Das Muss über die Abschottung und ihre Phasen

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Zwangsvollstreckung:

Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Immobilienbesitzer keine Zahlungen für sein Darlehen leisten kann. Wenn ein Hausbesitzer nicht in der Lage war, mit den Zahlungen Schritt zu halten, musste er die Immobilie einfach an die Bank zurückgeben, die die Hypothek auf das Haus hält. Eine Bank kann eine Zwangsvollstreckungsklage gegen den Hausbesitzer erheben. Sie können eine Immobilie verkaufen oder zurückerobern (Eigentum daran übernehmen), um den Betrag zurückzuerhalten, der für ein durch die Immobilie besichertes ausgefallenes Darlehen geschuldet wird. Die Rechte eines Hausbesitzers an einer Immobilie verfallen, weil die Hypothek nicht bezahlt wurde. Wenn der Eigentümer die ausstehenden Schulden nicht zurückzahlen oder durch Leerverkauf verkaufen kann, wird die Immobilie einer Zwangsversteigerung unterzogen. Wenn die Immobilie nicht versteigert wird, wird sie Eigentum des kreditgebenden Instituts. Zwangsvollstreckungen sind ziemlich unkomplizierte Verkäufe, da die Banken normalerweise keine "Eigenheimbesitzer" sein wollen, sondern "Wohnungsbaudarlehensgeber".

Hier sind die fünf Stufen für die Zwangsvollstreckung:

• Verpasste Zahlungen:

Die Abschottung ist ein langer Prozess, der von Staat zu Staat unterschiedlich ist. Eine abgeschottete Immobilie ist eine Immobilie, die bereits von der Bank übernommen wurde. Diese Phase beginnt, wenn der Hausbesitzer bei den Zahlungen für Wohnungsbaudarlehen (oder manchmal auch bei anderen Darlehensbedingungen) in Verzug gerät. Dies ist normalerweise auf Schwierigkeiten wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod oder medizinische Probleme zurückzuführen. Kreditgeber können auf eine zweite, dritte, vierte oder noch mehr versäumte Zahlung warten, bevor sie dem Hausbesitzer eine öffentliche Mitteilung senden.

• Öffentliche Bekanntmachung:

Nach drei bis sechs Monaten versäumter Zahlungen zeichnet der Kreditgeber eine öffentliche Bekanntmachung mit dem Namen & # 39; Inverzugsetzung & # 39; (NOD) beim County Recorder's Office, um anzuzeigen, dass der Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist. Die Mitteilung über den Verzug und die Verkaufsabsicht muss innerhalb von 30 Tagen nach der Aufzeichnung an den Hausbesitzer gesendet werden. Diese Mitteilung soll den Kreditnehmer darauf aufmerksam machen, dass er in Gefahr ist, alle Rechte an dem Eigentum zu verlieren, und möglicherweise aus dem Haus vertrieben wird.

Diese NOD enthält die Eigenschaftsinformationen, Ihren Namen, den Betrag, in dem Sie in Verzug sind, die Anzahl der Tage, die Sie zurückliegen, und eine Erklärung, aus der hervorgeht, dass Sie gemäß den Bestimmungen des Hinweises und in Verzug sind die Hypothek, die Sie beim Kauf Ihres Hauses unterschrieben haben.

Der Hausbesitzer hat eine bestimmte Zeit, um auf die Mitteilung zu reagieren und / oder die ausstehenden Zahlungen und Gebühren zu ermitteln. Wenn das geschuldete Geld oder ein anderer Verstoß nicht innerhalb einer bestimmten Zeit bezahlt wird, kann der Kreditgeber das Eigentum des Kreditnehmers ausschließen.

Der nächste Schritt besteht darin, dass der Kreditgeber eine Verkaufsanzeige für die Immobilie einreicht. Wenn der Kreditnehmer jedoch seine Zahlungen nachholt, kann der Zwangsvollstreckungsprozess gestoppt werden.

• Vorab-Abschottung:

Diese Phase beginnt, wenn der Kreditgeber eine Standardmitteilung über die Immobilie einreicht, die den Eigentümer darüber informiert, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte einleiten wird, wenn die Schulden nicht beglichen werden. Nach Erhalt der Mitteilung von der Bank tritt der Hausbesitzer in eine als "Pre-Foreclosure" bezeichnete Nachfrist ein. Während dieser Zeit kann der Hausbesitzer einen Deal mit der Bank ausarbeiten oder den ausstehenden Betrag bezahlen, bevor er ausgeschlossen wird. Immobilieneigentümer, die sich in der Phase vor der Zwangsvollstreckung befinden, können einen Leerverkauf abschließen, um ausstehende Schulden zu begleichen. Wenn der Kreditnehmer den Ausfall während dieser Phase auszahlt, endet die Zwangsvollstreckung und der Kreditnehmer vermeidet die Räumung und den Verkauf von Eigenheimen. Wenn der Standard nicht ausgezahlt wird, wird die Zwangsvollstreckung fortgesetzt.

• Versteigerung:

Wenn der Verzug nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist behoben wird, legt der Kreditgeber oder sein Vertreter einen Termin für den Verkauf des Eigenheims bei einer Zwangsversteigerung fest (manchmal auch als Treuhandverkauf bezeichnet). Der NTS-Verkauf (Notice of Trustee Sale) wird beim County Recorder's Office registriert. Die Benachrichtigung wird an den Kreditnehmer gesendet, auf dem Grundstück veröffentlicht und in der Zeitung abgedruckt. Bei der Auktion wird das Haus an den Höchstbietenden gegen Bargeld verkauft, der den Höchstgebotspreis in bar zahlen muss, normalerweise mit einer Anzahlung im Voraus und dem Rest innerhalb von 24 Stunden. Der Gewinner der Auktion erhält dann die Urkunde des Treuhänders für die Immobilie. Ein Eröffnungsgebot für die Immobilie wird vom Zwangsvollstreckungskreditgeber festgelegt, das in der Regel dem ausstehenden Kreditsaldo und allen anderen Gebühren entspricht. Das Geld aus dem Verkauf wird verwendet, um die Kosten für die Zwangsvollstreckung, Zinsen, Grundsätze und Steuern usw. zu bezahlen. Der verbleibende Betrag wird an den Hausbesitzer gezahlt. In vielen Staaten hat der Kreditnehmer das "Rückzahlungsrecht" (er kann das ausstehende Bargeld aufbringen und den Zwangsvollstreckungsprozess stoppen) bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Haus versteigert wird.

• Post-Foreclosure:

Wenn ein Dritter die Immobilie bei der Zwangsversteigerung nicht kauft oder es keine höheren Gebote als das Eröffnungsgebot gibt, übernimmt der Kreditgeber das Eigentum daran. Die Immobilie wird vom Anwalt, der den Verkauf durchführt, für den Kreditgeber gekauft. Wenn dies geschieht und das Eröffnungsgebot nicht erfüllt wird, gilt die Immobilie als Eigentum im Besitz einer Bank oder im Besitz einer Immobilie (REO). Dies liegt daran, dass viele der bei Zwangsversteigerungen versteigerten Immobilien weniger wert sind als der Gesamtbetrag, der der Bank oder dem Kreditgeber geschuldet wird oder wenn niemand darauf bietet. Die "bankeigene" Immobilie wird dann wieder zum Verkauf angeboten, normalerweise über einen Immobilienmakler.

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