einem Hausbesitzer, der die Bank of America als Kreditgeber hatte und keine Idee hatte, dass sie sich für das HAFA-Programm angemeldet hatte. Ihr Agent hatte nicht genau erklärt, was los war, und sie wusste nicht, wozu sie bereit war. Sie bat mich, ihr Haus zu kaufen. Jetzt kaufen wir Leerverkäufe. Wir lieben Leerverkäufe, und das ist es, worauf wir uns konzentrieren, um zu investieren, aber wir können nicht jeden Leerverkauf kaufen, und wir müssen sie qualifizieren. Ich rief sofort ihren Agenten an und sprach mit ihm. Er teilte mir mit, dass der Kreditgeber einen Preis von 177.000 US-Dollar für die Immobilie festgelegt habe. Sie bekamen ein Angebot für 120.000 US-Dollar, in dem ich sicher bin, dass Sie das Einkommen erraten können. Sie (BOA) lehnten das Angebot ab. Das Heim benötigte enorm viel Arbeit. Sein Wert lag mit den erforderlichen Reparaturen tatsächlich näher an 100.000 US-Dollar, und der Standort hat dem Wert nicht geholfen. Ich erklärte ihr, dass wir es nicht kaufen könnten, weil wir kein annehmbares Angebot für BOA hätten. Es war herzzerreißend, ihr zu erklären, dass sie, wenn sie kein Angebot erhalten würde, wahrscheinlich die Tat als Ersatz ansehen würde.

4) HAFA ist eine Reihe von Richtlinien. Es ist kein Gesetz. Wenn also der Kreditgeber das Protokoll nicht einhält, gibt es wirklich keine rechtlichen Schritte, die ergriffen werden können.

5) Jeder teilnehmende Kreditgeber entwickelt seine eigenen schriftlichen Richtlinien, die den Anlegerrichtlinien entsprechen. Diese beschreiben die Grundlage, auf der der Kreditgeber das HAFA-Programm für Kreditnehmer anbieten wird. Sie können die Richtlinien nicht sehen. Die Richtlinien werden jedoch der Regierung vorgelegt. Wie können Sie also wissen, ob die Richtlinien verletzt wurden? Macht eine Menge Sinn, nicht wahr?

6) Servicers können die Bedingungen der SSA gemäß den Anforderungen der Anleger ändern. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass die Kreditgeber alles tun können, was sie wollen, und warum sollte dann jemand HAFA in Betracht ziehen? Kreditgeber tun, was sie wollen, mit einem guten alten traditionellen Leerverkauf, und Sie haben nicht alle anderen negativen Aspekte.

7) Eigenheimbesitzer müssen während des Verfahrens teilweise Hypothekenzahlungen leisten. Diese Zahlungsbeträge werden von Ihrem Kreditgeber festgelegt.

KOMMISSION WIRD NICHT GESCHÜTZT – Dies ist wirklich für die Agenten da draußen. Ich denke, deshalb mögen uns die Agenten, mit denen wir zusammenarbeiten, wirklich. IHRE KOMMISSION WIRD VOLLSTÄNDIG BEZAHLT. Hier ist die Sache. Wenn ein zweiter Kreditgeber Verträge für die Genehmigung des Leerverkaufs innerhalb von HAFA kürzen möchte, ist Ihre Provision nicht bei 6% geschützt, und es ist wirklich kein HAFA-Leerverkauf, wie die Agenten, mit denen wir diese Woche gesprochen haben, herausfanden.

Der Grund, warum ich das geschrieben habe, ist wegen der zwei Agenten, die sehr hart an dem gearbeitet haben, was sie für einen HAFA-Leerverkauf hielten, der den Hausbesitzer von einem Mangel befreit und einen Umzugskredit in Höhe von 3000 Dollar zulässt. Ihre Frustration mit den 5-6 Monaten, die sie vergeudeten, um das Endergebnis einem traditionellen Leerverkauf ähnlich zu machen, war offensichtlich. BITTE bedenken Sie, dass Zweitpfandgläubiger NICHT unbedingt am HAFA-Prozess teilnehmen, auch wenn sie sich in einem von der HAFA genehmigten Kreditgeber befinden.

Wir kaufen MULTIPLE-Leerverkäufe und bieten keine Angebote für HAFA-Leerverkäufe an, da wir nicht daran glauben, dass ein Hausbesitzer eine Urkunde unterschreibt, die Teil des Programms ist. Ich sage nicht, dass das Programm nicht die Vorteile hat, aber Hausbesitzer, Makler und alle anderen, die gefragt werden, müssen ALLE Vor- und Nachteile kennen, bevor sie eine Entscheidung treffen, wie sie ihr Haus verkaufen.

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