Verkaufen Sie Ihr Haus ohne Agent: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

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Benötigen Sie heutzutage wirklich einen Makler? Ja und nein. Ja, Sie können Ihr Haus absolut selbst verkaufen. Nein, es ist nicht so einfach, wie Sie denken, aber im Folgenden werde ich erläutern, wie es geht, falls Sie sich für diesen Weg entscheiden.

Mit dem Aufkommen von Standorten wie Zillow, Redfin und Trulia hat sich die Immobilienbranche von einer bedarfsorientierten zu einer wissensbasierten Branche gewandelt. Sie MÜSSEN keinen Agenten mehr einstellen, mit vielen Agenten könnten Sie es sogar besser machen. Ein guter Makler weiß, wie man verhandelt, ist ein Community-Experte, ein großartiger Vermarkter und sehr kompetent in Bezug auf alle Standardverträge und Staatsformen.

Wenn Sie gerade genug wissen, um sich in Schwierigkeiten zu bringen, werden Sie sich in Schwierigkeiten bringen.

Hier sind meine Schritte zu einem erfolgreichen FSBO (For Sale By Owner)

1. Bestimmen Sie Ihren Marktwert. Sie können sich natürlich mit dem Verkauf in Ihrer Region vertraut machen, indem Sie Zillow und dergleichen besuchen, aber 30 US-Dollar für eine vergleichende Marktanalyse (CMA) von smartzip zahlen, um die Bewertung Ihrer Immobilie zu erleichtern. Eine CMA bietet Ihnen vergleichbare Verkäufe und aktive Angebote. Sie müssen informiert werden, wenn Sie mit einem potenziellen Käufer verhandeln.

2. Bezahlen Sie einen Nur-MLS-Service für etwa 300 USD, um Ihr Haus in der MLS aufzulisten, und bieten Sie jedem Käuferagenten, der Ihnen einen Käufer bringt, mindestens 2,5% an. Verwenden Sie Bilder von einem erfahrenen Immobilienfotografen (ja, es ist wichtig) und inszenieren Sie Ihr Haus, wenn es frei ist, oder machen Sie es präsentabel, wenn Sie noch dort leben (ja, das ist auch wichtig).

3. Listen Sie Ihr Haus auf Craigslist und forsalebyowner.com mit Postlets oder vflyer auf, um einen virtuellen Flyer zu erstellen.

4. Platzieren Sie in Ihrem Garten ein Schild mit Farbflyern (Sie können Schwarzweiß als Backup verwenden) und einer Webadresse, die potenzielle Käufer mit Ihrem Haus verbindet.

5. Führen Sie eine Facebook-Werbekampagne für Frauen in Ihrer Region durch, die im Alter zwischen 25 und 35 Jahren verlobt oder verheiratet sind, und erstellen Sie eine Pay-per-Click-Kampagne für Google AdWords für die Keywords. "[neighborhood (not city) name] Häuser zum Verkauf ", Geben Sie Einzelheiten besser ein als nur den Namen der Stadt.

ein. Ex's.

I. Black Gold Immobilien zu verkaufen

ii. Yorba Linda High School Haus

iii. Pferdeeigentum zu verkaufen

6. Bitten Sie eine gute Treuhandgesellschaft, Ihnen bei der Transaktion zu helfen (dies kostet Sie durchschnittlich etwa 1% des Kaufpreises). Der Treuhänder ist der "Quarterback" der Transaktion. Ein guter wird den Unterschied in der Welt ausmachen. Wenn Ihr Käufer von einem Vertreter vertreten wird, kann er darauf bestehen, seinen Treuhänder zu verwenden. Wenn Sie wissen, dass Ihr Treuhandagent ein guter ist, lassen Sie sich nicht überreden, Ihren zu verwenden. Hier in Yorba Linda und Anaheim Hills wählt der Verkäufer normalerweise die Treuhandunternehmen.

7. Preis es richtig! Wenn Sie in den ersten 3 Wochen nicht viel Feedback erhalten. Dies ist ein Hinweis darauf, dass Ihr Haus überteuert ist.

8. Offenlegen, offenlegen, offenlegen. Der Standard-Kaufvertrag für Wohnimmobilien in Kalifornien (RPA), der von einem Agenten (mindestens einem kompetenten) verwendet wird, verlangt, dass Sie dem Käufer alle Offenlegungen innerhalb von 5 Tagen nach Vorlage seines Angebots vorlegen. Die Angaben sind je nach verkaufter Immobilie unterschiedlich. Ihr Treuhandbeamter kann Ihnen möglicherweise dabei helfen.

9. Bitten Sie den Käufer, seine Eventualverbindlichkeiten zu entfernen (falls vorhanden). Eventualverbindlichkeiten werden in der Regel nach 17 Tagen nach Annahme des Angebots beseitigt, hängen jedoch wiederum davon ab, was im Vertrag festgelegt ist. Lesen und verstehen Sie den Vertrag, bevor Sie ein Angebot annehmen.

Der Verkauf Ihres Hauses ohne einen Agenten ist vergleichbar mit der Gründung eines Unternehmens oder eines lebenden Vertrauens in LegalZoom. Sie können dies zwar tun und im Voraus Geld sparen, aber Sie wissen nie, was es Sie später kosten wird oder welche kleinen Fehler schaden können Sie.

Bilden Sie sich weiter und verkaufen Sie Ihr Haus ohne einen Agenten auf jeden Fall.

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 So verwandeln Sie jeden FSBO-Eintrag in mindestens 2 zusätzliche geschlossene Verkäufe

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Die Zusammenarbeit mit einem FSBO-Verkäufer kann sehr lohnend sein, aber sobald wir mit dieser Auflistung fertig sind, brauchen wir und möchten, dass mehr FSBO-Verkäufer mit ihnen zusammenarbeiten. Sie können jeden FSBO-Verkäufer in geschlossenere Transaktionen verwandeln, indem Sie bei jeder Transaktion mehrere wiederholbare Schritte ausführen, die mehr FSBO-Verkäufer aufdecken und Ihnen Käufer für Ihre anderen Immobilien bringen.

Weitere FSBO-Angebote durch Unterstützung eines FSBO-Verkäufers

Oft ist es eine wertvolle Information, die an einen Verkäufer oder Käufer weitergegeben wird, die ihn bei der Entscheidung, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, über den Rand bringt. Eine der leistungsstärksten Möglichkeiten, um sehr schnell mehr FSBO-Einträge zu erhalten, besteht darin, nur einen FSBO-Eintrag zu erstellen. Wenn es richtig funktioniert, kann aus 1 FSBO-Auflistung sehr schnell 5 oder mehr FSBO-Auflistungen werden.

Dies kann erreicht werden, indem sichergestellt wird, dass die Erfahrung mit so vielen Menschen wie möglich geteilt wird. Einige unmittelbare Möglichkeiten zum Aufnehmen von FSBO-Inventar sind die folgenden Maßnahmen:

  • Alle Ihre aktuellen FSBO-Interessenten anrufen und teilen – das ist richtig, teilen Sie ihnen mit, dass Sie einem von "ihren" helfen. FSBOs halten oft gerne zusammen und wenn sie wissen, dass Sie einem von "ihren" helfen, können Sie zusätzliche FSBO-Einträge abrufen.
  • Aktualisieren Sie Ihre Website mit der neuen FSBO-Liste – ob Sie ein Blog oder eine Website haben, lassen Sie die Welt wissen, dass Sie einem neuen FSBO-Verkäufer helfen. Stellen Sie sicher, dass Sie die "Geschichte" erzählen, wie alles zustande kam.
  • Lassen Sie den FSBO-Verkäufer eine Nachricht "Warum ich mich entschieden habe, eine Liste aufzulisten" aufzeichnen. Tun Sie dies so schnell wie möglich in der Beziehung zum FSBO. Lassen Sie sie es vorzugsweise auf einem System aufzeichnen, mit dem Sie es ins Internet stellen können, damit noch mehr Menschen davon hören können. Zumindest sollte es auf einer Hotline aufgezeichnet werden, die die Leute anrufen und anhören können.

Freischalten der Kaufkraft von Leads für FSBO-Immobilien

Käufer werden oft übersehen, da viele Immobilienmakler sie als "Ärger" betrachten. In Wirklichkeit werden sie jedoch benötigt, um eine Immobilientransaktion abzuschließen. Auch wenn Sie nicht mit den Käufern zusammenarbeiten möchten, können Sie sie jederzeit empfehlen. Für alle Ihre FSBO-Angebote würde ich Folgendes empfehlen, um mehr Kaufkontakte zu generieren:

Gebührenfreie Hotline – Die Leute rufen diese Hotlines auch heute noch gerne an, wenn sie wissen, wo sich die Technologie befindet, damit sie mehr über die Immobilie und die Details der Immobilie erfahren können.

Text-to-Phone-Service – Diese Services werden gerade immer beliebter und bieten Käufern die Möglichkeit, mit ihrem Handy Textinformationen zu einer Immobilie zu senden. Auf diese Weise können Käufer schnell und einfach Details der Immobilie einsehen und der Agent erhält die Handynummer des Benutzers zur Nachverfolgung.

Von den von Ihnen generierten Kauf-Leads gibt es mindestens 1, wenn nicht 2 Käufer in der Gruppe, die innerhalb von 60 Tagen kaufen, vorausgesetzt, Sie setzen sich mit ihnen in Verbindung.

Es kann schwierig sein, FSBO-Einträge zu erhalten, wenn Sie nicht einem System und einem Erfolgsmuster folgen. Ich empfehle allen meinen Agenten, jeden FSBO wie Gold zu behandeln und nicht nur diesem FSBO-Verkäufer zu helfen, sondern auch andere hochmotivierte Kunden zu finden, denen sie innerhalb der nächsten 60 Tage helfen können.

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Setzen Sie Ihr Zuhause auseinander – Listing vs. Marketing

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Wenn Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten, ist das Ziel, so viel Geld wie möglich in Ihrer Tasche zu haben. Es scheint intuitiv zu sein, dass Sie das meiste Geld erhalten, wenn Sie das geringste Geld bezahlen, um es zu verkaufen. Die Realität ist jedoch, dass Sie bekommen, wofür Sie bezahlen.

Ihre Auflistungsoptionen reichen von der Angabe eines "zum Verkauf durch den Eigentümer" -Schilds in Ihrem Vorgarten über die Unterzeichnung mit einem Makler, der Ihr Haus im Mehrfachnotierungsdienst und möglicherweise online auflistet, bis hin zur Auswahl eines Maklers, der Ihr Haus vermarktet. Jeder dieser Ansätze kann Ihr Haus verkaufen, aber wie schnell es verkauft wird und wie viel Sie letztendlich für den Verkauf Ihres Hauses erhalten, kann sehr unterschiedlich sein.

Früher hatte ich einen Einkommensteuerberater namens Bill, der seit vielen Jahren Steuern für Privatpersonen und Unternehmen erhebt. Mit anderen Worten, Bill hatte viel Erfahrung. Das Beste von allem war, dass Bill billig war und ich den Wert genoss, den ich jedes Jahr bekam, wenn er meine Steuern machte, zumal ich eine ziemlich komplizierte Steuersituation mit zwei Unternehmen, Angestellten, Altersvorsorgekonten usw. habe.

Ein Jahr lang nahm ich an einem Steuerplanungsseminar teil, das viele Ratschläge in diesen Bereichen gab. Als ich Bill nach einigen auf dem Seminar empfohlenen Strategien fragte, sagte er mir, dass diese Strategien mir auf lange Sicht wirklich kein Geld sparen würden. Ich beschloss, eine zweite Meinung zu meiner gesamten Steuersituation einzuholen, und ließ meine Steuererklärung sowohl von Bill als auch von einer lokalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bearbeiten. Bill verarbeitete so ziemlich die gleiche Rendite, die er jahrelang für mich gemacht hatte.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ließ mich jedoch viel mehr Informationen einbringen, als Bill jemals angefordert hatte. Ich hatte mehrere Treffen mit einem CPA für meine Unternehmen, einem Steueranwalt für meine Altersvorsorgekonten und deren jeweiligen Assistenten. Unnötig zu sagen, als ich ihre Rechnung bekam, war ich nicht glücklich (sie rechnen stundenweise ab) ….. bis ich die Steuererklärung sah, die sie für mich vorbereitet hatten. Zu meiner Freude fanden sie mehrere Bereiche, in denen ich zu viel bezahlte. Sie konnten mir so viel Geld sparen, dass ihr Honorar plötzlich angemessen erschien.

Zuerst war ich sauer auf meinen alten Freund Bill. Aber dann wurde mir klar, dass ich so ziemlich das bekommen habe, wofür ich bezahlt habe. Bill tat sein Bestes mit seinen verfügbaren Ressourcen und belastete mich entsprechend. Meine neue Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verfügte jedoch über eine enorme Menge an Ressourcen und konnte wirklich die Zeit verbringen, die meine Situation erforderte. Am Ende haben sie mich mehr gekostet, um meine Steuern vorzubereiten, aber sie haben mir auch Geld gespart.

Ich erwähne meine Steuererfahrung, weil der Verkauf eines Eigenheims viele Ähnlichkeiten mit der Erstellung einer Steuererklärung aufweist. Die Vermarktung eines Eigenheims beinhaltet so viel mehr als nur die Auswahl eines Preises und das Anbringen eines Schilds im Vorgarten. Je mehr Ressourcen für die Vermarktung des Eigenheims eingesetzt werden, desto schneller wird es verkauft.

Wenn sich ein Haus schneller verkauft, erhält der Eigentümer fast immer einen besseren Preis, da der Markt keine Chance hatte, diesen Preis zu senken. Der Eigentümer wird nach monatelangen Vorführungen nicht erschöpft, und der Eigentümer zahlt Monat für Monat keine Zinsen, Steuern, Versicherungen und Nebenkosten für dieses Haus und wartet auf den Verkauf.

Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilienunternehmen und einem anderen und was ist der Unterschied zwischen einem Makler und einem anderen? Und wie kann sich das auf Ihr finanzielles und emotionales Ergebnis beim Verkauf eines Hauses auswirken? Ich werde im nächsten Artikel "Mangel an effektivem Marketing" – Teil 3 von "Warum Listings verfallen" ausführlich auf viele verschiedene Arten eingehen, wie ein Haus effektiv vermarktet werden kann.

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 Geheimnisse des Verkaufs eines Hauses durch den Eigentümer

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Wenn es darum geht, Ihr Haus vom Eigentümer zu verkaufen, kann dies verwirrend sein. Welche Formen zu verwenden. Wie man es vermarktet, um Leute dazu zu bringen, dich zu finden. Auch wie man sich um das Schließen und Aufnehmen kümmert. Es gibt jedoch einen übersehenen Teil des Verkaufs, über den die meisten Leute nicht genug nachdenken.

Finanzierung.

So wird der Deal gemacht. Wenn der Käufer das Geld nicht in der Hand hat, können Sie es schließlich nicht schließen. Und in diesem verrückten Immobilienmarkt, in dem sich alle fragen, ob wir uns erholen oder in eine andere Blase eintreten. Wenn der Wohnungsbau besser wird, wird die Hypothekarkreditvergabe einfacher oder schwieriger (wie in letzter Zeit).

Eine der am wenigsten bekannten und dennoch leistungsstärksten Verkaufstechniken, wenn es darum geht, Ihr Haus zu verkaufen, ist eine Leasingoption. Dies wird auch als Mietkauf bezeichnet. Eine Mietoption besteht im Grunde darin, einen gut qualifizierten Mieter / Käufer zu finden, der Ihr Haus kaufen möchte, aber aus irgendeinem Grund gerade nicht qualifiziert werden kann. Dies kann an einer gewissen Belastung des Kredits durch den letzten Absturz liegen oder daran, dass der Kreditgeber mehr Anzahlung verlangt, als er derzeit gespart hat.

In jedem Fall sind dies Leute, die wirklich kaufen wollen, das Einkommen haben, um den Kauf der Immobilie zu unterstützen, und nur etwas mehr Zeit brauchen, um Enten hintereinander zu finanzieren.
Und dieser Markt ist riesig. Die Anzahl der Personen in dieser Kategorie ist derzeit enorm. Gut 80% der Menschen, die kaufen möchten und es sich leisten können, können derzeit noch keine Genehmigung erhalten.

Diese Methode kann eine großartige Lösung sein, um Ihr Haus auf diesem Markt schnell selbst zu verkaufen und den gesamten Kaufbetrag abzurechnen (da beim Verkauf mit einer Leasingoption keine Gebühren oder Provisionen anfallen). Die Käufer sind da, und wenn Sie ein oder zwei Jahre auf die Auszahlung warten können, können Sie unter Ihren Zahlungen herauskommen und den bestmöglichen Preis erzielen.

Wenn Sie sich Sorgen machen, ein Vermieter zu sein, tun Sie es nicht. Der Verkauf mit einer Leasingoption zieht Käufer an, die kaufen möchten, nicht nur Serienmieter. Es gibt große Unterschiede in ihrem Denken. Ein Mieter möchte nur einen Ort, an dem er eine Zeit lang leben und weiterziehen kann. Sie werden nicht aufräumen, sie kümmern sich nicht um Reparaturen und verlassen das Haus normalerweise jederzeit, unter nicht den besten Bedingungen.

Wenn Sie mit Käufern zu tun haben, bekommen Sie eine großartige Familie, die Ihre Immobilie kaufen möchte. Bewegen Sie sich nicht nur von Ort zu Ort, sondern ein echter Käufer, der sich um alle Reparaturen kümmert, den Ort perfekt sauber hält und sicherstellt, dass die Zahlungen pünktlich erfolgen, da er seine Option nicht verlieren möchte.

Sie als Verkäufer profitieren auch vom Markt oder von höheren Zahlungen, die Sie erhalten, wenn Sie die gesamte tägliche Wartung nicht abwickeln müssen, und vom vollen Verkaufspreis, wenn Sie ausgezahlt werden … ohne Maklerprovisionen oder Fess zu zahlen … was normalerweise über 10% des Preises ergibt. Dies funktioniert sehr gut, wenn Sie nicht viel Eigenkapital haben oder wenn Sie mit Ihrer Hypothek auf dem Kopf stehen.

Der Verkauf Ihres Hauses als Mietoption oder als Mietkauf ist eines der bestgehüteten Geheimnisse, wie Sie Ihr Haus schnell selbst verkaufen und den besten Preis erzielen können.

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Immobilien? Immobilien. Immobilien!: Der Leitfaden für branchenfremde Kapitalanleger, vom Kauf bis zur Vermietung und Verwaltung.

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Immobilien? Soll man nun in Immobilien investieren oder nicht. Die Medien und die Politik verbreiten Angst & Schrecken in Bezug auf eine ungewisse Zukunft im Bereich der Immobilie – Investments. Ebenso haben viele Menschen Angst vor der persönlichen Zukunft – reicht die Rente zum Leben? Bin ich ausreichend abgesichert? Oder muss ich noch etwas für die Altersvorsorge zurücklegen – und falls ja, sind Immobilien der richtige Weg für mich?Doch warum sollte man in Immobilien investieren und vor allem, wie finden Sie den Einstieg in eine, für außenstehende Personen verschlossene Branche? Wann lohnt sich eine Kapitalanlage und auf welche Dinge müssen Sie achten. Welche Parameter müssen stimmen, dass Sie in Immobilien investieren und der Zukunft entspannt entgegenblicken können?Das alles vermittle ich Ihnen auf eine einfache, teilweise unterhaltsame Art und Weise in meinem Buch. Erwarten Sie keinen „trockenen Paragraphen-Wälzer“, erwarten Sie viel mehr einen Leitfaden, den ich selbst in der Praxis erfolgreich umgesetzt habe und auch weiterhin umsetzen werde.Warum? Weil es funktioniert!Ich erzähle Ihnen auf was ich beim Immobilienkauf achte, welche Parameter für mich stimmen müssen und wie ich mich verhalte, wenn mal etwas nicht so super funktioniert (z.B. die allseits gefürchteten Probleme mit dem Mieter/ der Mieterin). Außerdem möchte ich Ihnen meinen Blick auf Immobilien vermitteln und Ihnen erzählen, warum auch für Sie Immobilien etwas ganz Besonderes sein können und ich Ihnen nur empfehlen kann, zu investieren.In meinem Buch erfahren Sie aber nicht nur nützliche Insider zum Thema Immobilieneinkauf. Auch die Vermietung und die Verwaltung wird angesprochen – eben alles, was Sie für einen erfolgreichen Vermieteralltag in Zukunft wissen müssen.



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Zillows Zestimate: Sollten Sie damit wichtige Immobilienbewertungen vornehmen?

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Zillow.com ist eine beliebte Website, auf der viele Hausbesitzer und diejenigen, die Zugang haben möchten, nach einer Bewertung für bestimmte Immobilien suchen. Aber wie genau kann ein Expertensystem sein, das vollständig computergeneriert ist, ohne die fragliche Immobilie tatsächlich zu sehen, geschweige denn die Vergleichsdaten oder sogar das Gebietsschema?

Es war mein Schwager, der mir zum ersten Mal von Ziilows Zestimate-Dienstprogramm erzählte, als es im Sommer 2006 brandneu war. Als Gutachter und Makler in einer großen Metropolregion war er über 50 Jahre lang beeindruckt, wie nahe er war Das Zestimate war eine tatsächliche Einschätzung – dies von einem Mann, der für Computer im Allgemeinen wenig Verwendung hat. Ich nahm dies mit einem Körnchen Salz, da unser Unternehmen viel Mühe darauf verwendet hatte, ein solches Dienstprogramm zu entwickeln, das statistische Analysen verwendet, um den Wert zu bestimmen.

Um das Problem zu verstehen, ist es wichtig, die Grundlagen der Immobilienbewertung zu verstehen. Seit der Spar- und Kreditkrise der 1980er und 1990er Jahre wurden Bankbewertungen nach einer starren Methode durchgeführt, die als Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) bezeichnet wird. Im Allgemeinen sieht die Spezifikation vor, drei bis fünf ähnliche Immobilien innerhalb einer halben Meile zu vergleichen und innerhalb von sechs Monaten zu verkaufen. Diese Abgrenzungen können bei Bedarf erweitert werden. Die Differenzen werden dann angepasst, um eine Bewertung zu erhalten. Das Problem war, dass angesichts der strengen Beschränkungen, welche Eigenschaften der Gutachter verwenden konnte, und der kleinen Stichprobe (3 bis 5 Vergleiche) die Ergebnisse eher dem Vergleich von Äpfeln mit Orangen glichen. Und wie der Ruf des Schiedsrichters mag es nicht immer richtig sein, aber es ist immer das Endergebnis für Kreditgeber.

Unser Versorger verfolgt einen anderen Ansatz, indem es Tausende von Verkäufen über Jahrzehnte hinweg bis 1991 vergleicht. Das Konzept bestand darin, Variablen nach Volumen auszuwaschen (große Stichprobe). Zillow muss so etwas verwenden, weil sie eine große Auswahl von Immobilien ankündigen (72 Millionen landesweit aus dem Jahr 2006), obwohl ihre Algorithmen nicht veröffentlicht werden.

Für unsere Algorithmen werden Unterschiede im Datum eines Verkaufs angepasst, um den Wert der Gebietsaufwertung (und kürzlich der Abschreibung) auf den Schulbezirk abzustimmen, der auf unserem Markt von Bedeutung ist, und nicht auf einen eingeschränkten Bereich um das Objekt, der eine unglückliche Tendenz hat Grenzen zwischen Gebieten mit sehr unterschiedlichen Werten überschreiten. Ein Gutachter, der mit dem Gebiet nicht ganz vertraut ist – wie es von Online-Kreditgebern üblich ist -, kann Immobilien in verschiedenen Schulbezirken vergleichen oder sich nicht an die Nähe eines unerwünschten Elements wie einer großen Autobahn oder eines Industriegebiets anpassen Die Vergleichswerte liegen innerhalb der vorgeschriebenen Entfernung vom Objekt. Ein guter Gutachter wird diese Anpassungen berücksichtigen, obwohl es keinen anderen universellen Standard gibt, als wie sich ein bestimmtes geografisches Merkmal auf den Durchschnitt anderer Verkaufspreise ähnlicher Immobilien auswirkt. USPAP-Bewertungen variieren in der Regel um bis zu 10% bis 15% von Gutachter zu Gutachter – insbesondere wenn jeweils unterschiedliche Vergleichswerte verwendet werden. Dies ist eine der Schwächen kleiner Proben.

Im Allgemeinen hat unser Dienstprogramm gut funktioniert. Interessanterweise verwenden wir es – wenn man bedenkt, wie viel Aufwand in seine Erstellung gesteckt wurde – selten. Dies liegt daran, dass jede statistische Analyse die wirklich wichtigen ästhetischen Überlegungen wie Wärme und Charme, Eleganz, Stil usw. ignoriert. Darüber hinaus berücksichtigt der Nutzen keine Variablen wie Hypothekenzinsen, die Verfügbarkeit von Geldern – das, was die gegenwärtiger Markt – und allgemeines Verbrauchervertrauen. Wenn der Markt als wertschätzend wahrgenommen wird, sind die Käufer bereit, mehr zu zahlen, aber wenn er als wertschätzend empfunden wird, bestehen die Käufer tendenziell auf einem größeren Geschäft, um eine weitere Erosion des Marktes abzudecken. Derzeit werden auch keine konkurrierenden Immobilien auf dem Markt berücksichtigt. Diese wirken sich tendenziell stärker auf einen bestimmten Verkaufspreis aus als historisch vergleichbar. All diese Faktoren haben einen starken Einfluss darauf, wie viel eine bestimmte Immobilie verkaufen wird. Und dennoch schafft es das Zestimate, zumindest zeitweise, eine gute Schätzung zu erstellen.

Ab dem 13. Juni 2011 befindet sich der Zestimate in seinem dritten Algorithmus-Update. Aber wie genau ist es wirklich? Schließlich kann vieles davon abhängen. Käufer von Eigenheimen stützen ihr Angebot häufig auf ein Zestimate, und Verkäufer stützen ihren Verkaufspreis häufig auf dasselbe Zestimate. Glücklicherweise tun Kreditgeber nicht.

Als Makler bin ich oft mit Käufern und Verkäufern konfrontiert, die dem Zestimate sehr vertrauen, was eine kommunale Bewertung, eine Wettbewerbsmarktanalyse (CMA) eines Maklers oder sogar eine USPAP-Bewertung nahelegt – insbesondere, wenn es das ist, was sie tun möchte hören.

Um herauszufinden, wie genau das Zestimate tatsächlich ist – zumindest in unserem Markt -, vergleichen wir einfach den tatsächlichen geschlossenen Verkaufspreis, der direkt von unserem Multiple Listing Service (MLS) bezogen wurde, mit dem Zillow Zestimate unter Verwendung der Verkaufsdaten des letzten Monats für die Countys von Albany, Schenectady, Rensselaer und Saratoga, einschließlich der Metropolregionen Albany, Schenectady, Troy und Saratoga, New York. Natürlich ist jeder Markt anders und führt möglicherweise nicht zu denselben Ergebnissen. Was wir fanden, war, dass der Zestimate den tatsächlichen Verkaufspreis mit einigen bemerkenswerten Ausnahmen überraschend genau vorhersagte. Zillow verwendet eine ähnliche Methode, um seine eigene Genauigkeit zu beurteilen. Die Genauigkeit von Zillow wird jedoch als mittlerer Fehler der tatsächlichen Verkaufspreise für das Zestimate dargestellt. Ab dem letzten Algorithmus-Update wird lediglich ein Fehler von 8,5% angegeben. ( http://www.zillow.com/blog/research/2011/06/14/upgrading-the-zestimate ) Was nicht bemerkt wird, ist, wie weit das Zestimate entfernt ist, wenn es ausgeschaltet ist. Lassen Sie uns an dieser Stelle nur sagen, dass kein Gutachter, kommunaler Gutachter oder Makler die Marke wahrscheinlich so weit verfehlen würde, wie Zillow sie verfehlt, wenn sie verfehlt.

Weiter zu den Zahlen:

In Bezug auf den durchschnittlichen Fehler stellten wir einen erstaunlichen Fehler von 2,8% (Überwert) in allen Preisklassen fest. Im Allgemeinen war in den unteren Preisklassen ein höherer Zestimate als in den tatsächlichen Verkaufspreisen zu verzeichnen, während in der höheren Preisklasse der Zestimate dazu neigte, Immobilien zu unterschätzen.

Preisspanne – Zestimate – Prozentualer Fehler

0 bis 100.000 USD 113,85% 13,85% ÜBER

100 bis 200.000 USD 104,13% 4,13% ÜBER

200 bis 300.000 USD 98,28% 1,72% UNTER

300 bis 400.000 USD 94,42% 5,58% UNTER

400 bis 500.000 USD 87,22% 12,78% UNTER

500.000 USD und über 85,30% 14,70% UNTER

Wie Sie der obigen Tabelle entnehmen können, wäscht der Unterwert in den höheren Preisklassen den Überwert in den niedrigeren Preisklassen aus. Oder Zestimate war in 47% der Fälle überbewertet. etwa die Hälfte der Zeit unterbewertet 53%.

Als der Zestimate jedoch verfehlte, verfehlte er ihn um eine Meile. Der größte Fehler war ein Unterwert von 221.329 USD oder ein Unterwert von 61%. Der größte Überwert war 137.850 USD oder 44% Überwert. Dies geschah nicht oft, wie bereits erwähnt. Die folgende Grafik zeigt eine große zentrale Tendenz zur Genauigkeit und einen größeren Fehler zu beiden Enden.

Fazit: Wenn es richtig sein muss, wenden Sie sich an einen erfahrenen und qualifizierten USPAP-Gutachter, der das Gebiet kennt. Wenn die Verwendung, für die die Bewertung vorgesehen ist, nicht kritisch ist, eignet sich Zillow hervorragend für eine hervorragende Bewertung des Baseballstadions, wobei die Möglichkeit eines signifikanten Fehlers zu berücksichtigen ist.

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 Wie man ein Angebot für ein Haus zum Verkauf durch den Eigentümer macht

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Wenn Sie ein Haus mit einem Vertreter eines Käufers kaufen, werden Sie feststellen, dass ein Großteil der lästigen Formalitäten und Verhandlungen für Sie erledigt wird. Solange Sie mit einem guten Agenten zusammenarbeiten, müssen Sie nur Ihre Finanzen in Schach halten und sicherstellen, dass alle Unterlagen unterschrieben sind.

Wenn Sie jedoch von jemandem kaufen, der das Haus selbst verkauft, kommt eine Reihe von Komplikationen hinzu. Daher müssen Sie sich der Dinge bewusst sein, die Sie beim Kauf einer Immobilie, die vom Eigentümer zum Verkauf angeboten wird, anders ausführen müssen.

Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen

Sie haben sich die Immobilie angesehen und lieben sie. Sie können sehen, wie Sie viele Jahre darin leben, also müssen Sie alles tun, um sicherzustellen, dass sich der Verkäufer in der Tatsache, dass Sie dieses Haus wollen, wohl fühlt.

Der beste Weg, dies auf Anhieb zu tun, besteht darin, eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen auf dem Grundstück zu erhalten. Besprechen Sie mit dem Verkäufer, was seiner Meinung nach die Immobilie wert ist, und arrangieren Sie dann ein Darlehen für eine Zahl in der Nähe dieser Summe, wenn nicht darauf. Dies zeigt dem Verkäufer, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind und dass eine Bank oder ein Kreditgeber genug Vertrauen in Sie hat, dass Sie in der Lage wären, das Haus zu kaufen, anstatt nur ihre Zeit zu verschwenden.

Lassen Sie es beurteilen

Wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass Sie nicht betrogen werden. Schließlich sollten Sie ohne Immobilienmaklergebühren in der Lage sein, die Immobilie für etwas weniger zu bekommen, als wenn Sie beide einen Dritten nutzen würden.

Daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie Ihre eigene Bewertung der Immobilie erhalten, bevor Sie sich für etwas anmelden. Auf diese Weise erhalten Sie eine unabhängige Meinung über das Haus, die Sie verwenden können, wenn es darum geht, einen Preis auszuhandeln. Seien Sie sehr vorsichtig bei Verkäufern, die es Ihnen nicht erlauben, Leute dazu zu bringen, sich das Haus für Sie anzusehen.

Sprechen Sie mit einem Anwalt

Das Haupthindernis beim Kauf eines Eigenheims direkt von einem Verkäufer ist der Papierkram. Sie können einen Preis grundsätzlich vereinbaren, aber ohne den Papierkram zur Sicherung ist das Angebot völlig sinnlos. Um ein angemessenes Angebot für die Immobilie zu machen, müssen Sie daher sicherstellen, dass alle damit verbundenen Unterlagen ausgefüllt und vereinbart sind.

Wenn Sie entschlossen sind, Immobilienmakler von der Transaktion fernzuhalten, sprechen Sie am besten mit einem Anwalt, um herauszufinden, was genau Sie tun müssen, um das Eigentum an der Immobilie zu übertragen. Unterschiedliche Zustände haben leicht unterschiedliche Regeln, daher ist es wichtig, die Dinge zu verstehen, die Sie tun müssen. Mit diesen Informationen können Sie ein formelles Angebot abgeben, und der Verkäufer ist sicherer, dass alles reibungslos funktioniert.

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Gebrauchte Nutzfahrzeuge zum Verkauf durch den Eigentümer

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Jedes Unternehmen benötigt eine Art Transport. Unternehmer suchen immer nach einer zuverlässigen Quelle, die schwere Lasten effizient von einem Ort zum anderen befördert. Kunden suchen häufig nach gebrauchten Nutzfahrzeugen. Auf der ganzen Welt werden diese Arten von Lastwagen immer beliebter. Viele führende Automobilhersteller beginnen mit der Produktion solcher Fahrzeuge. In Ländern wie den USA, Australien, Japan und Russland werden diese Automobile hauptsächlich eingesetzt. Viele führende Zeitungen und Automagazine veröffentlichen regelmäßig Kleinanzeigen für gebrauchte Nutzfahrzeuge. Sogar einige Nachrichtenkanäle scrollen zahlreiche Anzeigen für den Verkauf von Gebrauchtfahrzeugen.

Vor der Entwicklung des Modells für gewerbliche Kraftfahrzeuge haben die Hersteller alle wesentlichen Anforderungen berücksichtigt. Das verarbeitende Gewerbe führte häufig neue Fahrzeugpaletten auf dem Automobilmarkt ein. Jedes Modell ist mit fortschrittlicher Technologie und zusätzlichen Funktionen gut ausgestattet. Für den Transport sind diese Fahrzeuge nützlicher und haben eine hohe Bedeutung. Aufgrund seiner exklusiven Sorten und seiner Hochgeschwindigkeitsleistung zieht es jeder Käufer vor, diese Automobile zu kaufen. Gebrauchte Nutzfahrzeuge sind für die industrielle Entwicklung verantwortlich. Jedes Autoteil dieser LKWs hat eine hohe Qualität.

Der Verkauf gebrauchter Nutzfahrzeuge ist das neue Wachstumskonzept der Käufer. Für den Transport von schweren Maschinen und Gütern ist es am besten geeignet. Es verfügt über Transportkapazitäten und bessere Abschleppmöglichkeiten. Jedes Jahr steigt die Anzahl der Kunden rasant an. Für die Verbesserung der gewerblichen Verkaufsbranche sind gebrauchte oder gebrauchte Fahrzeuge wichtiger. Wer keine brandneuen Lkw kaufen kann, kauft lieber gebrauchte Nutzfahrzeuge. Das spart viel Geld. Wenn Sie Autos in großer Qualität kaufen möchten, ist diese Option zum Kauf von Gebrauchtfahrzeugen die beste Option. Jedes Modell wird von der großen Anzahl von Kunden geschätzt. Es ist für jede Art von Transport geeignet. Seine herausragenden Eigenschaften machen diese Fahrzeuge effizienter und dynamischer. Die hydraulisch erhöhte Struktur macht diese Fahrzeuge zentraler. Es spielt eine Schlüsselrolle für die Stärkung der Infrastruktur.

Die Eigentümer können diese Lastwagen problemlos in einem guten Zustand halten, indem sie regelmäßig gewartet werden. Daher erhalten die Besitzer jedes Mal, wenn die Eigentümer eine hohe Leistung von diesen Automobilen erhalten. Führen Sie jedoch vor der Auswahl gebrauchter Nutzfahrzeuge immer die richtige Suche durch. Holen Sie sich die Liste der Dienstleister und vergleichen Sie sie miteinander. Wählen Sie nach diesen wichtigen Marktstudien diejenige aus, die Ihnen einige der großartigen und vorteilhaften Angebote bietet. Überprüfen Sie den Fahrzeugzustand und die rechtlichen Dokumente wie die Zulassungspapiere sorgfältig.

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Vermietung & Mieterhöhung: Mit anwaltsgeprüftem Mustermietvertrag & Mustertexten (4. Auflage 2019 mit Bonusmaterial)

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4. Auflage 2019 mit Bonusmaterial

Dieser Ratgeber hilft mit umfassenden Informationen und praktischen Tipps, die Vermietung professionell anzupacken. Er führt verständlich in die praxisrelevanten Grundlagen des Mietrechtes ein und leitet daraus strategische Empfehlungen ab. Darüber hinaus erhalten Sie einen anwaltsgeprüften Mustermietvertrag und zahlreiche Mustertexte (z.B. Übergabeprotokolle, Betriebskostenabrechnungen) und Musterschreiben (z.B. für Mieterhöhungen, Abmahnungen und Kündigungen), um das vermittelte Wissen konkret in die Praxis umzusetzen. Die Mustertexte können Sie auch als Datei anfordern, um diese zu bearbeiten und selbst auszudrucken.

  • Anwaltsgeprüfter Mustermietvertrag und zahlreiche Mustertexte für die praktische Umsetzung
  • Strategien für die richtige Mieterauswahl
  • Muster für professionelle Nebenkostenabrechnung
  • Mieterhöhungen durchsetzen & Mietminderungen abwehren
  • Entschärfung von Konfliktherden mit Mietern

Die vorliegende 4. Auflage berücksichtigt insbesondere die zum 01.01.2019 in Kraft getretenen Rechtsänderungen zu Modernisierungsmieterhöhungen sowie die neuen Regelungen zur „Nachschärfung“ der Mietpreisbremse.

Der Autor Goldwein ist Jurist und auf das Immobilienrecht spezialisiert. Darüber hinaus hat er Erfahrungen als kaufmännischer Projektleiter in der Immobilienbranche. Mehrere seiner Ratgeber zu Immobilien sind Bestseller Nr. 1 bei Amazon.



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