Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung

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EBay Selling Strategy # 3 – Was nicht auf eBay zu verkaufen

Strategie # 3 – Was nicht zu verkaufen Bei eBayDeciding, was auf eBay zu verkaufen wird unter den wichtigsten Entscheidungen, die Sie mit Ihrem eBay-Geschäft zu machen. Es wird letztlich Ihren Erfolg des Versagens bestimmen. Viele Fehler können korrigiert werden entlang der Lernkurve von immer Ihre eBay-Geschäft auf und läuft und dann erfolgreich, aber es gibt keine Lösung für das Problem zu verkaufen etwas, das niemand kaufen will.

Wenn Sie bauen Es werden sie kommen? Ich habe vor kurzem mit einem Kunden gearbeitet, der Tausende von Männern hatte, die er verkaufen wollte. Er hat einige vorläufige Forschungen gemacht und sah, dass vergleichbare Krawatten bei eBay sehr gut verkauften und weil er sein Inventar für Pennies auf dem Dollar erhalten hatte, dachte er, dass er ein eBay-Geschäft gründen würde, um seine Bindungen zu verkaufen. Ich wurde angeheuert, um seinen Mitarbeitern bei eBay mit den Konten eines Verkäufers, einem Paypal Business Account, Konten mit Fedex, UPS und dem US Postal System und einem Inhouse-System zu helfen, um ihr Inventar zu verwalten. "19459002]

Ich habe das Personal geschult, wie ich ein erfolgreiches eBay-Geschäft betreibe, wie man seine Gegenstände am besten präsentiert, wie man die Auktions- und Endzeiten plant Für maximale Belichtung, wie man guten Kundenkontakt und Service pflegt und wie man seine Einzelteile verpackt und versendet. In einem Monat gingen sie live mit ihren ersten Auktionen. Sie verkauften 3 Krawatten den ersten Monat. Der Besitzer und seine Mitarbeiter waren verwüstet. Sie fühlten sich, dass sie eine große Investition von Zeit und Geld in die Einrichtung ihrer eBay-Identität, die Einstellung eines Beraters (ich) und geschult und kompetent mit dem eBay-Verkaufsprozess gesetzt hatte; So konnten sie nicht herausfinden, warum sie keine Verkäufe machten.

Die harte Wahrheit Sie sahen mich für die Antwort an. Ich erinnerte sie, dass alle während des gesamten Prozesses der Einrichtung ihrer eBay-Geschäft hatte ich sie gewarnt, dass mittlere bis niedrige Qualität Männer Krawatten waren nicht die Art von Element, das ging nur fliegen aus der Regale. Die Wahrheit ist, dass ihre Bindungen nicht verkauften, weil niemand sie kaufen wollte. Nun, das ist nicht genau so genau, wie es sich herausstellte, dass 3 Leute tatsächlich ihre Bindungen im ersten Monat wollten. Wenn sie sich verpflichtet hätten, diesen Artikel zu verkaufen, dann müssten sie für den Langstrecken drin sein und nicht erwarten, die schnellen Gewinne zu erzielen Von eBay-Verkäufern mit mehr "sexy" oder trendy, High-Demand-Artikel.

Sie müssten eine eBay-Keyword-Kampagne begehen; Bauen ihr Feedback durch den Kauf von 100 oder so Artikel auf eBay und entwickeln eine Marketing-Strategie, die off-eBay Promotions enthalten.Es gibt mehr Variablen zu spielen, wenn Auktionen erfolgreich beenden, als es manchmal offensichtlich für neue eBay-Verkäufer, aber sie sind die gleichen Arten von

Die Regeln, die unten aufgeführt werden, können Ihnen offensichtlich erscheinen, aber sie sind bemerkenswert. Was nicht zu verkaufen ist: Regel 1: Nicht verkaufen Ein Element, das bereits mehr als 10 Auktionen ohne Gebote hat. Wenn Sie eine Suche bei eBay und sehen, dass es viele Auktionen vor kurzem für das Element und dass die meisten mit wenigen oder kein Bidsat alle Aufenthaltsort aus dem Verkauf dieses Artikels beendet haben. Auch wenn das Einzelteil Gebote erhalten hat, aber die Gebote niedriger sind als der Preis, den Sie für das Einzelteil empfangen möchten, ist dieses ein guter Grund, weg von dem Einzelteil zu bleiben.

Was nicht zu verkaufen ist : Regel 2: Sagen Sie keine Gegenstände, von denen Sie nichts wissen oder eine steile Lernkurve haben. Zum Beispiel, Autos. Es gibt viele Menschen, Einzelpersonen sowie Autohändler machen eine Menge Geld verkaufen Autos auf eBay. Aber es ist keine gute Wahl für einen Artikel zu verkaufen, wenn Sie nichts über Autos wissen. Ich wurde einmal von einem Kunden beauftragt, einen sehr großen Meteoriten zu verkaufen, der seit einiger Zeit in seinem Besitz war. Ich wusste nichts über Meteoriten, die verschiedenen Typen, ihren Wert oder irgendetwas. Ich habe dem Klienten gesagt, dass ich nicht bereit war, ihm zu helfen, diesen Gegenstand zu verkaufen, ohne vorher viel zu tun.

Er bestand darauf, dass jeder, der die Auktion sah und ihn kaufen wollte, den Wert von ihm und verstehen würde Dass ich es einfach auflisten und den eBay-Marktplatz den Wert bestimmen lassen soll. Ich habe genau das gemacht, aber nicht, bevor ich einige Recherchen mache, damit ich die Auktionsliste schreiben konnte. Leider waren die Informationen, die ich in der Auktion über die Art von Meteorit, die wir verkauften, falsch war. Ich habe eine Tonne E-Mail von potenziellen Bietern erzählt mir, wie sehr falsch meine Beschreibung des Meteoriten war. (19459002)

Was nicht zu verkaufen: Regel 3: Kaufen Sie keine Gegenstände im Großhandel Auf eBay weiterverkaufen Es ist nicht möglich, Geld zu verdienen bei eBay durch den Kauf von Artikeln zu Großhandelspreisen und dann schauen, um sie bei eBay zu verkaufen. Der eBay-Marktplatz unterstützt diese Art von Geschäftsmodell nicht. Es gibt einfach zu viele Leute, die Gegenstände verkaufen, die du so nennen kannst. Wenn Sie den Einzelteilgroßverkauf erhalten können, vermutlich also können hundert oder mehr andere Leute, die alle vermutlich versuchen, sie auf eBay auch zu verkaufen. Der Wettbewerb auf einem traditionellen Großhandel zum Einzelhandelsmodell ist einfach zu steil. Auch wenn dein Artikel nicht der nächste iPod ist, bekommst du bei eBay nichts in der Nähe des Verkaufspreises. (19459003) Was nicht zu verkaufen ist: Regel 4: Sammeln Sie keine Gegenstände, die bei weniger als $ 30 konsequent enden. Es ist schwer, einen Gewinn zu machen, geschweige denn ein Leben, bei eBay, die sich auf Artikel, die auf eBay für sehr wenig Geld zu verkaufen. Es gibt Leute, die ein Einzelteil für $ 4.00 kaufen verkaufen es auf Auktion für $ 8.00 und glauben, dass sie 100% Gewinn gemacht haben. Das grenzt an Wahnsinn. Das $ 4,00 Artikel musste bei eBay gelistet werden, mehr als wahrscheinlich mit Fotos. Die Auktion musste mit den Fragen des Bieters überwacht werden. Einmal fertig, musste der Artikel verpackt und verschickt werden. Und aus dem $ 4,00 "Gewinn" gibt es diese nervtötenden eBay & Paypal Gebühren zu berücksichtigen. So, das Element, das Sie bezahlt $ 4.00 für $ 0.60, um mit einem Galerie-Bild, $ 0,95 für eBay Listing & Endwert und $ .053 für Standard Paypal Gebühren Liste

Gesamtkosten für die Auflistung und Verkauf der Artikel auf der Bucht ist $ 1.55 fügen Sie hinzu, dass die $ 4.00 die Menge, die Artikel kostet Sie und Sie sind mit einem satte $ 2,45 links. Wenn Sie eine minimale Kosten für Ihre Arbeit subtrahieren dieses Element, auf dem Sie dachte, Sie haben $ 4.00 hat tatsächlich gekostet Sie Geld zu verkaufen! Wenn Sie diese Art von Philosophie über Ihre gesamte eBay Business-Anstrengungen verbreiten Sie gehen aus dem Geschäft in einer sehr kurzen Zeit

Was nicht zu verkaufen ist: Regel 5: Verkaufe nichts auf eBay's Liste der eingeschränkten Gegenstände Das ist wirklich ein Kinderspiel, solange du weißt, dass es eine Liste von Gegenständen gibt, die verboten sind, bei eBay verkauft zu werden. Obwohl die Menschen konsequent versuchen und diese Regel zu schlagen, gehören einige der Artikel auf der Liste Waffen einschließlich Waffen und Messer, Tierhäute, amerikanische Artefakte und menschliche Körperteile.

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Source by Stephanie McIntyre

Verstehen Sie, wie man Geld verdient durch eBay Selling Love Poems & Quotes

Es gibt so viele Auktions-Websites auftauchen jeden einzelnen Tag aber es gibt keine andere Auktion Website, die totale Macht hinter sich hat, wie das Kaliber von eBay. Käufer und Verkäufer haben zu eBay auf einer täglichen Basis geflockt, um alle Arten von Geschäft in der Versteigerung von Gegenständen online zu tun. Die Verkäufer sind zögern zu sehen, was Sie zu bieten haben und es gibt buchstäblich Millionen von Augäpfeln, die auf Ihre Produkte schauen. Der Einfallsreichtum von eBay hat sich auf der ganzen Welt verbreitet und es hat gerade erst begonnen, den Verstand vieler Leute zu entfachen, die Gegenstände im Netzwerk verkaufen.

Du solltest eBay immer als eine Maschine ansehen, die auf der Strecke ist Helfen Ihnen, Ihre Produkte auf den Kauf Appell an die Verbraucher. EBay ist eine Website, die ihr Territorium über die ganze Welt erweitert hat und es zeigt keine Art von Zeichen der Verlangsamung in kürzester Zeit. Käufer kommen zu verstehen, dass sie endlich Dinge aus dem Internet kaufen können, anstatt in dort einheimisches Einkaufszentrum zu kaufen. Alle Produkte, die auf eBay variieren, so dass Sie wahrscheinlich nicht wollen, nur ein Element statt Sie können ein Dutzend Gegenstände wollen. EBay ist eine riesige Website, die so viele Benutzer generiert, weil es sowohl Käufern als auch Verkäufern hilft, was sie zu einer angemessenen Zeit brauchen.

Sein total wert jeden Penny, eBay als Ihr Stepping Stone zu verwenden, um deine Produkte zu verkaufen, weil es ist Wirklich billig überlegen, was angeboten wird, um Ihre Auktion zu führen. Es spielt keine Rolle, was du im Sinn hast, auf eBay zu verkaufen, du hast den Vorteil, ein kleines Unternehmen in ein profitables Geschäft zu verwandeln. Hast du eine Liebesgedichte und Zitate Buch veröffentlicht, die du gerne online über eBay verkaufen möchtest? Sie haben vielleicht eine riesige Menge an Poesie-Büchern zusammengestellt, die im Laufe der Jahre nicht gut verkauft wurden und sie bei eBay für die Auktion aufstellen möchten. Die Verwendung von Ihrem eBay-Shop, um Poesie-Bücher richtig zu verkaufen, kann dazu führen, dass eine positive Art und Weise auf die Tatsache, wie es Ihr Online-Profil als Schriftsteller beeinflussen kann.

Sie haben die Befugnis, Drop-Verlader zu verwenden, um eine unbegrenzte haben Menge der Produkte auf eBay zu verkaufen. Sie könnten schnell ein erhebliches Einkommen innerhalb der Zeit durch die Verwendung von Drop-Verlader als Ihre primäre Ressource für zuverlässige Produkte auf Ihrer eBay-Seite zu verkaufen. Mit Tropfenverlader brauchen Sie nicht, Produkte in Ihrem Haus zu platzieren, denn sobald sie von eBay gekauft werden, werden sie zum Kundenhaus vom Lager versendet. Es gibt kein Inventar für Sie zu sammeln und zu lagern, weil das Unternehmen alles, was Sie generieren, von direkt an den Kunden verkauft. Diese Technik hilft Ihnen, einen Gewinn zu machen, während Sie sich keine Sorgen machen müssen, wo Sie irgendwelche Gegenstände an den Verbraucher versenden können, nachdem sie gekauft worden sind. Sobald das Produkt verkauft wird, ist die Kommission zwischen Ihnen und dem Drop-Shipper aufgeteilt und der Kunde ist auch glücklich.

Drop-Verlader sind auf der ganzen Welt und Sie können sie auf jeden Fall online finden, so dass Sie jetzt volles Potenzial haben Umgang mit dem Besten für Ihr Unternehmen. Sei immer vorsichtig mit dem Drop-Shipper, mit dem du Geschäfte machst, denn einige von ihnen sind alle über das Betrügen von Leuten von dort harte Arbeit oder Geld. Suchen Sie nach Informationen über das Unternehmen und wie sie Geschäfte machen, bevor Sie irgendwelche Informationen an das Unternehmen. Nachdem Sie das System mit eBay eingerichtet haben und entschieden haben, welche Tropfenschifffahrtsgesellschaft Sie mit Produkten verkaufen werden, sollte es eine feste Rutsche von hier aus sein.

Denken Sie daran, dass Ihre Liebesgedichte und Zitate immer noch eine tolle haben Chance, ein anständiger Erfolg zu werden, indem wir ein Ziel festlegen, wie viele Sie zu einem bestimmten Preis verkaufen möchten. Sagen Sie, dass Sie etwa 300 Bücher haben, die Sie gerne im Freien mit Ihrer eBay-Auktion-Website bekommen möchten, alles, was Sie tun müssen, ist ein günstigerer Preis von der ursprünglichen. Seien Sie sehr exklusiv über die letzten Kopien, die Sie bei der Präsentation der Poesie Bücher online freigeben, so dass Sie viel besser auf Ihrer Verkaufsseite erkannt werden. Wenn der Verkaufspreis bei 39,99 $ liegt, hacke einfach den Preis in der Hälfte, um sie schneller loszuwerden. Mischen Sie Ihr veröffentlichtes Buch mit Ihren anderen Produkten und Artikeln, die in Ihrem Geschäft vertreten sind, also sieht alles legitim aus, aber kategorisiert es genau zu Ihrem relevantesten Produkt ist professionell.

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Source by J. Pleas

Wie man einen Verkauf Stellplatz in Gewerbeimmobilien

In Gewerbeimmobilien, werden Sie eine Vielzahl von Präsentationen, in einer Vielzahl von Umständen. Die meisten von ihnen sind geschäftsartig in der Natur und konzentrieren sich auf die Bedürfnisse des Mieters, des Immobilienkäufers oder des Immobilienverkäufers.

Holen Sie sich die Kernfragen

Jede dieser Gruppen hat einzigartige Eigentumsanforderungen und Schwerpunkte. Es sind ihre Bedürfnisse, die identifiziert und klar in der Verkaufsgespräche oder Präsentation adressiert werden müssen. Viele erfolgreiche kommerzielle Immobilienmakler haben eine Vorbesprechung mit dem Kunden oder Kunden, damit sie wichtige Fragen und Bedenken identifizieren können. Dies ermöglicht es dem Handelsvertreter, in wenigen Tagen mit einem gut strukturierten Vorschlag, der die Bedürfnisse des Kunden oder Klienten adressiert, an den Kunden oder Kunden zurückzukehren.

Es geht um Sie, nicht SIE!

Wenn Sie einen Investitions- oder Gewerbeimmobilienvorschlag für die Präsentation entwerfen, sollte das Dokument 90% für das Eigentum und den Kunden sein. Häufig sehen Sie diese Regel nicht beachtet oder gebrochen mit dem Vorschlag Dokument ist weitgehend die Agentur und das Personal.

Selten ist die Eigenschaft Transaktion eine einfache Angelegenheit der Immobilienvermietung, der Immobilienpreis oder die physischen Elemente der Eigentum. In den meisten Situationen ist es die Kombination dieser Dinge, die eine grundlegende Gleichung der Notwendigkeit, die der Kunde oder Client hat, erfüllen muss. Wenn wir sie zu diesem grundlegenden Bedürfnis bringen, werden Sie ein Element des Schmerzes identifizieren, den der Kunde oder der Klient erlebt.

Es ist interessant zu bemerken, dass viele Kunden und Kunden in Gewerbeimmobilien in den Verhältnissen der Geschäftsverhandlungen angemessen sind . Dies bedeutet, dass sie Ihnen nicht sagen können, das gesamte große Bild oder alle Elemente einer Transaktion, bis sie bereit sind. Konversation und Verbindung in der Präsentation Prozess sollte gegenüber dem Kunden oder Kunden mit gut ausgewählten Fragen voreingenommen sein, die es dem Agenten ermöglichen, die Körpersprache aus der Antwort des Kunden zu interpretieren.

Wenn Sie glauben, dass Sie das Element der Kunden identifiziert haben Schmerzen im Zusammenhang mit der Eigentums-Transaktion, fangen Sie an, das Problem in Bezug auf den heutigen Markt zu vergrößern, dann bietet stabile und logische Lösungen, die Ihre Immobilien-Agentur Geschäft kann dem Kunden oder Kunden bieten. Die Handelsimmobilien-Transaktion auf dem heutigen Markt konzentriert sich unweigerlich auf Finanzangelegenheiten wie:

  • Hohe Leerstellenfaktoren
  •  

  • Andere Eigenschaften und Chancen stehen zur Verfügung
  •  

  • Underperforming Leases
  •  

  • Unstabile Cashflow
  •  

  • Unstabile Mietmischung
  •  

  • Mieter Konflikt
  •  

  • Eskalierende Baukosten
  •  

  • Eine Verschiebung der Demographie, die das Eigentum einer instabilen Zukunft aussetzt
  •  

  • Hypothekenzahlungsdruck
  •  

  • Alter des Vermögenswertes
  •  

  • Notwendigkeit für Sanierung oder Erweiterung
  •  

  • Diese Art von Information und Interpretation erfordert Ihre intime Kenntnis der lokalen Region. Dies ist sowohl nach Art als auch nach Ort. Dies ist der höhere Wert, den Sie an den Kunden oder Kunden bringen. In der Lage, deutlich zu definieren lokalen Markt Bewusstsein ist ein großer Vorteil in jeder kommerziellen Immobilien-Präsentation oder Verkaufsgespräch.

    Aus Erfahrung

    Nach vielen Jahren, die ausschließlich in der gewerblichen Immobilienbranche arbeiten, fand ich, dass mein einzigartiges Geschick war in Marktkenntnis und die Anzeige der in jeder formalen Präsentation an den Kunden. In der Lage, über Markttrends und finanzielle Leistung in einer soliden und soliden Weise zu sprechen, wird dem Klienten helfen, zu verstehen, dass sie Ihre Dienstleistungen benötigen. Die Kopplung mit Ihrer umfangreichen und relevanten Untersuchungsdaten zeigt deutlich dem Kunden, dass sie dich brauchen.

    Eine fantastische kommerzielle Immobilienpräsentation ist eine Funktion und Balance von vielen Dingen. Dinge wie:

    1. Ein bewährter Vorplanungsprozess ist ein strategischer Vorteil für jede kommerzielle Immobilienpräsentation. Strategie ist alles in Gewerbeimmobilien. Jede Objektpräsentation erfordert Planung.
    2.  

    3. Sich sicher, dass Sie die richtigen Fragen des Kunden oder der Aussicht stellen. Planen Sie Ihre Fragen in Bezug auf die Betreff-Eigenschaft, so dass Sie dem Kunden helfen, über Chancen und Änderungen zu denken, die möglich sind.
    4.  

    5. Verwenden Sie Ihre Marktkenntnisse und geben Sie gute Antworten. Haben Sie eine Vielzahl von Markt Fakten und Trends zur Verfügung zu rufen. Füttere sie in deine Präsentation; Tatsachen sind immer nützlich. Sie können auch als Kanal verwendet werden, um die Diskussion zu leiten, wenn der Client Sie zwingt, Ihren Ansatz oder Ihre Erfahrung zu rechtfertigen. Vertrauen und Kontrolle muss die Grundregel Ihrer Immobilienpräsentation sein. Wenn der Klient die Kontrolle über die Präsentation übernimmt, die Sie verloren haben.
    6.  

    7. Nutzen Sie Ihre Erfahrung auf dem Markt, so dass Sie relevante Erfolgsgeschichten in ähnlichen Eigenschaften erzählen. Geschichten von anderen Eigenschaften werden immer interessiert.
    8.  

    9. Sicherstellen, dass Ihre persönliche Präsentation für die Verbindung in der Präsentation optimiert ist. Es kann sein, dass Sie eine Kombination aus dem Angebotsdokument, dem Marketingdokument und der Computerdia-Präsentation, den Mustern Ihrer Datenbank, den Fotos der Gegenstände, die auf Folien projiziert werden, und Fotos von vergleichbaren Eigenschaften, die auf Folien projiziert werden, verwenden.
    10.  

    11. Die Wahl der Platzierung von Personen am Tisch oder die strategische Positionierung im Raum ist immer wichtig. Es wurde viel darüber geschrieben, wo man relativ zum Klienten sitzen sollte. Die Grundregel liegt neben dem Klienten anstatt über einen Bereich der Barriere wie eine Tabelle. Wenn Sie sich in Reichweite befinden, können Sie dem Kunden die entsprechende Dokumentation zur Verfügung stellen. Die Dokumentation sollte dem Kunden nicht zur Verfügung gestellt werden, bis Sie bereit sind, sie zu überprüfen. Sonst ist es eine Ablenkung ihrer Aufmerksamkeit.
    12.  

    13. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vorschlag ist einfach und doch gut gerichtet mit einem klar definierten Ergebnisse des Verkaufs oder Leasing. Viele Angebotsunterlagen in Gewerbeimmobilien sind viel zu wortig, so dass die Hauptmeldungen verloren gehen und nicht klar definiert sind. Die besten Vorschläge sind weniger wortreich und illustrativer. Die beste Balance eines kommerziellen Immobilienvorschlags ist eine Mischung aus 25% Wörtern, 25% Bildern, 25% Graphen und 25% Leerraum. Dies wird ein Dokument, das klar gelesen und verstanden wird.
    14.  

    15. Kombinieren Sie gute Illustrationen und Fotos des Subjekts in den Vorschlag oder die Präsentation, so dass längere Beschreibungen oder Absätze aufgelöst werden. Dies wird das Interesse des Kunden in Ihrer Dokumentation behalten.
    16.  

    17. Stellen Sie sicher, dass Ihr Marketing-Paket ist ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, und doch erreichen den Zielmarkt, dass die Eigenschaft dient oder muss anziehen. Allzu oft sehen wir Beispiele für generisches Marketing durch den kommerziellen Immobilienmakler an den breiteren und weniger spezifischen Markt. Zeigen Sie den Klienten, den Sie klar kennen und am besten anziehen wird, der Zielmarkt wird immer Ihrer Umwandlung zu einer möglichen Auflistung helfen. Sei sehr spezifisch über den Zielmarkt und wie wir ihn erreichen werden.
    18.  

    19. Sicherstellen, dass Ihre Provisionskosten fair und angemessen für den Standort sind. In den meisten Fällen, Diskontierung Ihrer Provision sollte nicht eine Option, da es Sie schlecht machen und entfernen oder ablenken von Ihrer Begeisterung für den Verkauf oder Leasing. "Billig" bedeutet "billig und ohne Fokus" und der Kunde muss das wissen. Das Eigentum verdient besser. Sie sind nicht billig, weil Sie die besten sind und Sie einen tollen Job machen. Eine faire Provision wird immer für ein positives Ergebnis bezahlt.
    20.  

    21. Geben Sie immer Zeugnisse an, die für die Immobilientransaktion relevant sind. Wenn Sie die relevante Geschichte und die Details der glücklichen Kunden in Ihre Präsentation vereinen, werden Sie den Kunden angenehmer fühlen.
    22.  

    23. Immer klare und solide Marktkenntnisse, die den Kunden gegenüber ihrem Eigentum beeindrucken. Dies wird ein umfassendes Bewusstsein für vergleichbare Eigenschaften beinhalten, die mit der Subjekt-Eigenschaft konkurrieren. Sie sollten in der Lage sein, über Immobilienpreise, vergleichbare Mieten, Vermietungswachstum, Kapitalrenditen, Änderungen an der zukünftigen Demographie des Gebiets und Immobilien im unmittelbaren Richtungsbezug fest zu sprechen. In vielen Fällen lohnt es sich, kurz vor einer Objektpräsentation um die Umgebung zu gehen, so dass Sie sofortige und klare Bilder vom Bezirk zur Diskussion bringen. Oft war dies bei meinen Präsentationsprozessen von erheblichem Vorteil. Das Sprechen über benachbarte Eigenschaften lokalisiert den Klienten und ihre Denkprozesse.
    24.  

    25. Kommen Sie mit einer Vielzahl von Möglichkeiten, um den Kunden zu dienen. Innovation und Relevanz werden immer beeindrucken. Im heutigen Markt ist dies relativ einfach in Anbetracht der Marketing-Möglichkeiten und Werkzeuge von Internet & Technologie zur Verfügung gestellt. Seien Sie proaktiv in Ihrem Immobilien-Promotion-Prozesse, so dass die Auflistung für Verkauf oder Leasing steht eindeutig anders in seiner Marketing-Kampagne von den anderen in der Gegend. Das muss nicht teuer für den Kunden oder Ihr Büro sein, da das Internet und die Elektroniktechnik historisch kostengünstig sind. Im heutigen Markt werden die traditionellen Methoden der Publizierung der Liegenschaft auf den Grundstücksseiten der Lokalzeitung in der Marketingkampagne immer weniger wichtig. Die meisten kommerziellen Immobilienkäufer und Mieter forschen den Markt aus dem Internet in erster Linie.
    26.  

    27. Fast jede Immobilienagentur wird sagen, dass sie ausgezeichnete Kommunikations- und Anschlussfähigkeiten haben, um den Immobilienförderungsprozess zu unterstützen. Aus Erfahrung ist dies weitgehend falsch und in der Regel die durchschnittliche kommerzielle Verkäufer oder Leasing Person wird gewöhnliche Kommunikations-Kanäle mit dem Client ausüben. Setzen Sie sich in die Schuhe des Kunden. Sie erwarten und verdienen häufige Updates auf die Förderung der Eigenschaft, auch wenn nichts passiert ist oder wenn die Anzeigen produzieren wenig Antwort. Wenn eine Eigenschafts-Kampagne nicht die Ergebnisse produziert, ist es wichtig, dass Sie handeln oder anpassen mit alternativen Empfehlungen und strategischen Änderungen an der Werbekampagne für den Kunden zu prüfen. Selten würden Sie in der ersten Woche in die Immobilienkampagne kommen. Es ist in dieser Zeit, dass Sie die Feinabstimmung des Förderprozesses berücksichtigen müssen, damit der Zielmarkt rechtzeitig und effektiv erreicht wird. Dies bedeutet, dass jede Eigenschaftsanfrage, die aus Ihren Promotions generiert wird, tabelliert werden muss, damit Sie verstehen, welche Marketingkanäle am effektivsten mit der betreffenden Immobilie funktionieren.
    28.  

    29. Bei der Adressierung des Kunden oder der Kundengruppe in einer formalen Eigentumsdarstellung müssen die Antworten und Informationen, die Sie geben, gut ausgeliefert werden und einschlägiges solides Eigentumswissen in einer praktizierten und professionellen Lieferung zur Verfügung stellen. Alle Verkaufs- oder Präsentationstools in Bezug auf die Immobilie müssen relevant sein und Sie sollten wissen, wie man sie mit außergewöhnlichen Fähigkeiten benutzt. Fummelnde und fehlende Informationen werden vom Klienten nicht geduldet.

    So dort hast du es. Dies sind einige der wichtigsten Fähigkeiten, um in einer kommerziellen Immobilien-Präsentation verwenden. Während viele Immobilienmakler glauben, dass sie die beste Alternative auf dem Markt sind, um verkaufen und mieten Gewerbeimmobilien, die Realität ist, dass sie nicht die Botschaft über, wenn es am meisten vor dem Client zählt.

    To Seien Sie der beste kommerzielle Immobilienmakler in Ihrer Nähe, müssen Sie zeigen, dass Sie nur so sind, und Sie tun dies in den ersten 10 Minuten der Zeit, dass Ihre Präsentation dauert. Der Kunde wird bis dahin eine Meinung bilden.

    Sei bereit, weg von irgendwelchen Forderungen nach Diskontierung zu gehen, die der Kunde oder der Kunde verlangt. In diesem Markt brauchen sie einen großen kommerziellen Immobilienmakler, der einen tollen Job bietet; Diskontierung ist keine Option. Zeigen Sie Stolz in Ihren Dienstleistungen und gehen weg, wenn der Klient Anspruch auf Vermarktung oder niedrigere Provisionen verlangt.

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    Source by John Highman

Immobilienbewertung: Methoden und Probleme in Rechnungswesen, Besteuerung und Finanzwirtschaft

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Top Ten Möglichkeiten, um aus Ihrem Timeshare Vertrag

1 – Verkaufen Sie es an jemand anderen! – Dies ist in der Regel die erste Methode, die Timesharing-Besitzer werden in. Es ist bedauerlich, dass dies nur selten funktioniert, wenn die Leute zuerst ihre Timeshare kaufen, sind sie versichert, dass, wenn sie jemals loswerden wollen, dass sie leicht verkaufen oder vermieten können. Dieses Missverständnis hat viele Timeshare-Besitzer veranlasst, viel Zeit und Geld zu verbringen, die versuchen, ihre Timeshare mit wenig zu keinem Erfolg zu verkaufen. Die Tatsache ist, dass die Timeshare-Resorts immer noch Hunderte von Tausenden von Timeshare-Intervallen zu verkaufen haben, so dass Sie im Grunde mit ihnen konkurrieren müssen, um Ihre zu verkaufen und es funktioniert einfach nicht für die meisten Timesharing-Besitzer.

2 – Rent Es um die Kosten des Eigentums zu decken! – Dies ist eine weitere gemeinsame Antwort, die Menschen für das Aussteigen aus ihren Timesharing-Verpflichtungen wählen. Allerdings ist das Problem mit dieser Option, dass wiederum die Timeshare-Resorts bereits leere Timeshare-Einheiten für billiger als die Kosten des Eigentums mieten. Dies macht es wirklich schwer, Ihre Timeshare für jeden Betrag zu mieten, der die Kosten für den Besitz der Timeshare abdecken würde.

3 – Spende es an eine Wohltätigkeit! – Wenn Timesharing-Besitzer erkennen, dass sie höchstwahrscheinlich nicht in der Lage sein werden, einen Gewinn vom Verkauf zu machen oder ihre Timeshare zu mieten, suchen sie nach Weisen, um sie einfach loszuwerden. Das einzige Problem ist, dass Wohltätigkeitsorganisationen und Organisationen, die Timeshares akzeptieren, klug sind, was es bedeutet, das Eigentum zu übernehmen. Die meisten Wohltätigkeitsorganisationen werden einfach keine Timeshare akzeptieren, es sei denn, sie sind positiv, sie werden in der Lage sein, daraus Geld zu verdienen oder zumindest gut zu nutzen. In der Regel sind nur die luxuriösesten Spitzen-Timeshares fähig, gespendet zu werden.

4 – Bin einfach aufhören, dafür zu zahlen und es nicht zu benutzen! – Viele Timeshare-Besitzer sind unter dem Eindruck, dass sie aus ihrem Timesharing herauskommen können, wann immer sie sich so fühlen. Diese Besitzer denken, dass wenn sie aufhören, ihre Timeshare dann können sie einfach aufhören, für sie zu bezahlen. Sie gehen davon aus, dass das Resort das Eigentum übernehmen wird, leider ist das falsch und der Timeshare-Resort, den Sie gekauft haben, hat eine Menge rechtsverbindlicher Verpflichtungen mit schwerwiegenden Konsequenzen, wenn sie nicht eingehalten werden. Dies ist eine Option, die kein Timeshare-Besitzer ausprobieren sollte, werden Sie nur am Ende mit einer Menge von Timesharing-Schulden, die Sie möglicherweise nicht in der Lage, sich aus.

5 – Bezahlen Sie jemand, um es aus Ihren Händen Weinlese – Vor kurzem haben viele Timeshare-Besitzer entschieden, tatsächlich jemand anderes zu bezahlen, um ihre Timesharing-Verpflichtungen von ihnen zu nehmen. Diese wurden als "Timeshare-Relief" -Unternehmen bezeichnet und bieten eine Ausstiegslösung, die Sie aus Ihrem Timesharing ein für allemal bringt. Das einzige Problem mit diesen ist, dass Sie für die Dienste von Timeshare-Entfernung bezahlen müssen, ist die gute Sache, dass, nachdem Sie sie verwenden, erhalten Sie keine Wartungsgebühren oder andere Timeshare-bezogene Gebühren.

6 – Geben Sie Es zurück zum Resort! – Diese Option ist in einigen Situationen technisch eine sehr praktikable Option. Allerdings in den meisten Timeshare-Verträge wird es sagen, dass das Resort ist in keiner Weise verpflichtet, Ihre Timeshare zurück zu nehmen. In diesen Verträgen heißt es oft, dass es einen Namen auf dem Timeshare-Vertrag zu allen Zeiten geben muss, was ziemlich viel garantiert, dass das Resort ihre regelmäßigen Wartungsgebühren erhalten wird, egal was. Wenn Ihr Timeshare-Vertrag nicht voller Beweis ist, können Sie dies in der Lage sein, aus Ihrem Timeshare-Vertrag herauszukommen.

7 – List it and hope it sells! – Das ist wohl einer der ersten Stationen, die viele Timeshare-Besitzer überprüfen werden. Sie sind froh zu sehen, dass Sie Ihre Timeshare zum Verkauf für nur $ 20 oder $ 30 pro Monat Liste und die Leute werden Sie kontaktieren, um zu kaufen oder zu mieten. Das Problem ist, dass es so viele Timeshare Auflistung Websites und keiner von ihnen wirklich funktionieren. Sie machen eine Menge Geld, indem sie jedem Benutzer eine Auflistung Gebühr oder Werbegebühr, die klein ist, aber addiert. Was ist das richtige Problem bei der Auflistung Ihrer Timeshare ist, dass niemand jemals finden wird, die Leute nicht auf diese Auflistung Websites zu suchen, um eine schöne Timeshare zu kaufen oder zu mieten, sie sind bereits sitzen in einer Timesharing-Präsentation wie Sie und sind

8 – Versuchen Sie, einen Timeshare-Verkäufer zu bekommen, um für Sie zu verkaufen – das ist eine ziemlich einzigartige Idee, dass Nicht viele Timeshare-Besitzer sind sicher versucht zu haben. Diese Methode für Timeshare-Entfernung würde es erforderlich, dass Sie im Wesentlichen eine Timesharing-Verkäufer zu verkaufen, um Ihre spezifische Einheit und Intervall als Gegenleistung für eine Provision auf den Verkauf zu verkaufen. Dies ist keine legitime Methode, da ich noch nie von jemandem gehört habe, der jemals einen Timeshare-Verkäufer bekommt, um ihnen zu helfen, ihre Woche zu verkaufen, und sie würden wahrscheinlich nein sagen, da sie ihre eigenen brandneuen Timesharing-Einheiten haben, um zu versuchen, 52 Intervalle zu verkaufen.

9 – Finde ein Loop-Loch! – Wenn Sie versierte genug sind, können Sie in der Lage sein, eine technische oder juristische Methode zu finden, um aus Ihrem Timesharing herauszukommen. Einige Timeshare-Verträge sind nicht so eiserne, wie sie sich herausgestellt haben. Es ist wahr, dass die meisten Timeshare-Verträge sind sehr voller Beweis und es gibt wenig zu nichts, was Sie tun können, um weg von beilegen jemand anderes auf den Timesharing-Vertrag, so dass Sie Ihren Namen abnehmen können. Wenn Sie zufällig einen Weg finden, um Ihren Timeshare-Vertrag legal zu entsorgen, teilen Sie es bitte mit der Online-Community, damit andere versuchen, ihre Timeshare-Verpflichtungen gesetzlich loszuwerden, um ihnen keine Kosten zu geben.

10 – Vergehen Sie – das ist bei weitem die schlimmste, unglücklichste Art, frei von Ihrem Timeshare zu sein. Und in vielen Fällen, auch das Sterben, löst nicht das Problem der Timesharing-Besitz. Wenn Sie jemanden haben, der Ihre Vermögenswerte erbt, werden sie als die neuen Besitzer Ihrer Timeshare zugewiesen. Dies ist eine schreckliche Sache, um an Ihre Lieben weiterzugeben und ist, warum es wichtig ist, auf Ihre Timeshare aufzupassen, bevor es zu spät ist. Sie würden niemals etwas so finanziell belasten wie ein Timesharing für Ihre Familie verlassen wollen.

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Source by Jeff Florio

Curb Appeal Ideen für Häuser auf dem Markt

Es gibt einfache und erschwingliche Ideen, um Charme, Schönheit und Einzigartigkeit zu Ihrem Haus hinzuzufügen, ohne die Bank zu brechen. Ihr Zuhause muss sich von den Hunderten von anderen Häusern auf dem Markt abheben, um den Fußverkehr der potenziellen Käufer zu erhöhen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, die Arbeit selbst abzuschließen, können Sie ein renommiertes Unternehmen zu helfen, um zu helfen.

Der Zustand der Haustür ist die erste Frage, die angesprochen werden soll. Stellen Sie sicher, dass es deutlich sichtbar ist von der Straße, indem Sie alle Baumglieder, die die Ansicht behindern, abschneiden. Stellen Sie sicher, dass es einen frischen Anstrich hat, keine Risse im Glas oder Tränen auf dem Bildschirm. Wenn Sie Ihr Zuhause während eines Urlaubs wie Weihnachten zeigen, fügen Sie besondere Berührungen, die die Jahreszeit widerspiegeln. Erstellen Sie einen frischen Kranz aus immergrünen Ästen und fügen Sie ein paar Seide Weihnachtsstern für einen Farbspritzer hinzu.

Wenn du eine konkrete Fahrt hast und mit ein paar Rissen spazierst und du ein paar Monate vor dem Haus hast, dann bist du ein paar Monate vor dem Haus Geht auf den markt, pflanze sedum Den kompositorischen Oberboden in die Spalten einbauen und ein paar Sedumpflanzen pflanzen, um Weichheit und Charme hinzuzufügen. Nachdem die Pflanze gegründet ist, wird es Dürre tolerieren. Sedum wächst in der vollen Sonne; Sorten haben unterschiedliche Laubfarben und die meisten Pflanzen bieten Frühlingsblüten an.

Wenn es Bereiche von deinem Rasen gibt, die braun und fleckig sind, kämpfe nicht um sie. Verwandeln Sie diese Bereiche in Pflanzenbetten. Sie wollen den ersten Eindruck, um dem Käufer zu reflektieren, dass die Frontlandschaft / Garten keine zusätzliche Arbeit braucht. Auch wenn Sie keine zusätzlichen Mittel haben, um die neue Pflanze Bett mit Sträuchern zu füllen, ist es besser als Blick auf ungesunde Rasen. Ein bezahlbarer Weg, um Interesse zu verleihen, ist die Platzierung einer Bank in der Mitte, schaffen einen 3 'breiten Weg des Lichts, Zedermulch zum Sitzbereich und Mulch den Rest des Bettes mit Kiefernnadeln oder Mini-Nuggets.

Eine frische Anwendung von Mulch ist eine erschwingliche Möglichkeit, den Vorgarten zu fichten. Kiefernnadeln sind die am wenigsten teuer mit einem Ballen für ein 5'x5 'Bereich. Die Nadeln sollten eine schöne bernsteinfarbene Farbe sein und sich dort verstecken, wo sie die Grasflächen treffen. Eine abgeschrägte Kante kann durch eine Spatenschaufel geschaffen werden, um Pflanzenbetten und Rasenflächen zu definieren, die einen knackigen, gepflegten Blick hinzufügen.

Bestehende Sträucher und Bäume sollten in gutem Zustand sein. Ziehen Sie alle ungesunden Gliedmaßen aus und stellen Sie sicher, dass die Oberseite der Sträucher nicht die Unterseite der vorderen Fenster überschreiten. Es sollte auch mindestens 1 Fuß zwischen dem Strauch und dem Haus. Dies ist ein Sicherheits- und Wartungsproblem für den potentiellen Käufer.

Wenn Sie halb-permanente Strukturen wie einen Zaun, der an den vorderen Spaziergang angrenzt, ein Vogelhaus auf einer 4×4 Post oder eine Fahnenmast in der Mitte des Rasens möchtest du diese persönlichen Berührungen entfernen, um es sauber und einfach zu halten. Diese Ergänzungen könnten als nicht funktionierende Augenwunden an den neuen Hauskäufer angesehen werden. Es ist besser, die vordere Landschaft frei von Unordnung mit minimaler Note der Persönlichkeit zu halten. Letztendlich sind Sie auf der Suche nach einer anderen Familie, um sich zu bewegen, also versuchen Sie nicht, die Landschaft mit Ihren Lieblingssachen zu beherrschen.

Töpfe, die den vorderen Eingang flankieren, sind eine gute Ergänzung für einen Farbspritzer und ein Hauch von Charme, der leicht entfernt werden kann. Es ist immer am besten, mit der Topfgröße größer zu gehen, als kleiner zu werden. Sie können entweder einen Topf auf beiden Seiten der Haustür oder Gruppe 3 von verschiedenen Größen auf beiden Seiten. Durch die Gruppierung von 3 verschiedenen Töpfen schaffen Sie einen entspannteren, ungezwungenen Stil. Wenn Sie einen formelleren und gepflegten Vorgarten haben, werden Sie 2 symmetrische Töpfe auf beiden Seiten der Tür platzieren und eine immergrüne Sträucher einfügen.

Potenzielle Käufer werden in den Abendstunden fahren, um zu sehen, was in deiner Nachbarschaft passiert, nachdem die Sonne untergegangen ist. Ein kostengünstiges Beleuchtungssystem kann von Ihrem lokalen Baumarkt gekauft und mit Ihnen genommen werden, wenn Sie verlassen. Fügen Sie die up Lichter zu Akzent ein Baum, statuary oder außen Haus Details zu beleben die Landschaft in den Abendstunden.

Es ist ermutigend, potenzielle Käufer zu sagen: "Ich kann meine Hängematte zwischen diesen 2 Bäumen stellen" oder "Ich bin Ein Wildblumenbett in diesem Naturgebiet zu schaffen ". Setzen Sie die Bedürfnisse des Käufers vor die Bedürfnisse von sich selbst beim Verkauf Ihres Hauses. Lassen Sie Ihr Haus die Vision von jemand anderes Traum und verkaufen, verkaufen, verkaufen.

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Arten von Verfallserklärung in Texas

Es gibt verschiedene Arten von Abschottung in Texas. Jeder von ihnen hat etwas andere Regeln, was den Kauf von ihnen kompliziert. Die 8 Typen, die wir hier abdecken werden, sind 1. Pfandrecht, 2. Pfandrecht, Home Equity Loans, Vendors Lien, Judgement, Mechanics Lien, Steuern und Hausbesitzer Gebühren

  1. 1. Lien Note – Bei weitem die häufigste Art von Abschottung ist ein 1. Pfandrecht. 1. Pfandrecht Notizen sind in der Regel Geld, um ein Haus zu kaufen und sind in der Regel die größten Darlehen auf dem Haus. Die 1. Pfandrechtshinweise geben die Eigenschaft als Sicherheit an. Eine erste Pfandrecht Abschottung wischt alle Junior Pfandrechte. Das bedeutet, dass jemand anderes, der Geld auf dem Grundstück geliehen hat, ihre Investition verlieren wird. Für den Käufer dieser Eigenschaft bedeutet es, dass Junior-Pfandrechtinhaber nicht bezahlt werden müssen. Dazu gehören zweite Pfandrechte, Urteile, aber keine Steuer Pfandrechte. Der Käufer muss bei der Ermittlung der Rentabilität der Anlage die Steuer Pfandrechte einbeziehen. Diese Beträge sind recht einfach zu ermitteln, indem sie die Steuerbehörden anrufen (seien Sie vorsichtig, dass es mehrere gibt). Nicht-gerichtliche Abschottung ist die häufigste Art der Abschottung auf 1. Pfandrechtshinweise. Dies bedeutet, dass keine Gerichte beteiligt sind
  2. 2. Lien Note – Eine zweite Pfandrechtshinweise ist Geld, das nach dem Kauf der Immobilie ausgeliehen wird. Die 2. Pfandbrief spezifiziert die Eigenschaft als Sicherheiten. Es ist junior der 1. Pfandrechtsvermerk und wird daher nicht die erste Pfandrechtshinweise auslöschen. Es löst auch keine Steuer Pfandrechte aus. Es wird alle Junior-Pfandrechte auslöschen, einschließlich Urteile. Für den Käufer dieser Eigenschaft bedeutet dies, dass Sie sehr vorsichtig sein müssen, wenn Sie eine zweite Pfandrechtserklärung kaufen. Sie müssen zuerst bestimmen, wie viel im Besitz des 1. Pfandrechts ist. Dies ist nicht einfach, ohne die Erlaubnis des Kreditnehmers zu tun. Wenn der Kreditnehmer hinter den 2. Pfandrechtsverpflichtungen steckt, gibt es eine gute Chance, dass er auch hinter den 2. Pfandrechtszahlungen steht. In der Regel ist die 2. Pfandrecht Kreditgeber die gleiche wie die 1. Pfandrecht Kreditgeber, es sei denn, es ist ein Home Equity Loan. Nicht-gerichtliche Abschottung ist die häufigste Art der Abschottung auf 2. Pfandrecht Anmerkungen
  3. Home Equity Loan – Ein Home Equity Darlehen ist eine besondere Art von 2. Pfandrecht Hinweis. Diese Darlehen waren in Texas bis 1997 nicht erlaubt. Vor dieser Zeit konnte ein 2. Darlehen nicht auf einem Gehöft Eigentum gemacht werden. Der größte Unterschied ist, dass ein Home Equity Loan eine gerichtliche Abschottung erfordert. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber muss zuerst den Kreditnehmer zu verklagen und dann eine Gerichtsbeschluss, um die Immobilie bei der Auktion zu verkaufen.
  4. Vendors Pfandrecht – Ein Pfandrecht des Verkäufers ist ein 1. Pfandrecht, der Verkäufer finanziert wurde. Der größte Unterschied ist, dass ein Pfandrecht eines Verkäufers eine gerichtliche Zwangsvollstreckung erfordert. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber muss zuerst den Kreditnehmer zu verklagen und dann eine Gerichtsbeschluss, um die Immobilie bei der Auktion zu verkaufen.
  5. Urteil – Ein Urteil kommt als Ergebnis eines Rechtsstreits. In Texas ist das Urteil nur sammelbar, wenn das Urteil an Immobilien angebunden werden kann, die nicht von einem Eigentümerinsassen besetzt ist, also Investitionsliegenschaften. Im Allgemeinen, desto schwieriger ist das Urteil, um den größeren Rabatt zu sammeln, den Sie auf Immobilien ausgeschlossen erhalten. In Texas, viele Urteil Inhaber sind froh, irgendetwas für dort Urteil zu bekommen, nachdem ich es ein paar Jahre gehalten habe. Ein Urteil löscht keine weiteren Pfandrechte auf dem Grundstück. Dies verlässt den Käufer mit der Last der Kontrolle aller anderen Pfandrechte auf dem Grundstück, einschließlich der 1. Pfandrecht, die wie bereits erwähnt ist schwer zu überprüfen, ohne die Erlaubnis des Kreditnehmers.
  6. Mechanik Lien – Ein Mechaniker Pfandrecht ist das Ergebnis von jemandem, der auf dem Grundstück arbeitet. Wenn der Auftragnehmer nicht bezahlt wird, kann er ein Pfandrecht auf dem Grundstück für den geschuldeten Betrag einreichen. Das heißt ein Mechaniker Pfandrecht. Ein Pfleger der Mechanik verlangt eine gerichtliche Zwangsvollstreckung. Dies bedeutet, dass der Auftragnehmer zuerst den Besitzer des Eigentums verklagen und dann eine gerichtliche Anordnung erhalten muss, um die Immobilie bei der Versteigerung zu verkaufen.
  7. Grundsteuer – Grundsteuer ist am 1. Januar in Texas fällig. Bis zum 1. Februar ist es spät. An dieser Stelle wird es ein Pfandrecht, auch wenn es nicht als solches eingereicht wird. Eine Vermögenssteuer Lien hat Vorrang vor allen anderen Pfandrechten, darunter 1. Pfandrechte, Bundessteuer Pfandrecht und Staatssteuer Pfandrecht. Das Eigentum wird von diesen Pfandrechten gelöscht, solange die Steuerbehörde einen vernünftigen Versuch macht, die betroffene Partei zu benachrichtigen. Obwohl sie von der Eigenschaft geklärt sind, sind sie immer noch von der Eigentümerin geschuldet. Der Eigentümer ist berechtigt, das Eigentum bis zu 2 Jahre nach dem Verkauf zu bezahlen und einzulösen, indem er die Steuern zuzüglich einer Geldstrafe bezahlt.
  8. Hausbesitzer Pfandrecht – Dies sind Pfandrechte von Hausbesitzer Verein für die Zahlung von Unterteilung oder Kondominium Wartung Gebühren eingereicht. Texas erlaubt die nicht-gerichtliche Zwangsvollstreckung dieser Pfandrechte. Alle überlegenen Pfandrechte auf dem Grundstück bleiben an der Immobilie. Zwar gibt es kein Recht auf Rücknahme, ein Käufer bei der Auktion kann das Eigentum nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkaufsdatum zurückverkaufen.

Haftungsausschluss – Dieser Artikel wurde nicht von einem Anwalt verfasst und ist auch nicht rechtskräftig. Sein Ziel ist es, dem Leser eine allgemeine Vorstellung von den Pfandrechten zu geben, die in Texas ausgeschlossen sind. Für detaillierte Informationen zu einer bestimmten Eigenschaft wird eine Titelsuche empfohlen. Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Anwalt. Für weitere Informationen zu diesem Thema besuchen Sie bitte die Foreclosure Investment Weblog bei http://alamofc.com/blog

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Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, neben der Miete, Mieter auch zahlen für Grundsteuern, Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles, was Sie tun, ist die Miete zu überprüfen, um die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner verbringen auf Lebensmittel, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants nicht gleich aus der Sicht der Anlage geschaffen

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio in der Zeit von 1996 bis 1999 ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Rate des Versagens in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben wirtschaftlichen Ausfall, die Gründe für Restaurants Schließung gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant in der Wirtschaft gewesen ist, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter weiterhin die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt ist. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B im Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht an dritter (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist Platz zwei mit $ 11.4B im Vertrieb, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offensichtlich nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer ist. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten von Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 ), Back Yard Burger (7,6), Five Guys Burgers (7.9) und In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist Oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten 2011 mit Verkäufen über $ 200 Million

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% ändern.
  3. Jimmy Johns Gourmet-Sandwich-Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% Veränderung
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Raising Cane's Chicken Fingers mit $ 206M im Umsatz und 18,2% Veränderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

Leasing & Rent Guaranty

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder gemeinschaftlichen Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie ist, desto geringer ist die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantien von McDonald's Corporation mit einer starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Leasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantieren (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz Von Franchise-Nehmer) kann 5-6% Cap bieten. So stellen Sie heraus, die Menge der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen, sowohl niedrige Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird ein Multi-Location-Franchise eine Muttergesellschaft bilden, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant wiederum ist im Besitz einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten abzuschirmen. Also die Mietgarantie durch die Einzelunternehmen LLC bedeutet nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. Ebenso macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also beurteile nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie.
  4. Die Garantie ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seine Operationen durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). Also ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es geschieht, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. Sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun Gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz erzielen und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden in das Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein großes Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, bekommt viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten geketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass sie es überspringen und / oder werden nicht so oft zurückkommen. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beachten Sie die Mietzinserhöhung im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein verwertbares Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen. Aus diesen Gründen ist der Mieter wahrscheinlich, den Mietvertrag zu verlängern, wenn das Geschäft rentabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz Ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als Der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie die Kreditaufnahme so viel wie möglich zu berücksichtigen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in der nahen Zukunft wird erwartet, dass höher aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein. Page

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Finanzinformation des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Einkommens sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. ] [19459019] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich wollen wir dafür sorgen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle, Restaurants überall betroffen zu haben. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte Ergebnis. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 ist gleichbedeutend mit FICO-Score von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des beurteilten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast Food Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz des Eigentums zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch Mieteinnahmen für 12-24 Monate abdeckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien muss man eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant zahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er da sein, um die Miete zu bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich bezahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Dies bedeutet neben der Mindestbasismiete, dass der Betreiber auch einen Prozentsatz seines Umsatzes bezahlt, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Erhöhung um 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, da die Miete jedes Jahr steigt, ist der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapelle gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren links von der Miete, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie angezogen werden, um eine brandneue Franchise-Restaurant zum Verkauf angeboten von einem Entwickler. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Investoren sind begeistert von der hohen Rendite; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, während der harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers fehlschlagen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familien Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurückführen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, damit er das Eigentum verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie werden oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien sehen, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber will sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, weil der Mieter eher die Miete leisten kann.
  2. Deutlich höher als die Marktmiete : Der Betreiber will seine Auszahlung durch die Preisgestaltung der Immobilie weit über dem Marktwert, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

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Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und leasen das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Du kaufst das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel Zeichen ein 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude zum Grundbesitzer zurückgebracht. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie kaufen sowohl Land und Gebäude.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag investieren muss (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder), muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist Für sein Geschäft. Darüber hinaus sollte der Mieter die Mietzahlung nicht machen oder die Miete nicht verlangsamen, wird das Gebäude mit erheblichem Wert zu Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal darüber nach, dass er die Mietschecks nicht abschickt. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die Hauptnachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS es nicht erlaubt, ihren Landwert abzuschreiben. So sind deine Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% den Wert der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, einige Leasingverhältnisse können den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Liegenschaften in den letzten Jahren des Mietvertrages wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuerrechnung
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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Source by David V. Tran